Definícia záväzku Take-Out

Čo je záväzok z odberu?

Záväzok Take-out je písomná záruka veriteľa na poskytnutie trvalého financovania na nahradenie krátkodobej pôžičky v stanovený budúci dátum, ak projekt dosiahol určitú fázu.

Pochopenie záväzku vziať si

Záväzok Take-Out je pri rozvoji komerčných nehnuteľností úplne bežný. Garantuje, že banka poskytne hypotéku na nehnuteľnosť po dokončení stavby alebo obnovy. Tiež zaisťuje, že dlhodobý komerčný hypotekárny veriteľ zaplatí alebo zoberie krátkodobý stavebný úver a jeho akumulovaný záujem.

Záväzky súvisiace s čerpaním zmierňujú riziko pre veriteľov stavebných úverov a umožňujú pokračovanie vývoja. Developeri nehnuteľností si spravidla požičiavajú krátkodobé finančné prostriedky (

preklenovacie pôžičky) zaplatiť za výstavbu svojich projektov.

Projekty sa však môžu oneskoriť kvôli štrajkom práce, problémom dodávateľov, problémom životného prostredia alebo množstvu ďalších premenných. Tvárou v tvár perspektíve vyšších nákladov z týchto prekážok môže byť vývojár v pokušení projekt opustiť a nesplácanie pôžičky. To je dôvod, prečo krátkodobí veritelia zvyčajne vyžadujú záväzok vziať si ho od iného veriteľa, ktorý má súhlasili, že sa stanú stálymi držiteľmi hypotéky dokončeného projektu, skôr ako súhlasia s poskytnutím pôžička.

Práca so záväzkami Take-Out

Záväzok vziať si so sebou, nazývaný aj pôžička na prevzatie alebo dohoda o prevzatí, dáva stavebníkovi možnosť požičať si určitú sumu peňazí za dohodnutú úrokovú sadzbu (často viazanú na index) za určitú sumu času. Dohoda bude obsahovať niektoré nepredvídané udalosti ako napríklad:

• Schválenie dizajnu a materiálu
• Dátum dokončenia projektu
• Minimálna obsadenosť pred uvoľnením finančných prostriedkov, možno 60 percent
• Rezervy na predĺženie dátumu začiatku pôžičky v prípade omeškania

Záväzok je často od podlahy k stropu. Od podlahy až k stropu znamená, že na projekt bude požičaná konkrétna konečná čiastka a v prípade nesplnenia nepredvídateľných okolností aj menšia čiastka. Tieto nepredvídané udalosti sa pokúšajú chrániť alebo odškodniť trvalého veriteľa aj pôvodného krátkodobého veriteľa v prípade problémov na ceste. Princíp činnosti je v tom, že je úlohou vývojára, nie banky, zaistiť plynulý priebeh projektu. Banka sa bude snažiť obmedziť ich vystavenie problémom developera.

Medzera vo financovaní záväzkov

Stavebný veriteľ samozrejme nechce riskovať, že stály veriteľ bude zadržiavať finančné prostriedky z dôvodu nepredvídaných udalostí, ktoré by mohli mať vplyv na splatenie stavebného úveru. Záväzky k stiahnutiu teda zahŕňajú aj ustanovenia o financovaní medzier. Medzerové financovanie alebo preklenovacie pôžičky pomáhajú v prípade, že niektorá z nepredvídaných udalostí spustí čiastočnú platbu od stáleho veriteľa.

Napríklad, ak si nová kancelárska veža neprenajala dostatok jednotiek na splnenie doložky o minimálnej obsadenosti pri vyňatí viazanosti, medzierové financovanie zaistí, že stavebný veriteľ bude splatený, aj keď konečná hypotéka ešte nie bolo vydané.