Sú dnešné úrokové sadzby hypoték vyššie alebo nižšie? Zmysel pre konfliktné titulky

Ak hľadáte novú hypotéku alebo refinancovaný úver, pravdepodobne trávite čas sledovaním sadzieb, aby ste sa rozhodli, kedy sa zablokovať. Nanešťastie nie je vždy ľahké sledovať vývoj hypotekárnych sadzieb, pretože rôzne titulky správ uvádzajú rôzne priemery.

Dnešok je dobrým príkladom. V dennom prehľade hypotekárnych sadzieb zverejnili sme dnes ránosme informovali, že priemery klesli. „Sadzby kolíšu“ bola správa v našom titulku. A je to pravda: Priemerná 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou klesla takmer o desatinu percentuálneho bodu v poslednom dennom odčítaní (predstavujúcom stredajšie sadzby veriteľov).

Ak by ste však videli správy o hypotékach na mnohých iných predajniach o niečo neskôr ako náš príbeh, videli by ste množstvo titulkov, ktoré hlásali, že úrokové sadzby hypoték stúpli. Čo teda dáva?

Odpoveď súvisí s Freddiem Macom a vysvetlíme, prečo je jeho priemer tak široko uvádzaný a prečo môže niekedy rozprávať zdanlivo opačný príbeh ako naše priemery Investopedia.

Ako Freddie Mac vypočítava priemernú úrokovú sadzbu hypotéky

Freddie Mac alebo Federal Home Loan Mortgage Corporation, je starým otcom sledovania sadzieb hypoték. Freddie Mac, schválený Kongresom v roku 1970, má bezkonkurenčnú historickú databázu priemerov hypotekárnych sadzieb, ktorá siaha až do roku 1971. Žiadny iný subjekt, ktorý zverejňuje sadzby a priemery, sa nepribližuje viac ako 50-ročnej histórii Freddieho Maca.

Ale zatiaľ čo Freddie Mac má historický trh zahnaný do kúta, spoliehať sa naň ako na aktuálny barometer ponecháva pre starostlivého pozorovateľa hypotekárnych úrokových sadzieb niečo na želanie. Je to preto, že priemery Freddie Mac sa zostavujú len raz týždenne a ako dnes sa zverejňujú vo štvrtok v poludnie. (Keď je štvrtok federálnym sviatkom, prepustenie sa posunie na stredu.)

Hoci sa jej metodika v priebehu rokov zmenila, súčasný výpočet Freddieho Maca zahŕňa prieskum veriteľov od štvrtka do nasledujúcej stredy, čo znamená, že sadzby zahrnuté v priemernom rozsahu piatich celých pracovných dní žiadosti o hypotéku činnosť.

To znamená nielen to, že získate priemer za dnešok vs. pred týždňom, ale aj to, že priemer zahŕňa to, čo sa stalo so sadzbami minulý štvrtok, plus to, čo sa stalo v piatok, a tak ďalej za celkovo päť dní. V každom z týchto dní sa môže kurzový trend pohybovať inak ako deň predtým. Priemer je teda v skutočnosti zložený z piatich dní aktivity.

Okrem toho Freddie Mac zisťuje veriteľov o ich sadzbách bez segmentácie podľa kreditného skóre žiadateľa alebo či je potrebné zaplatiť nejaké zľavové body (hypotekárne body umožniť dlžníkom zaplatiť viac vopred, aby si zaistili nižšiu sadzbu úveru).

Ako priemery Investopedie poskytujú výpovednejší obraz

Ak ste sledovali Investopedia krytie úrokových sadzieb hypoték, viete, že naše priemery sú zverejňované denne. To napríklad znamená, že týždeň s tromi dňami nárastu, po ktorom nasledujú dva dni poklesu, bude mať celý príbeh prenesený zo dňa na deň, a nie iba z pohľadu z týždňa na týždeň.

Keď chcete zablokovať sadzbu nového alebo refinancovaného úveru, záleží na dňoch. Takže keď vidíte, ako sa sadzby pohybujú teraz, nie pred tromi alebo štyrmi dňami, môže to byť veľká pomoc. Znamená to tiež, že každý pracovný deň ráno môžete vidieť ďalšiu časť trendu a nemusíte čakať na ďalší štvrtok.

Pokiaľ ide o kritériá priemeru Investopedie, sú založené na sadzbách poskytnutých počas predchádzajúceho dňa 200 poprednými poskytovateľmi úverov v krajine. Okrem toho zahrnuté pôžičky nemôžu zahŕňať žiadne diskontné body, ktoré by znížili sadzbu, a zahrnutí žiadatelia majú dobrý úverový rating 700 – 760. Ako je uvedené vyššie, priemer Freddieho Maca neobmedzuje priemerné pôžičky ani jedným z týchto kritérií.

Výsledkom je, že denné priemery Investopedie možno považovať za realistickejšie referenčné hodnoty pre typického dlžníka uvádzaný 30-ročný priemer bude vo všeobecnosti vždy vyšší ako priemer Freddieho Maca kvôli ich kontrastu metodiky.

Čo sa teda skutočne stalo so sadzbami hypoték dnes a tento týždeň?

Až do dnešného poklesu sa 30-ročný priemer sadzby Investopedie zvyšoval počas ôsmich po sebe nasledujúcich trhových dní. Takže hoci priemer vlajkovej lode dnes klesol o deväť bázických bodov späť, v porovnaní s predchádzajúcim týždňom je o 35 bázických bodov vyšší, zo 7,01 % na 7,36 %.

Pozoruhodné je aj to, že včerajšie údaje ukázali, že priemer Investopedie dosiahol šesťmesačné maximum 7,45 %, po tom, čo v utorok vyskočil o tučných 21 bázických bodov. V porovnaní s 20-ročným maximom dosiahnutým v októbri minulého roka to dosiahol priemer len o jednu osminu percentuálneho bodu.

Vo svetle toho je logické, že dnešná správa Freddieho Maca sa výrazne zlepšila, pričom jej priemer stúpol o 18 bázických bodov. Ak by sa ich výpočet uskutočnil včera, stúpanie by bolo s najväčšou pravdepodobnosťou silnejšie, ale namiesto toho bolo mierne zmiernené nedávnym stiahnutím.