Riziko subprime hypoték novým menom

Už len zmienka o slove „subprime“ spôsobuje, že investorom, bankárom a majiteľom domov behá mráz po chrbte. A existuje veľmi dobrý dôvod. Subprime hypotéka boli jedným z hlavných hybných síl, ktoré viedli k Veľkej recesii. Zdá sa však, že sa vracajú s novým názvom - hypotéky bez predčasného splatenia.

Existuje niekoľko rôznych druhov subprime hypotéka štruktúr dostupných na trhu. Ale voní ruža pod iným názvom ako sladká? Nemusí to tak byť. Pokračujte v čítaní, aby ste sa dozvedeli viac o týchto hypotékach a o tom, čo predstavujú.

Čo je to subprime hypotéka?

Subprime hypotéka je typ pôžičky poskytovanej jednotlivcom so zlým úverovým skóre - 640 alebo menej a často pod 600 - ktorí by sa v dôsledku svojej nedostatočnej úverovej histórie nemohli kvalifikovať konvenčné hypotéky.

Existuje veľké množstvo riziko súvisiace s akoukoľvek hypotekárnou hypotékou. Termín subprime sám označuje skôr dlžníkov a ich finančnú situáciu než samotný úver. Subprime dlžníci majú väčšiu pravdepodobnosť zlyhania než tí, ktorí majú vyššie kreditné skóre.

Pretože dlžníci s rizikovými hypotékami predstavujú vyššie riziko pre veriteľov, subprime hypotéky zvyčajne účtujú úrokové sadzby vyššie ako primárna sadzba pôžičky.Úrokové sadzby hypotéky subprime sú určené niekoľkými rôznymi faktormi: akontácia, kreditné skóre, oneskorené platby a nesplácanie v úverovej správe dlžníka.

Druhy hypotekárnych hypoték

Medzi hlavné typy subprime hypoték patria hypotéky s fixnou sadzbou so 40- až 50-ročnými podmienkami, hypotéky len s úrokoma hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM).

Hypotéky s pevným úrokom

Ďalším typom subprime hypotéky je a hypotéka s fixnou sadzbou, udávané na 40- alebo 50-ročné obdobie, na rozdiel od štandardného 30-ročného obdobia. Toto dlhé obdobie pôžičky znižuje mesačné platby dlžníka, ale je pravdepodobnejšie, že bude sprevádzané vyššou úrokovou sadzbou. Úrokové sadzby dostupné pre hypotéky s fixným úrokom sa môžu od veriteľa k veriteľovi výrazne líšiť. Ak chcete zistiť najlepšie dostupné úrokové sadzby, použite nástroj, ako je hypotekárna kalkulačka.

Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou

Hypotéka s nastaviteľnou sadzbou začína a fixná úroková sadzba a neskôr, počas životnosti pôžičky, prechádza na pohyblivú sadzbu. Bežným príkladom je 2/28 RAMENO. ARM 2/28 je 30-ročná hypotéka s fixnou úrokovou sadzbou na dva roky pred úpravou. Ďalšou typickou verziou pôžičky ARM je 3/27 RAMENO, má fixnú úrokovú sadzbu tri roky, kým sa stane variabilnou.

Pri týchto typoch pôžičiek je pohyblivá sadzba stanovená na základe indexu plus a marža. Bežne používaný index je ĽADOVÝ LIBOR. Pri ARM sú mesačné platby dlžníka zvyčajne nižšie počas počiatočného obdobia. Keď sa však ich hypotéky obnovia na vyššiu variabilnú sadzbu, splátky hypotéky sa spravidla výrazne zvýšia. Úroková sadzba by sa samozrejme mohla časom znižovať v závislosti od indexu a ekonomické podmienky, čo by zase zmenšilo čiastku platby.

ARM zohrali v kríze obrovskú úlohu. Keď ceny domov začali klesať, mnohí majitelia domov pochopili, že ich domy nestoja za kúpnu cenu. To spolu s nárastom úrokových sadzieb viedlo k obrovskému množstvu zlyhaní. To viedlo k drastickému nárastu počtu hypotekárnych hypoték exekúcie v auguste 2006 a prasknutie bytová bublina ktorá nasledovala nasledujúci rok.

Úrokové hypotéky

Tretí typ subprime hypotéky je hypotéka iba s úrokom. Na počiatočné obdobie pôžičky, ktoré je spravidla päť, sedem alebo 10 rokov, sa splátky istiny odkladajú, takže dlžník platí iba záujem. Môže sa rozhodnúť uskutočniť platby vo výške istiny, ale tieto platby nie sú povinné.

Keď sa toto obdobie skončí, dlžník začne splácať istinu alebo sa môže rozhodnúť refinancovať hypotéku. To môže byť múdra voľba pre dlžníka, ak jeho príjem má tendenciu kolísať z roka na rok, alebo ak by si chcel kúpiť dom a očakáva, že sa jeho príjem do niekoľkých rokov zvýši.

Dôstojné hypotéky

Dôstojná hypotéka je nový typ subprime pôžičky, pri ktorej dlžník zaplatí zálohu vo výške asi 10% a súhlasí so zaplatením vyššieho úročenia na stanovené obdobie, spravidla na päť rokov. Ak vykoná mesačné platby včas, po piatich rokoch sumu, ktorá bola zaplatená úrok smeruje k zníženiu zostatku na hypotéke a úroková sadzba sa zníži na primárna sadzba.

Subprime hypotéky dnes

Po prasknutí bubliny na trhu s nehnuteľnosťami bolo pre niekoho s a prakticky nemožné kreditné skóre pod 640, aby ste získali pôžičku na bývanie. S hospodárstvo sa stabilizuje, subprime hypotéky sa vracajú. Dopyt od majiteľov domov a veriteľov sa po týchto druhoch pôžičiek na bývanie zvyšuje. Wells Fargo tiež zaujal miesto v novom subprime vlaku. Do roku 2015 banka schvaľovala potenciálnych kupcov domov s úverovým skóre iba 600 pre Federálna správa bývania (FHA) pôžičky.

Tentoraz však Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) kladie obmedzenia na tieto hypotekárne hypotéky. Potenciálnym kupcom domov musí poskytnúť poradca pre vlastníkov bytov zástupca, ktorý je schválený Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest. Ďalšie obmedzenia uložené na tieto nové hypotekárne hypotéky obmedzujú zvýšenie úrokových sadzieb a ďalšie podmienky pôžičky. Všetky pôžičky musia byť tiež riadne upísané.

Tiež sa vracajú so zvýšenými nákladmi. Teraz sú hypotéky s hypotekárnymi úvermi úročené až 8 až 10% a môžu vyžadovať zálohy až 25% až 35%.

Subprime hypotéky sú rizikové

Pretože tieto hypotéky sú špeciálne pre ľudí, ktorí nespĺňajú podmienky pre hypotéku s najvyššou sadzbou - čo zvyčajne znamená dlžník bude mať ťažké splatenie pôžičky - organizácia alebo banka požičiavajúca peniaze má právo účtovať poplatky vysoká úrokové sadzby poskytnúť dlžníkovi dodatočnú motiváciu platiť včas.

Ale keď ľudia, ktorí už mohli mať problémy s ovládaním dlh v minulosti čerpali tieto pôžičky, čelia ťažšej, nehovoriac o drahej budúcnosti, ako tí, ktorí majú dobré úverové skóre a môžu si dovoliť pôžičky s rozumnejšími úrokovými sadzbami.

Kolaps hypotekárnych hypoték

Subprime hypotéky a kolaps subprime sú zvyčajne vinníkmi menovanými pre nástup Veľká recesia.

Mnoho veriteľov bolo pri poskytovaní týchto pôžičiek v rokoch 2004 až 2006 liberálnych, v dôsledku vysokých vysokých úrokových sadzieb kapitálulikvidita, a možnosť zarobiť veľa zisk. Rozšírením týchto pôžičiek s vyšším rizikom si veritelia účtovali úrokové sadzby nad rámec primárnej platby, aby kompenzovali dodatočné riziko, ktoré prevzali.

Financovali tiež hypotéky tým, že ich spojili a potom predali investorov ako prebaľované investície. Veľký nárast ľudí, ktorí si zrazu mohli dovoliť hypotéky, viedol k nedostatku bytov, čo zvýšilo ceny bytov a tým aj financovanie potrební budúci majitelia domov.

Vyzeralo to ako stále nahor špirála. Temnejšou stránkou veci bolo, že sa poskytovali pôžičky ľuďom, ktorí ich nemohli splatiť. Keď začali obrovské počty nesplácajú svoje hypotéky a mieru bývania exekúcie prudko vyleteli, veritelia prišli o všetky peniaze, ktoré poskytli. Rovnako tak mnohé finančné inštitúcie, ktoré do nich výrazne investovali sekuritizované balené hypotéky. Mnohí mali extrémne finančné problémy - dokonca bankrot.

The hypotekárna kríza pokračovala od roku 2007 do roku 2010, pričom sa zmenila na globálnu recesiu, pretože jej účinky vyžarovali všetky finančné trhy a ekonomiky po celom svete.

Spodný riadok

Hoci subprime pôžičky zvyšuje počet ľudí, ktorí si môžu kupovať domy, sťažuje im to prácu a zvyšuje šance, že nesplácajú svoje pôžičky. Nesplácanie poškodzuje dlžníka a jeho kreditné skóre, ako aj veriteľa.

Obrancovia nových hypoték s rizikovými hypotékami poukazujú na to, že kupujúci domov nie sú nútení platiť tieto vysoké percentuálne úroky donekonečna. Akonáhle kupujúci preukážu, že sú schopní splatiť hypotéku včas, malo by sa zvýšiť ich kreditné skóre a môžu refinancovanie ich pôžičky na bývanie za nižšie ceny.

Mnoho ľudí, ktorí používajú ARM, vsádza na skutočnosť, že v čase, keď sa začne pohybovať variabilná sadzba, si už vyčistia úverová správa do tej miery, do akej sa budú kvalifikovať pre nové, výhodnejšie financovanie.