Ako posúdiť dôveru v investície do nehnuteľností (REIT)

Investori, ktorí chcú odhadnúť hodnotu trustu pre investície do nehnuteľností (REIT), zistia, že tradičné metriky ako zisk na akciu (EPS) a cena k zisku (P/E) neaplikujte. Spoľahlivejšou metódou je postava tzv finančné prostriedky z operácií (FFO). Tu je to, čo potrebujete vedieť o REIT FFO (alebo FFO REIT).

Výkaz ziskov a strát REIT

Začnime tým, že sa pozrieme na súhrnný výkaz ziskov a strát od XYZ Residential (XYZ), fiktívneho obytného REIT.

Od roku 2019 do roku 2020 čistý príjem alebo „konečný súčet“ spoločnosti XYZ Residential vzrástol o takmer 30% (+122 534 dolárov na 543 847 dolárov). Tieto čísla čistých výnosov však zahrnujú náklady na odpisy, ktoré sú významnými riadkovými položkami.

Pre väčšinu podnikov je odpis prijateľný bezhotovostný poplatok alokuje náklady na investíciu uskutočnenú v predchádzajúcom období. Nehnuteľnosti sa však líšia od väčšiny investícií do pevných závodov alebo zariadení, pretože majetok len zriedka stráca na hodnote a často sa zhodnocuje.

Čistý príjem - opatrenie znížené o odpisy - je preto horším ukazovateľom výkonnosti. Výsledkom je, že má zmysel posudzovať REIT podľa finančných prostriedkov z operácií (FFO), ktoré vylučujú odpisy.

Prostriedky z operácií (FFO)

Spoločnosti sú povinné zosúladiť FFO, ktoré je uvedené v poznámkach pod čiarou, spolu s čistým príjmom. Všeobecný výpočet zahŕňa pridanie odpisy späť do čistého príjmu a odčítanie zisky z predaja odpisovateľného majetku.

Tieto zisky odpočítame za predpokladu, že sa neopakujú, a teda neprispievajú k udržateľnej kapacite REIT vyplácajúcej dividendy. Zosúladenie čistého príjmu s FFO (s odstránením drobných položiek kvôli jasnosti) v rokoch 2019 a 2020 je stanovené takto:

Je zrejmé, že po vrátení odpisov a odčítaní majetkových ziskov sa finančné prostriedky z operácií (FFO) v roku 2019 rovnajú približne 838 390 dolárom a v roku 2020 takmer 758 000 dolárov.

FFO sa musí nahlásiť, ale obsahuje slabinu: neodpočítava sa za kapitálové výdavky potrebné na udržanie existujúceho portfólia nehnuteľností. Je potrebné udržiavať držbu nehnuteľností akcionárov - napríklad maľovanie bytov -, takže FFO nie je celkom skutočný zvyškový peňažný tok, ktorý zostáva po všetkých výdavkoch a výdavkoch.

Profesionálni analytici preto používajú opatrenie tzv upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO) odhadnúť hodnotu REIT. Aj keď sa FFO bežne používa, profesionáli sa zameriavajú na AFFO z dvoch dôvodov:

1. Je to presnejšia miera zostatkového peňažného toku, ktorá je k dispozícii akcionárom, a preto je lepším „základným číslom“ na odhad hodnoty.
2. Je to skutočný zostatkový peňažný tok a lepší prediktor budúcej schopnosti REIT vyplácať dividendy.

AFFO nemá jednotnú definíciu, ale väčšina výpočtov odpočítava kapitálové výdavky, ako je uvedené vyššie. V prípade XYZ Residential sa od FFO odpočíta takmer 182 000 dolárov, aby sa získalo AFFO na rok 2020. Toto číslo sa zvyčajne nachádza vo výkaze peňažných tokov spoločnosti REIT. Používa sa ako odhad hotovosti potrebnej na údržbu existujúcich nehnuteľností, aj keď podrobnejší pohľad na konkrétne vlastnosti by mohol priniesť presnejšie informácie.

Rast vo FFO a/alebo AFFO

Hodnotu REIT môžeme odhadnúť s väčšou presnosťou, keď máme v rukách FFO a AFFO, pričom hľadáme očakávaný rast v jednej alebo oboch metrikách. To si vyžaduje starostlivý pohľad na základné vyhliadky REIT a jeho sektora. Špecifiká hodnotenia perspektív rastu REIT sú nad rámec tohto článku, ale uvádzame niekoľko zdrojov, ktoré je potrebné zvážiť:

• Perspektíva prenájmu sa zvyšuje.
• Perspektíva zlepšenia/zachovania obsadenosti.
• Plány na inováciu/upscale vlastností. Jednou z obľúbených a úspešných taktík je získavanie nehnuteľností nižšej kategórie a ich vylepšovanie, aby pritiahli nájomníkov vyššej kvality; lepší nájomníci vedú k vyššej obsadenosti, menšiemu počtu vysťahovaní a vyšším nájmom.
• Vyhliadky na externý rast. Mnoho REIT podporuje rast FFO akvizíciou. Napriek tomu sa to jednoduchšie povie, ako urobí, pretože REIT musí rozdeľovať väčšinu svojich ziskov a spravidla nedisponuje veľkým pokladom. Mnoho REIT však úspešne prerezáva svoje portfóliá a predáva nehnuteľnosti s nízkou výkonnosťou, aby financovalo akvizíciu podhodnotených nehnuteľností.

Použitie násobku na FFO/AFFO

Celková návratnosť REIT pochádza z dvoch zdrojov: vyplatených dividend a zhodnotenia ceny. Očakávané zhodnotenie cien je možné rozdeliť na dve ďalšie zložky: rast FFO/AFFO a expanziu násobku ceny k FFO alebo ceny k AFFO.

Pozrime sa na násobky pre XYZ. Všimnite si toho, že ukazujeme cenu delenú FFO, čo v skutočnosti je trhovú kapitalizáciu delené FFO. Trhová kapitalizácia XYZ (počet akcií vynásobený cenou za akciu) je v tomto prípade asi 8 miliónov dolárov.

Ako interpretujeme tieto násobky, okrem priameho porovnania s rovesníkmi z priemyslu? Podobne ako pri násobkoch P/E, ani interpretácia násobkov ceny voči FFO alebo ceny podľa AFFO nie je exaktná veda. Násobky sa líšia v závislosti od trhových podmienok a konkrétnych pododvetví REIT. A rovnako ako pri iných kategóriách akcií, chceme sa vyhnúť nákupu prílišného násobku.

Okrem vyplatených dividend sa zhodnotenie ceny delí na dva zdroje: rast FFO/AFFO alebo expanzia v ocenenie násobok (pomer ceny k FFO alebo ceny k AFFO). Pri pohľade na REIT s priaznivými perspektívami rastu FFO by sme mali zvážiť oba zdroje spoločne.

Ak napríklad FFO rastie na 10% a násobok 10,55x sa zachová, cena porastie o 10%. Ak sa však násobok rozšíri asi o 5% až 11 -krát, zhodnotenie ceny bude asi 15% (10% nárast FFO + 5% viacnásobné rozšírenie).

Užitočné cvičenie preberá recipročnú hodnotu násobku ceny k AFFO, príp 1 ÷ [Cena/AFFO] = AFFO/Cena. To sa rovná asi 7,2% ($575.7 ÷ 8,000) so spoločnosťou XYZ Residential a nazýva sa „výnos AFFO“. Na vyhodnotenie ceny REIT potom môžeme porovnať výnos AFFO s:

1. Trh ide miera kapitalizáciealebo „maximálna sadzba“
2. Náš odhad rastu REIT vo FFO/AFFO

Limitná sadzba je všeobecné číslo, ktoré investorom hovorí, koľko trh v súčasnosti za nehnuteľnosti platí. Napríklad 8% znamená, že investori vo všeobecnosti platia približne 12,5 -krát (1 ÷ 8%) čistý prevádzkový príjem (NOI) každej nehnuteľnosti.

Predpokladajme, že miera kapitalizácie trhu je asi 7% a naše očakávania rastu pre FFO/AFFO spoločnosti XYZ sú opojných 5%. Vzhľadom na vypočítaný výnos AFFO 7,2%pravdepodobne hľadáme dobrú investíciu, pretože naša cena je v porovnaní s kapitálovou sadzbou trhu rozumná. (Je to dokonca o niečo vyššie, čo je lepšie.)

Očakávaný rast by sa navyše mal nakoniec premietnuť do vyšších dividend aj ceny. V skutočnosti, ak by s naším hodnotením súhlasili všetci ostatní investori, cena XYZ by bola oveľa vyššia, pretože na začlenenie týchto očakávaní rastu by bol potrebný vyšší násobok.

Spodný riadok

Hodnotenie REIT prináša väčšiu prehľadnosť pri pohľade na finančné prostriedky z operácií (FFO) než na čistý príjem. Potenciálni investori by mali tiež vypočítať upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO), ktoré odpočítavajú pravdepodobné výdavky nevyhnutné na udržanie portfólia nehnuteľností. AFFO poskytuje vynikajúci nástroj na meranie schopnosti vyplácať dividendy a perspektívy rastu spoločnosti REIT.