Ako investovať do pôdy

Často sa odporúča, aby si ľudia kúpili pozemok kvôli nemu nedostatok. S ohľadom na to musia investori porozumieť praktickosti vlastníctva pôdy a prevádzkovania pozemného podnikania. Tiež si musia byť vedomí špecifických typov investičných možností spojených s pôdou, ktoré sú k dispozícii prostredníctvom investičné produkty ako napr fondy obchodované na burze (ETF) a zmenky obchodované na burze (ETN).

Druhy pozemkových investícií

Nezávisle bohatí ľudia môžu kupovať pôdu na osobné použitie, rekreáciu a áno, na investície. Väčšina ľudí bohužiaľ do tejto kategórie nepatrí. Naskytá sa otázka: Sú možnosti vlastníctva pôdy a obchodné podniky schopné vytvárať prijateľné návratnosť investícií pre malých investorov, pričom im stále poskytujete radosti a atribúty súvisiace s vlastníctvom pôdy? Na zodpovedanie tejto otázky musíte byť schopní vyhodnotiť 10 všeobecných kategórií potenciálnych investícií do pôdy:

• Pozemok na výstavbu bytov
• Obchodné developerská pôda
• Pozemok na plodiny
• Chov dobytka
• Timberland
• Minerálna produkčná pôda
• Rastlinná poľnohospodárska pôda
• Vinice
• Ovocné sady
• Rekreačný pozemok

Investície do obytných a komerčných pozemkov

Rezidenčná a komerčná zástavba pozemkov ponúka uskutočniteľný vstup do investícií, pretože je možné štruktúrovať prakticky neobmedzený počet príležitostí na rozvoj krajiny tak, aby vyhovovali požiadavkám investora. kapitálu a časové obmedzenia. Pre väčšinu malých investorov dôvera v investovanie do nehnuteľností (REIT) ETF sú ideálnou voľbou, pretože nevyžadujú priamy manažment, sú široko diverzifikované podľa majetku typu, sú geograficky diverzifikované, dajú sa kúpiť alebo predať v reálnom čase a sú veľmi lacné. Niektoré sa špecializujú na určitý typ nehnuteľností, ale iné, ako napríklad Vanguard REIT ETF (VNQ), poskytujú diverzifikovanú expozíciu rozvoju priemyslu, kancelárií, maloobchodu, zdravotníctva, verejných skladov a obytných nehnuteľností.

Tieto typy investícií bohužiaľ negujú schopnosť vlastníka pôdy užívať si pôdu. Preto obytné a komerčné pozemky nie sú realizovateľnými možnosťami pre ľudí, ktorí chcú skutočne zažiť pocit vlastníctva pôdy.

Pozemky na pestovanie plodín a pozemky na chov hospodárskych zvierat

Pôda kúpená na pestovanie plodín alebo na chov hospodárskych zvierat poskytuje možnosť užívať si pôdu v zmysle vlastníctva domov, ako aj z hľadiska vytvárania príjmu. Drobní investori, ktorí kupujú pôdu na prevádzkovanie týchto typov podnikov, však majú množstvo problémov. Po prvé, rozsah požadovaný na prevádzkovanie pestovania plodín alebo chovu hospodárskych zvierat musí byť veľmi veľký, aby bol finančne životaschopný. To si zasa vyžaduje značný počiatočný kapitál výdavky ďaleko nad rámec toho, čo si väčšina ľudí môže dovoliť. Navyše, prebiehajúce Nemenné ceny spojené s prevádzkovaním týchto typov poľnohospodárskych činností sú mimoriadne vysoké.

To zase znamená, že finančné pákový efekt a podnikateľské riziko lebo také operácie sú veľmi vysoké. V dôsledku toho je na majiteľa pozemku kladený značný dôraz, aby boli tieto typy podnikateľských aktivít finančne úspešné. V mnohých prípadoch úroveň stresu vysoko prevyšuje výhody, po ktorých ľudia ako vlastníci pozemkov túžia. Vzhľadom na to je spravodlivé posúdiť, že väčšina malých investorov by sa mala vyhýbať týmto druhom poľnohospodárskych operácií veľkého rozsahu, pretože riziká a ťažkosti súvisiace s takouto činnosťou budú pravdepodobne prevyšovať akékoľvek výhody.

Aj keď vlastnenie tradičnej pestovania plodín alebo chovu dobytka nie je pre väčšinu malých pravdepodobne možné investorov, mnohé možnosti poľnohospodárskych investícií poskytujú prijateľnú expozíciu voči tradičnému poľnohospodárstvu podniky. Niektoré fondy napríklad poskytujú expozíciu sóji, kukurici, pšenici, bavlne, cukru, káve, sójovému oleju, živému dobytku, kŕmnemu dobytku, kakau, chudým prasatám, pšenici Kansas City, repkovému oleju a sójovej múčke. Investovaním do tohto produktu budú mať preto malí investori široké investičné vystavenie tradičným poľnohospodárskym operáciám. To zase môže investor využiť na to, aby pomohol držať krok s tradičnými poľnohospodárskymi postupmi, a tiež na vytvorenie atraktívnej návratnosti investícií v priebehu času.

Malí investori môžu tiež využiť rôzne zmenky obchodované na burze (ETN) investovať do konkrétnych typov tradičných poľnohospodárskych operácií. Napríklad celkový index subindexu iPath Bloomberg Agriculture ETN (JJATF) poskytuje investičnú expozíciu voči mäkké komodity ako je kukurica, pšenica, sója, cukor, bavlna a káva, a iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (KRAVA) poskytuje investičnú expozíciu dobytku a prasatám.

Pokiaľ ide o využitie ETF a ETN ako investičných možností súvisiacich s pôdou a poľnohospodárstvom, investori musia pochopiť, že mnohé z týchto typov produktov používajú derivát nástroje ako napr futures zmluvy vytvárať trhovú expozíciu. V dôsledku toho musia investori vykonávať dôkladné činnosti vďaka pracovitosti o týchto typoch investícií, aby plne porozumel ich potenciálnym rizikám a výhodám. Napriek tomu používanie ETF a ETN pravdepodobne predstavuje najlepšiu príležitosť na zapojenie sa do tradičných veľkoplošných poľnohospodárskych operácií.

Investičné príležitosti pre malé farmy

Pre malých investorov, aby si skutočne užili tradičnejší zmysel pre vlastníctvo pôdy, možno najlepšie možnosti sú lesné farmy, krajiny na rozvoj nerastov, zeleninové záhrady, sady, vinice a rekreačné podniky pôda. Tieto typy poľnohospodárskych snáh sú pre malých investorov oveľa príťažlivejšie: rozsah nákupu pôdy je možné prispôsobiť tak, aby zodpovedal kapitálovým obmedzeniam investora; Operácie majú potenciál vytvárať priebežný tok príjmov a investori si môžu užívať pobyt na pozemku, kým sa užíva.

To znamená, že množstvo ETF a ETN je tiež priamo spojených s týmito druhmi poľnohospodárskeho úsilia. Drobní investori preto môžu zvážiť investovanie do nich, ak sa rozhodnú, že prevádzka drobného poľnohospodárskeho podniku si vyžaduje príliš veľa času a zdrojov.

Globálne drevo ETF Invesco MSCI (CUT) je navrhnutý tak, aby sledoval výkonnosť drevárskych spoločností na celom svete a zahŕňa držby vo firmách, ktoré vlastnia resp prenájom zalesnenej pôdy a ťažiť drevo na komerčné využitie a predaj výrobkov na báze dreva.Okrem toho ETF fond SPDR S&P na prieskum a ťažbu ropy a zemného plynu (ETF) (XOP) je jednou z mnohých investičných možností, ktoré poskytujú expozíciu rozvoju minerálnej krajiny.

Otázky, ktoré je potrebné zvážiť

Akonáhle bolo prijaté rozhodnutie o kúpe surovej pôdy ako investície alebo na rozvoj, investori Potrebujete porozumieť mnohým problémom týkajúcim sa zákonov spojených s používaním konkrétnych balíkov nehnuteľnosť. Obmedzenia vo využívaní pôdy môžu napríklad obmedziť spôsob, akým môže vlastník pôdu využívať vecné bremená môže udeliť prístup k časti majetku neprepojenej strane a preprava z minerálne práva môže udeliť neprepojenej strane oprávnenie ťažiť a predávať nerasty na finančný zisk.

Okrem toho, brehové a prímorské práva môže stanoviť prístup, ktorý má vlastník pozemku k priľahlým vodným cestám, a rozloha pozemku môže diktovať, či leží v záplavovej rovine, čo by výrazne ovplyvnilo spôsob, akým by mohla byť krajina využitý. Našťastie potenciálni kupci pozemkov môžu získať odpovede na tieto otázky prečítaním si právnej špecifikácie pozemku, ktorá sa nachádza v dokumente známom ako pozemok. skutok. Tento typ dokumentu je spravidla dostupný verejnosti prostredníctvom internetu alebo ho možno získať staromódnym spôsobom, návštevou oddelenia pozemkových záznamov a listín príslušného okresného úradníka kancelária.

Okrem právnych problémov by malí investori mali zvážiť aj prístup krajiny k základným službám, akými sú elektrina alebo telekomunikácie. Investori by mali tiež skontrolovať ročnú pôdu daň z majetku povinnosť, posúdiť potenciál porušenia povinností porušenia povinností a analyzovať odľahlosť pozemku od vlastníka pozemku, ako aj od najbližšieho spoločenstva. Všetky tieto otázky sú dôležité, pretože nedostatok inžinierskych sietí môže výrazne brániť schopnosti využívať pôdu, Odľahlosť môže mať vplyv na príležitosti, ktoré má vlastník pôdy, aby si užíval nehnuteľnosť, a dane z majetku môžu mať vplyv na vlastníka pôdy financie. Vzhľadom na tieto otázky by potenciálni vlastníci pozemkov mali pred rozhodnutím o kúpe pozemku vykonať komplexné posúdenie hĺbkovej analýzy.

Všeobecný prehľad oceňovania pozemkov

Investori zvažujúci nákup surovej pôdy si musia uvedomiť, že sa zaoberajú čisto špekulatívny investície. Dôvodom je, že nezastavaná pôda nevytvára žiadny príjem, a preto akákoľvek návratnosť investície bude musieť pochádzať z potenciálu kapitálový zisk ktoré možno získať po predaji pozemku. S ohľadom na to, náklady na dlh v prípade poľnohospodárskeho úveru na nehnuteľnosť je možné použiť na vykonanie predbežnej investičnej analýzy.

Z čistého investičného hľadiska má surová pôda obzvlášť neatraktívnu návratnosť investícií keď vezmeme do úvahy časové obdobie, ktoré investori zvyčajne musia vlastniť pôdu, aby dosiahli návratnosť investície. Plus, úrokové sadzby pôžičky na poľnohospodársku pôdu sa môžu v budúcnosti zvýšiť, čo znamená, že rovnovážna miera pre budúce nákupy pôdy tiež porastú.

Ak náklady na dlh na poľnohospodársky úver na nehnuteľnosť neodradia drobných investorov od kúpy pozemku ako špekulatívna investícia a skutočne veria, že môžu založiť malú poľnohospodársku prevádzku, ktorá im bude vyhovovať kapitálové požiadavky, príjmové požiadavky a časové obmedzenia, mnohé ocenenie správy sú ľahko dostupné. Tieto správy je možné získať od poľnohospodárskych oddelení verejných štátnych univerzít, aby pomohli posúdiť realizovateľnosť zriadenia prevádzky malého poľnohospodárskeho podniku. Drobní investori, ktorí chcú založiť drevársku farmu, zeleninovú farmu, vinicu alebo ovocný sad, by preto mali mať možnosť nájsť komplexný a včasná analýza, ktorá vysvetľuje, ako vytvoriť tieto typy operácií, množstvo práce, ktorú budú pravdepodobne zahŕňať, požadované kapitálové výdavky, dobu potrebnú na návratnosť investície a pravdepodobnú návratnosť investície, ktorú prevádzka malých fariem dosiahne čas.

Nakoniec, a čo je najdôležitejšie, investori musia pochopiť, že investovanie do pôdy na prevádzkovanie a podnikanie na malých farmách bude pravdepodobne najťažším a najrizikovejším typom podnikania, aké môže byť prenasledovaný. Je to preto, že okrem rizika, ktoré sa vyskytuje vo všetkých podnikateľských snahách, poľnohospodárske operácie preberajú aj množstvo rizík, s ktorými sa farmárske podniky nemusia vyrovnávať. Príkladmi sú hrozba rôznych chorôb plodín, potenciál zamorenia škodcami, neustále sa meniace poveternostné prostredie a nestabilita trhové ceny. Z týchto dôvodov spolu so skutočnosťou, že prevádzka malej farmy vyžaduje značné množstvo fyzickej sily, vytrvalosti a veľmi silná pracovná morálka, veľká väčšina investorov pravdepodobne nebude schopná zvládnuť všetky požiadavky poľnohospodárstva na udržateľné základ.

Spodný riadok

Nákup surovej pôdy je veľmi riskantná investícia, pretože pri predaji nehnuteľnosti nebude generovať žiadny príjem a nemusí vytvárať kapitálový zisk. Využívanie pôžičky na farmy na kúpu pôdy je navyše veľmi riskantné. S ohľadom na tieto body sa odporúča väčšine malých investorov, ktorí túžia vlastniť pôdu alebo prevádzkovať malú farmu podnikanie by malo využívať najrozmanitejšie ETF a ETN, ktoré sú v súčasnosti k dispozícii malým investorom, ktorí boli iba raz dostupné pre hedžové fondy. Využitím týchto typov investičných produktov by investori mali byť schopní splniť svoju túžbu po rekreačných aktivitách spojených s pozemkom a zároveň vytvárať primeranú návratnosť investícií v priebehu času.