Základy zdaňovania REIT

Investičné fondy do nehnuteľností (REIT) predstavujú pre investorov obľúbený spôsob, ako vlastniť nehnuteľnosť vytvárajúcu príjem bez toho, aby museli kupovať alebo spravovať nehnuteľnosť. Investori majú radi REIT kvôli svojim štedrým príjmovým tokom. Aby sa trust kvalifikoval ako REIT, musí rozdeliť najmenej 90% svojho zdaniteľného príjmu akcionárom. Na druhej strane, REIT zvyčajne neplatia žiadne dane z príjmu právnických osôb, pretože ich zisky boli prenesené ako dividenda platby.

Aj keď stabilný tok platieb môže znieť lákavo, dividendy REIT majú pre investorov jedinečné daňové dôsledky. Tieto platby môžu predstavovať bežný príjem, kapitálové zisky, alebo a návratnosť kapitálu—Každý z nich uplatňuje odlišné daňové zaobchádzanie. V tomto článku nižšie vysvetľujeme, ako fungujú REIT a čo by investori mali vedieť o možných daňových dôsledkoch.

Základné charakteristiky REIT

REIT je spoločnosť, ktorá vlastní, prevádzkuje alebo financuje nehnuteľnosť vytvárajúcu príjem. Sú podobné investičným fondom v tom, že REIT zhromažďujú kapitál od veľkého počtu investorov. Tieto peniaze sa potom použijú na investovanie do nehnuteľností, ako sú kancelárske budovy, bytové komplexy, nákupné centrá, priemyselné areály, hotely a rezorty atď. REIT umožňujú investovať do nehnuteľností bez komplikácií spojených s vlastníctvom majetku, ako je napríklad lízing a údržba majetku. Každá jednotka v REIT predstavuje pomerné vlastníctvo základných nehnuteľností.

REIT sú obľúbené investičné nástroje na celom svete. Globálne sú REIT k dispozícii až v 37 krajinách a ich trhová kapitalizácia presiahla 1,7 bilióna dolárov.V USA sú REIT povinné zaplatiť najmenej 90% zdaniteľného príjmu podielnici.Vďaka tomu sú REIT atraktívne pre investorov, ktorí hľadajú vyššie výnosy, než aké je možné získať tradične fixný príjem trhy.

Tri typy REIT

REIT sa spravidla delia na tri kategórie:

• Akcie REIT: Tieto trusty investujú do nehnuteľností a získavajú príjem z prenájmu, dividend a kapitálových výnosov z predaja nehnuteľností. Trojitý zdroj príjmu robí tento typ REIT obľúbeným.
• Hypotekárne REIT: Tieto trusty investujú hypotéky a cenné papiere kryté hypotékou. Pretože hypotekárne REIT získavajú úroky zo svojich investícií, sú citlivé na zmeny úrokových sadzieb.
• Hybridné REIT: Tieto REIT investujú do nehnuteľností aj do hypoték.

Zdaňovanie na úrovni dôvery

REIT je subjekt, ktorý by bol zdaňovaný ako spoločnosť, ak by nemal svoj osobitný status REIT. Na splnenie definície REIT musí prevažná časť jeho majetku a príjmu pochádzať z nehnuteľností. Okrem toho musí akcionárom vyplatiť 90% svojho zdaniteľného príjmu. Táto požiadavka znamená, že REIT zvyčajne neplatia dane z príjmu právnických osôb, aj keď akýkoľvek nerozdelený zisk by bol zdanený na úrovni spoločnosti. REIT musí investovať najmenej 75% svojich aktív do nehnuteľností a hotovosti a získať najmenej 75% hrubého príjmu zo zdrojov, akými sú nájomné a úrok z hypotéky.

Zdaňovanie podielnikov

Výplaty dividend, ktoré investori z REIT dostávajú, môžu predstavovať bežný príjem, kapitálové zisky alebo návratnosť kapitálu. To všetko bude rozdelené na 1099-DIV ktoré REIT zasielajú akcionárom každý rok. Všeobecne povedané, veľká časť dividend je príjmom prevedeným z realitnej činnosti spoločnosti, a preto sa s investorom zaobchádza ako s bežným príjmom. Táto časť dividend je zdanená podľa investora hraničná sadzba dane.

REIT vás môže informovať, že časť dividendy je kapitálovým ziskom alebo stratou.K tomu dôjde, keď REIT predá majetok, ktorý drží najmenej jeden rok. Kapitálový zisk alebo strata sa taktiež prevedie na investora so ziskom zdaneným 0%, 15%alebo 20%v závislosti od úrovne príjmu investora v roku, v ktorom bol zisk prijatý.

Okrem toho môže byť časť dividendy uvedená ako nezdaniteľný výnos z kapitálu. To sa môže stať, keď peňažné distribúcie REIT presiahnu zisky, napríklad keď spoločnosť prevezme veľkú investíciu odpisy výdavky. O návrate kapitálu je potrebné poznamenať dve veci. Po prvé, táto časť dividend nie je zdaniteľná v roku, v ktorom je vyplatená podielnikovi. Po druhé, zdaňuje sa to neskôr. Návratnosť kapitálu znižuje podielnika nákladový základ. Táto platba je zdaňovaná ako dlhodobý alebo krátkodobý kapitálový zisk alebo strata, keď investor predá svoje podielové listy. Ak sa investorovi vráti dostatok kapitálu a nákladová základňa klesne na nulu, akékoľvek ďalšie rozdelenie dividend sa zdaňuje ako kapitálový zisk.

Na časť dividendy REIT, ktorá je priraditeľná príjmu, sa môže vzťahovať ďalšie preferenčné daňové zaobchádzanie podľa Zákon o znížení daní a zamestnaní (TCJA). Tento zákon poskytuje nový 20% odpočet prechodu z príjmu z podnikania, ktorý zahŕňa kvalifikované dividendy REIT. Platnosť odpočtu vyprší na konci roku 2025.

Mimo USA obyvatelia by si mali uvedomiť, že ich príjem z REIT môže byť 30% zrážková daň. Ak medzi USA a krajinou bydliska držiteľa REIT existuje daňová zmluva, môže platiť znížená sadzba a oslobodenie.

Príklad výpočtu podielovej dane

Investor kupuje REIT, ktorý sa v súčasnosti obchoduje za 20 dolárov za jednotku. REIT generuje 2 doláre za jednotku z prevádzky a rozdeľuje 90% (alebo 1,80 dolára) podielnikom. Z toho dividendy vo výške 1,20 dolára pochádzajú zo zisku. Zostávajúcich 0,60 dolára pochádza z odpisov a iných nákladov a považuje sa za nezdaniteľný výnos kapitálu.

Investor by zaplatil bežné dane z príjmu z 1,20 dolára v roku, v ktorom bol prijatý. Medzitým sa základ nákladov investora zníži o 0,60 USD na 19,40 USD na akciu. Ako bolo uvedené vyššie, toto zníženie základu bude pri predaji podielov zdaňované ako dlhodobý alebo krátkodobý zisk alebo strata.

Spodný riadok

REIT poskytujú jedinečné daňové výhody, ktoré sa môžu premietnuť do stabilného toku príjmu pre investorov a vyšších výnosov, než aké by mohli zarobiť na trhoch s pevným príjmom. Investori by však mali vedieť, či sú tieto platby vo forme príjmu, kapitálových ziskov alebo návratnosti kapitálu, pretože s každou sa v daňovom čase zaobchádza odlišne. Kvalifikované dividendy REIT môžu navyše v rámci TCJA využívať ďalšie daňové úľavy.Keďže daňová situácia každej osoby je odlišná, investori by sa mali poradiť so svojim vlastným finančným poradcom, aby pochopili, ako dividendy REIT ovplyvnia ich daňové povinnosti.