Refinancovať svoj dom alebo získať spätnú hypotéku?
Vlastniť dom má svoje výhody: viac priestoru, flexibilita a autonómia sú len niektoré. Čo je ďalším veľkým prínosom? Equity. Keď máte vlastný kapitál v dome, môžete si proti nemu požičať.
Existuje niekoľko spôsobov, ako to urobiť - a refinancovať, cash-out refinancovanie, home equity pôžička alebo home equity úverová linka sú niektoré z nich. Ak máte viac ako 62 rokov, môžete si vziať aj spätnú hypotéku. Ale ktorá voľba je pre vás tá pravá? Uvidíme, ako sa porovnajú dve možnosti – refinancovanie alebo reverzná hypotéka.
Kľúčové poznatky
- Refinancovanie vám umožňuje znížiť mesačnú splátku pri zachovaní vlastného imania vo vašej domácnosti.
- Reverzné hypotéky sa vám vyplácajú mesačne alebo jednorazovo.
- Reverzné hypotéky sa nemusia riešiť, kým sa nepresťahujete alebo nezomriete.
- Refinancovanie je vo všeobecnosti lacnejšia možnosť.
Ako funguje reverzná hypotéka
Oproti klasickej hypotéke, a reverzná hypotéka vám zaplatí pomocou vlastného imania, ktoré ste nazhromaždili za roky splácania hypotéky. Peniaze je možné prijímať jednorazovou sumou, úverovým rámcom alebo mesačnými splátkami. Tieto hypotéky sú dostupné iba pre seniorov vo veku nad 62 rokov, ktorí majú k dispozícii značný kapitál – vo všeobecnosti okolo 50 %.
Existujú tri typy reverzných hypoték –hypotéky na konverziu vlastného majetku (HECM), ktoré sú poistené u Federal Housing Administration (FHA), vlastné hypotéky, ktoré ponúkajú súkromní veritelia, a jednoúčelové hypotéky, ktoré zvyčajne ponúkajú štátne a miestne samosprávy a neziskové organizácie.
Čo je to refinancovanie?
Refinancovanie znamená, že si vezmete nový úver, aby ste splatili starý úver. Je to spôsob, ako môžu majitelia domov získať prístup k nižším sadzbám alebo nižším platbám tým, že si vezmú nový úver na zaplatenie existujúceho úveru. Keď sú úrokové sadzby nízke, refinancovanie môže z dlhodobého hľadiska ušetriť značné peniaze.
Mnoho ľudí tiež refinancuje, aby zmenili podmienky svojho úveru, a to buď prechodom na úver s pevnou úrokovou sadzbou alebo úver s nastaviteľnou sadzbou. Je tiež možné predĺžiť alebo skrátiť dobu pôžičky. V závislosti od vašej jedinečnej finančnej situácie môžu tieto akcie znížiť vašu mesačnú platbu.
Dôležité
Refinancovanie nemusí znížiť vaše mesačné platby natoľko, aby ste zaplatili za renováciu domu potrebnú na starnutie na mieste. Ak potrebujete významné opravy, zvážte refinancovanie v hotovosti.
Výhody reverzných hypoték
Mnoho seniorov považuje reverzné hypotéky za spôsob, ako pridať cash flow do svojho mesačného rozpočtu. Ak je to tak, reverzná hypotéka má väčší potenciál. Aj keď refinancovanie môže znížiť vaše mesačné náklady, nemusí znížiť vašu platbu natoľko, aby výrazne ovplyvnilo váš mesačný rozpočet.
Reverzné hypotéky tiež ponúkajú možnosť vziať si peniaze jednorazovo, čo môže byť veľmi užitočné pri opravách domu alebo konsolidácii iného dlhu. Tradičné refinancovanie zníži iba sumu, ktorú platíte mesačne, alebo zmeníte splatnosť úveru. Na získanie skutočnej hotovosti, ktorú môžete použiť podľa vlastného uváženia, by bolo potrebné vyplatenie refinancovania.
Nevýhody reverzných hypoték
Najväčšou nevýhodou reverznej hypotéky je vyčerpanie vášho vlastného imania pri každej mesačnej platbe. Ak nemáte so svojím domom z dlhodobého hľadiska žiadne plány, nemusí to byť významný problém. Ak chcete zanechať svoj domov svojim deťom ako dedičstvo, stratíte hodnotu daru.
Pri porovnaní nákladov na jednotlivé nástroje bývajú aj spätné hypotéky drahšie. Keďže ide o pôžičky bez regresu, FHA vyžaduje zálohové poistenie hypotéky 2 % z celkovej sumy požičaných peňazí a dodatočných 0,5 % poistného za poistenie hypotéky každý rok. Týchto 0,5 % vychádza z požičanej sumy. Ak existuje dostatočný kapitál na refinancovanie domu, poistenie hypotéky nie je potrebné.
Výhody refinancovania
Refinancovanie je zvyčajne lacnejšou možnosťou pre väčšinu ľudí, pokiaľ ide o dlhodobý horizont. Nevyžaduje si poradenskú reláciu (v priemere 125 USD za sedenie), ako napríklad reverzná hypotéka. Úrokové sadzby majú tendenciu byť nižšie aj pri refinancovaní. Ušetríte aj na poistení hypotéky.
Aj keď budete stále platiť banke, stále budete budovať vlastný kapitál vo svojom dome namiesto toho, aby ste ho vyčerpávali. Pokračovanie v budovaní vlastného imania znamená, že budete žať väčší zisk, keď budete pripravený dom predať alebo ho postúpiť svojim dedičom.
Refinancovanie tiež vystavuje vášho manželského partnera menšiemu riziku, že sa stane bezdomovcom, ak ste v manželstve. Ak si otvoríte reverznú hypotéku sám, manžel, ktorý si nepožičiava, možno bude musieť opustiť bydlisko, ak sa presťahujete do dlhodobej starostlivosti. Zákony sa pred tým postupne menia, no je to na zamyslenie.
Nevýhody refinancovania
Ak je vaším cieľom odstránenie mesačných splátok, refinancovanie nie je pre vás. Aj keď z dlhodobého hľadiska pravdepodobne ušetríte peniaze, stále budete platiť mesačné platby banke, aj keď môžu byť menšie.
Ak potrebujete hotovosť na úpravu domu alebo na zaplatenie daň z majetku, dva bežné dôvody pre reverznú hypotéku, refinancovanie v hotovosti by bolo lepšou voľbou. Môžete využiť nižšiu úrokovú sadzbu alebo kratšiu dobu splatnosti úveru a vybrať si hotovosť v jednorazovej sume na náklady projektu.
Môžem refinancovať, aby som zaplatil za úpravy domu?
V závislosti od úrokovej sadzby a dĺžky trvania refinancovania možno budete môcť zaplatiť za úpravy domu refinancovaním svojho domu. Ak potrebujete veľkú sumu naraz, môžete namiesto toho zvážiť refinancovanie v hotovosti. To vám umožní vytiahnuť viac vlastného kapitálu vo forme jednorazovej sumy, okrem zostávajúceho zostatku na pôvodnom úvere.
Budem stále budovať vlastný kapitál, ak refinancujem svoj dom?
Áno. Refinancovanie vášho úveru znamená, že zmení podmienky vášho úveru. Neprídete o žiadne vlastné imanie a budete pokračovať v budovaní vlastného imania, aj keď s nižším úrokom alebo kratším či dlhším časom.
Potrebujem konkrétnu sumu vlastného kapitálu na refinancovanie môjho domu?
Na rozdiel od reverzných hypoték, ktoré si vyžadujú značné množstvo vlastného kapitálu, si refinancovanie vášho domova zvyčajne vyžaduje oveľa menej. Mnoho veriteľov vyžaduje na refinancovanie úveru aspoň 20 % vlastného kapitálu. Ak máte menej ako 20 %, váš veriteľ vám môže stále umožniť refinancovanie, ale môže vyžadovať súkromné poistenie hypotéky, ktoré sa pripočítava k vašej mesačnej splátke.
Spodný riadok
Ak vám vaša finančná situácia umožňuje refinancovať bývanie namiesto reverznej hypotéky, refinancovanie je takmer vždy lacnejšou voľbou. Umožňuje vám tiež pokračovať v budovaní vlastného imania, takže keď sa rozhodnete predať, získate oveľa viac ziskov z domu.
Ak však potrebujete eliminovať mesačné platby, aby váš rozpočet fungoval, reverzná hypotéka je platnou možnosťou. Pred rozhodnutím dôkladne zvážte svoje ciele.
