Sú reverzné hypotéky dravé?

A reverzná hypotéka umožňuje vlastníkom domov, ktorí majú aspoň 62 rokov a splatili aspoň 50 % svojho prvého hypotekárneho zostatku, požičať si vlastný kapitál.

Na rozdiel od iných spôsobov využitia vlastného imania, ako napr cash-out refinancovanie, domáci kapitálový úver, alebo úverová linka vlastného kapitálu (HELOC), nemusíte sa kvalifikovať na reverznú hypotéku s určitým príjmom alebo kreditným skóre a nemusíte platiť žiadne mesačné splátky úveru. Namiesto toho pôžičku splatíte, keď sa natrvalo odsťahujete, či už idete do iného domova alebo iného zdravotníckeho zariadenia alebo ste zomreli.

Reverzná hypotéka však nie je vhodným finančným produktom pre každého staršieho majiteľa domu a spôsob, akým niektorí veritelia alebo úveroví úradníci predávajú reverzné hypotéky, môže byť dravý. Predátorské požičiavanie zvýhodňuje veriteľa na náklady majiteľa domu tým, že využíva naivitu dlžníka. Keď sa predátorské požičiavanie zameriava na starších ľudí, môže sa stať formou finančné zneužívanie starších.

Sú reverzné hypotéky dravé?

Reverzné hypotéky nie sú vo svojej podstate dravé. Ide o legitímny typ úveru na bývanie, ktorý ponúka jedinečné riešenie pre starších majiteľov domov, ktorí hľadajú ďalší zdroj hotovosti.

Nie sú nevyhnutne nástrojom poslednej možnosti. Starším majiteľom bytov môžu pomôcť diverzifikovať zdroje príjmov a znížiť riziko, že im prídu peniaze.

Podľa FBI však pôžičkoví úradníci, právnici, dodávatelia a investiční odborníci použili tieto pôžičky na oklamanie starších majiteľov domov.

Reklamy s celebritami a semináre v kostoloch a seniorských centrách môžu predstavovať legitímne spôsoby, ako dosiahnuť cieľový trh tohto produktu, ale tiež taktiky, ako prilákať starších majiteľov domov, aby si požičiavali za svoj vlastný kapitál pomocou úverového produktu, ktorého pravidlá a dôsledky nemusia úplne rozumieť.

USA Today publikoval v roku 2019 sériu investigatívnych článkov popisujúcich predátorské praktiky v odvetví reverzných hypoték. Spravodajstvo zistilo, že reverzné hypotéky boli vydávané za neprimerané sadzby v štvrtiach s nižšími príjmami, prevažne černochmi. Zistili tiež, že zabavenie hypoték na tieto reverzné hypotéky prispievalo k nešťastiu v susedstve a znižovalo hodnotu okolitých domov.

Exekúcia môže byť prirodzeným dôsledkom toho, že posledný žijúci dlžník zomrie a nezanechá dedičov, ktorí si môžu dovoliť splatiť pôžičku. Môže sa to stať aj vtedy, keď vlastník domu nezaplatí daň z nehnuteľnosti alebo poistenie vlastníka domu alebo sa odsťahuje. Starší ľudia s väčšou pravdepodobnosťou stratia svoje domy so spätnou hypotékou pre tieto dva typy nesplácania predtým, ako FHA v roku 2013 zaviedla nové pravidlá na lepšiu ochranu majiteľov domov.

The USA Today séria možno prehnala niektoré nebezpečenstvá dnešných reverzných hypoték, no zároveň odhalila, ako jednotlivci, rodiny a celé komunity boli poškodené týmito pôžičkami a ako niektorí členovia odvetvia reverzných hypoték konali bez nich bezúhonnosť.

Stimuly pre predátorské reverzné hypotekárne úvery

Správcovia hypotekárnych úverov nemusia mať nevyhnutne zákonnú povinnosť konať v najlepšom záujme svojich klientov. Môžu mať stimuly – vyššie provízie, rýchlejšie propagácie – aby konali vo svojom vlastnom záujme a v najlepšom záujme svojho zamestnávateľa. A môžu mať len málo skúseností s hypotekárnym priemyslom, nehovoriac o skúsenostiach so spätnou hypotékou, kým ich veriteľ najme a vyškolí na prácu v tejto oblasti.

Napríklad kľúčovou kvalifikáciou na to, aby ste sa stali stážistom pre pôžičky v národnom veriteľovi s najvyšším objemom reverzných hypotekárnych úverov, AAG, sú minimálne štyri roky skúseností s predajom. Prax v odbore je preferovaná, nie však nutná. Medzi preferované zručnosti patria skúsenosti s vysporiadaním dlhov a subprime pôžičkami. Mzda sa skladá zo základnej mzdy plus bonusov a provízií. Zatvorením iba štyroch predajov za mesiac by stážista v oblasti pôžičky mohol zarobiť 90 000 dolárov ročne s plnými výhodami, podľa ponuky práce.

Všetci poskytovatelia reverzných hypoték zarobia niekoľko tisíc dolárov z každého úveru, ktorý uzavrú. Na FHA reverzná hypotéka, nazývaná aj a hypotéka na konverziu vlastného majetku (HECM), tento poplatok je obmedzený na 6 000 USD. Na non-FHA, vlastná reverzná hypotéka, poplatok veriteľa môže byť podstatne vyšší (čiastočne preto, že úverové limity sú vyššie).

Tiež atraktívne pre veriteľov: Hypotekárne poistenie FHA chráni veriteľov HECM pred stratou peňazí na reverzných hypotékach. Ak je zostatok úveru dlžníka vyšší ako hodnota domu, keď sa dlžník natrvalo odsťahuje alebo zomrie, vlastník domu, jeho majetok ani ich dedičia zaň nenesú zodpovednosť rozdiel; Federálny hypotekárny poistný fond robí veriteľa celkom. Dlžníci s reverznou hypotékou prispievajú do tohto fondu s poistenie hypoték vopred (UFMI) vzniknú pri čerpaní úveru a mesačne poistné na poistenie hypotéky (MIP) vynakladajú každý mesiac, keď majú pôžičku.

Ďalším problémom pre veriteľov aj dlžníkov je, že reverzné hypotéky sú ťažko pochopiteľné, dokonca aj pre mnohých ľudí, ktorí pracujú v odvetví finančných služieb. Majitelia domov, ktorí ich berú von, nemusia pochopiť, na čo sa podpisujú. Niektorí finanční odborníci môžu mať pocit, že majitelia domov sú dospelí ľudia, ktorí sú schopní rozhodnúť sa sami. Väčšina dospelých však nemá vysokú finančnú vyspelosť.

Majitelia domov nemôžu robiť plne informované rozhodnutia, ak nerozumejú produktu, do ktorého sa zapisujú a spoliehajte sa na predajnú ponuku od pôžičkového úradníka, ktorý nemusí úplne rozumieť produktu a jeho rizikám sami. Okrem toho veľa ľudí s pribúdajúcim vekom stráca duševnú bystrosť a niektorí starší majitelia domov sú osamelí a osamelí izolovaní, prehnane dôverčiví alebo majú problémy povedať nie – vlastnosti, ktoré ich môžu urobiť zraniteľnými voči financiám dravosť.

Spodný riadok

Obrátené hypotéky samy osebe nie sú dravé, ale spôsob, akým ich niektorí ľudia pracujúci v tomto odvetví inzerovali a predávali, áno. Dôsledkom bola strata generačného bohatstva v niektorých komunitách, najmä v černošských komunitách; zdevastované dospelé deti, ktoré ani netušili, že ich rodičia zablokovali dom; a majitelia domov a pozostalí manželia strácajú schopnosť bývať vo vlastnom dome cez úverové zmluvy, ktorým nerozumeli.