Kaptívna realitná investičná dôvera

Čo je to kaptívna investícia do nehnuteľností?

Dôvera v investovanie do nehnuteľností v zajatí je jednoducho a trust pre investície do nehnuteľností (REIT) s kontrolou vlastníctva jednou spoločnosťou. Spoločnosť, ktorá vlastní nehnuteľnosti súvisiace s jej činnosťou, môže považovať za výhodné spojiť nehnuteľnosti do REIT pre špeciálne daňové úľavy. Túto stratégiu znižovania daní môžu využiť maloobchodníci a banky s mnohými obchodmi alebo pobočkami.

Pochopenie kaptívnych realitných investičných trustov

Je možné vytvoriť kaptívny fond pre investície do nehnuteľností, aby sa využili daňové úľavy, ktoré ponúka trust pre investície do nehnuteľností (REIT). Spoločnosti sa môžu rozhodnúť vyvinúť alebo prevziať kontrolu nad vlastníctvom v REIT na účely zajatia. Stav ovládajúci alebo v zajatí je definovaný ako viac ako 50% podielu na hlasovacích právach spoločnosti REIT.

Spoločnosti, ktoré si vybudujú zajtrajší REIT na správu vlastných nehnuteľností, ich spravidla charakterizujú buď ako prenájom alebo hypotéky REIT. Hypotekárne REIT (mREIT) poskytujú hypotekárny kapitál na prísľub recipročného príjmu, ktorý je často základom REIT príjem. Spoločnosti môžu tiež využiť trustové fondy na investovanie do nehnuteľností prevedením nehnuteľnosti do REIT a následným prenájmom nehnuteľností z týchto REIT.

Investície do nehnuteľností

Zajatý REIT je REIT s ovládaním vlastníctva od jednej spoločnosti. Okrem toho sú zajtrajšie REITy jednoducho REIT. Subjekt môže byť klasifikovaný ako REIT, ak spĺňa určité požiadavky služby pre vnútorné výnosy a hlavy 26 kódexu pre vnútorné príjmy. REIT môžu byť trusty, asociácie alebo korporácie - ale bez ohľadu na to sa musia všetci rozhodnúť, že budú zdaňovať ako korporácie.

Vnútorný výnosový kód umožňuje všetkým REIT rozdeliť všetok ich príjem medzi nich akcionári. Vďaka tomu sú REIT podobné partnerstvám podľa daňového poriadku, pretože partnerstvá spravidla nemajú žiadny príjem a rozdeľujú všetky svoje príjmy prostredníctvom K-1.

REIT musia splniť niekoľko požiadaviek, aby sa kvalifikovali na rozdelenie príjmu daňové odpočty ktoré charakterizujú REIT vo všeobecnosti. Spoločnosť konkrétne musí spĺňať nasledujúce požiadavky, aby sa kvalifikovala ako REIT:

• Zdaniteľné ako korporácia
• Zaplatiť najmenej 90% zdaniteľného príjmu vo forme akcionárskych dividend každý rok
• Odvodte najmenej 75% hrubého príjmu z prenájmu, úrokov z hypoték, z ktorých sa financuje nehnuteľnosť, alebo z predaja nehnuteľností
• Investujte najmenej 75% celkových aktív do nehnuteľností, hotovosti alebo amerických štátnych pokladníc
• Majte najmenej 100 akcionárov (na splnenie tejto požiadavky môžu ovládajúce spoločnosti vymenovať vedúcich pracovníkov za akcionárov)

Ak účtovná jednotka spĺňa požiadavky REIT, musí vyplatiť akcionárom najmenej 90% svojho príjmu, a preto môže distribúciu príjmu brať ako zrážku. Akýkoľvek zostávajúci zostatok po požadovanej distribúcii je zdanený potrebnou sadzbou dane z príjmu právnických osôb.

Vedľajšie účtovníctvo

Vlastnícke REIT sa považujú za dcérske spoločnosti, a preto je potrebné, aby ich vlastníctvo bolo nejakým spôsobom zaúčtované vo financiách materskej spoločnosti. Vo všeobecnosti existujú tri spôsoby účtovania o dcérskych spoločnostiach a dcérskom vlastníctve materskej spoločnosti finančné výkazy. Spoločnosti môžu zostavovať konsolidovanú účtovnú závierku alebo môžu účtovať o vlastníctve buď metódou vlastného imania, alebo metódou nákladov.

Pod Všeobecne uznávaných účtovných zásad (GAAP), spoločnosti majú možnosť vytvárať konsolidované účtovné závierky, ktoré integrujú všetky aspekty financií dcérskej spoločnosti, ak materská spoločnosť vlastní viac ako 50% vlastníctva práva. Spravidla nie je výhodné alebo uplatniteľné, aby materská spoločnosť zahrnula kaptívny REIT do vykazovania konsolidovanej účtovnej závierky. Je to kvôli daňovým výhodám, ktoré zajatý REIT získa sám, ktoré sú často dôvodom na jeho vytvorenie. Vlastnícke vlastníctvo REIT sa preto zvyčajne účtuje o financiách materskej spoločnosti buď metódou vlastného imania, alebo nákladovou metódou.

Vecné daňové výhody REIT

So závislou daňou REIT môže byť spojených niekoľko daňových výhod. O federálnom zdaňovaní REIT sa pojednáva v článku 26 Internal Revenue Code, ale štáty môžu mať aj svoje vlastné daňové pravidlá pre REIT, ktoré môžu zvýšiť alebo znížiť daňové výhody.

Materská spoločnosť REIT na vlastnú spotrebu môže vo všeobecnosti odpočítať náklady na nájomné alebo hypotéku, ktoré platí svojmu kaptívnemu REIT, čo znižuje jej zdaniteľný príjem. To nie je nevyhnutne obrovská výhoda, pretože by to tieto náklady spravidla odpočítalo. Napriek tomu môže priniesť niekoľko užitočných výhod pri spracovaní platieb atď. Jednou z najväčších výhod je, že materská spoločnosť dostáva časť dividendovej dividendy zo zajtrajšieho REIT, ktorú je možné potenciálne zdaniť nižšou sadzbou.

Zajatý REIT využíva všetky daňové výhody statusu REIT. Môže si odpočítať 90% alebo väčšiu sumu svojich príjmov, ktoré rozdeľuje akcionárom. Platí tiež federálnu sadzbu dane z príjmu právnických osôb zo zvyšného príjmu.

Zákony upravujúce väzbu REIT

Pretože dcérske spoločnosti REIT v zajatí môžu potenciálne priniesť niekoľko výhod, existuje niekoľko federálnych a štátnych ustanovení, ktoré sa na ne zameriavajú. Väčšina legislatívy vo všeobecnosti definuje vlastníctvo ako kontrolu vlastníctva 50%. Federálne zákony vyžadujú, aby akékoľvek zaobchádzanie bolo spravodlivé a v súlade s oceňovaním majetku a nezávislými rokovaniami.

Niektoré štáty majú svoje vlastné špeciálne požiadavky. V niektorých prípadoch existujú obmedzenia, ktoré je možné odstrániť vyhýbanie sa daniam taktiky komplexne. Účtovní a daňoví odborníci by mali vo všeobecnosti zaistiť súlad kaptívnych REIT a interného účtovníctva REIT so všetkými federálnymi a štátnymi zákonmi.