Výpočet zníženia úrokov z hypotéky na domácnosť (HMID)

Odpočet úrokov z hypotéky na domácnosť (HMID) je jednou z najobľúbenejších amerických daňových úľav. Realitné kancelárie, majitelia domov, budúci majitelia domov a dokonca aj daňoví účtovníci vyzdvihujú jeho hodnotu. Po pravde, mýtus je často lepší ako realita.

Väčšina majiteľov domov teraz nič nedostane

The Zákon o znížení daní a zamestnaní (TCJA) schválená v roku 2017 všetko zmenila. Znížilo to maximálnu hypotéku

riaditeľ nárok na odpočítateľný úrok až 750 000 dolárov (od 1 milióna dolárov) na nové pôžičky (čo znamená, že majitelia domov si môžu odpočítať zaplatené úroky z hypotekárneho dlhu až do 750 000 dolárov). Ale tiež sa takmer zdvojnásobil štandard zrážky, čím sa pre mnohých daňových poplatníkov stáva zbytočné rozpisovať položky.

Výsledkom bolo, že väčšina z nich úplne upustila od použitia odpočtu dane z hypotéky. V prvom roku po implementácii TCJA sa očakávalo, že sa štandardný odpočet rozhodne pre 135,2 milióna daňových poplatníkov.

Na porovnanie: Očakávalo sa, že 20,4 milióna položiek bude rozpísaných do položiek, a z nich 16,46 milióna si uplatní odpočet úrokov z hypotéky. V USA je splatných viac ako 80 miliónov hypoték, čo naznačuje, že drvivá väčšina majiteľov domov nemá z odpočtu hypotéky žiaden úžitok.

The odpočet dane z úrokov z hypotéky je možno najviac nepochopeným aspektom vlastníctva bytov. Dostalo sa to do takmer mýtického stavu až do bodu, keď sa mnohým potenciálnym majiteľom domov predávajú výhody skôr, ako vôbec preskúmajú matematiku a určia, či sú oprávnení. Základom mýtu sú dva základné mylné predstavy: Prvým je, že každý majiteľ domu dostane daňovú úľavu, a druhým je, že každý dolár zaplatený na úrokoch z hypotéky má za následok zníženie dane z príjmu o dolár za dolár zodpovednosť.

Teraz odpočet hypotéky

Mylná predstava 1: Dostanete daňovú úľavu

Napriek humbuku drvivá väčšina majiteľov domov nedostane vôbec žiadnu úľavu na dani z odpočtu dane z hypotéky. Majte na pamäti, že aby majitelia domov dokonca získali nárok na odpočet, musia pri určovaní príjmu rozpisovať svoje zrážky na jednotlivé položky daňová zodpovednosť. Položka položky poskytuje možnosť zaúčtovať konkrétne výdavky vrátane úrokov z hypotéky, daní z majetku a čiastočných nákladov na zdravotnú starostlivosť. Keďže úrok z hypotéky je často najväčší z týchto nákladov, ktoré daňovník zaplatí, jeho odpočítanie sa často uvádza ako finančný stimul na kúpu domu.

Aj keď je teoreticky príťažlivá myšlienka, realita je taká, že prechod TCJA znamená, že rozpisovanie odpočtov už pre väčšinu ľudí nemá zmysel. Pre daňových poplatníkov, ktorí sú slobodní alebo ženatí, ale podávajú žiadosť oddelene, je štandardný odpočet 12 400 dolárov v roku 2020 a 12 550 dolárov v roku 2021. Pre hlavy domácností je to 18 650 dolárov v roku 2020 a 18 800 dolárov v roku 2021. V prípade spoločne podávaných manželských párov je štandardný odpočet 24 800 dolárov v roku 2020 a 25 100 dolárov v roku 2021.

Daňovníci, ktorí nemajú zrážky, ktoré sú súčtom viac, ako sú sumy štandardných zrážok, by nemuseli uvádzať položky, a preto by nemali žiadne daňové výhody zo zaplatenia úrokov zo svojich hypoték.

Mylná predstava 2: Bude to statný odpočet

Aj pre majiteľov domov, ktorí rozpisujú svoje dane a majú nárok na odpočet dane z hypotéky, je výška zrážky iba zlomkom výška úrokov zaplatených z hypotéky. Na úplné pochopenie situácie je opäť potrebné malé skreslenie, pretože odpočet nie je a daňový úver.

Za každý vynaložený dolár nedostanete daňovú úľavu 1 dolár; získate doláre za dolár. Na rozdiel od úveru-ktorý poskytuje zníženie skutočných dlžných daní o dolár za dolár-hypotéku odpočítanie úrokov znižuje výšku celkového príjmu podliehajúceho dani na základe dane daňovníka držiak.

Pre zjednodušený príklad daňovník, ktorý vynaloží 12 000 dolárov na úroky z hypotéky a zaplatí dane u jednotlivca sadzba dane z príjmu vo výške 24% by umožnila vylúčiť 12 000 dolárov z daňovej povinnosti z príjmu, čo by viedlo k úspore $2,880. V skutočnosti majiteľ domu zaplatil banke 12 000 dolárov ako úrok, aby získal menej ako štvrtinu tejto sumy vylúčenej zo zdanenia.

Vynaložiť 12 000 dolárov na zníženie sumy peňazí, ktoré zaplatíte na daniach o 2 880 dolárov, jednoducho nemá zmysel. Ešte horšie je, že čestné posúdenie skutočných úspor v konečnom dôsledku by malo zohľadniť hodnotu štandardného odpočtu. Nasledujúca tabuľka poskytuje porovnanie.

Status daňovníka	Štandardný odpočet (2021)	Hodnota štandardného odpočtu v 24% daňovej oblasti	Hodnota Odpočet hypotéky na úrok 12 000 dolárov	Zrátané a podčiarknuté: Rozdiel Medzi štandardným odpočtom a odpočtom hypotéky
Single	$12,550	$3,012	$2,880	132 dolárov v prospech štandardu
Hlava rodiny	$18,800	$4,512	$2,880	1 632 dolárov v prospech štandardu
Ženatý	$25,100	$6,024	$2,880	3 144 USD v prospech štandardu

Použitím nášho príkladu hypotéky s úrokom 12 000 dolárov by manželský pár v 24 -percentnej daňovej oblasti získal v roku 2021 štandardný odpočet 25 100 dolárov, čo je v hodnote 6 024 dolárov pri znížených platbách dane. Ak by manželia rozpísali svoje odpočty na plán A, odpočet hypotéky by dosiahol 2 880 dolárov. Dvojica by získala hodnotu zníženia dane pri štandardnom odpočte, aj keď nemá hypotéku. Rozdiel medzi nimi - daňová úľava získaná zaplatením 12 000 dolárov v skutočných dolároch banke na úroky z hypotéky - by bola strata 3 144 dolárov. Uplatnenie štandardného odpočtu by bolo oveľa múdrejšie ako rozpisovať položky len na získanie odpočtu dane z hypotéky.

Dokonca ani daňovníci vo vyšších daňových pásmach by nezískali žiadnu výhodu, pokiaľ by nemali ďalšie položky s vysokou hodnotou dolára na rozpísanie položiek. Daňový poplatník, ktorý vynaloží 12 000 dolárov na úroky z hypotéky a zaplatí daň pri individuálnej sadzbe dane z príjmu 35%, by získal iba daňový odpočet 4 200 dolárov. To je o niečo menej, ako by daňovník získal z uplatnenia štandardného odpočtu. „Výhoda“ odpočtu hypotéky je uvedená v tabuľke nižšie.

Status daňovníka	Štandardná zrážka (2021)	Hodnota štandardného odpočtu v 35% daňovej oblasti	Hodnota Odpočet hypotéky na úrok 12 000 dolárov	Zrátané a podčiarknuté: Rozdiel Medzi štandardným odpočtom a odpočtom hypotéky
Single	$12,550	$4,392.50	$4,200	192,50 dolára v prospech štandardného odpočtu
Hlava rodiny	$18,800	$6,580	$4,200	2 380 dolárov v prospech štandardného odpočtu
Ženatý	$25,100	$8,785	$4,200	4 585 dolárov v prospech štandardného odpočtu

Takto štruktúrovaný nie je prekvapujúce, že daňový odpočet pravdepodobne zavedený na podporu nákupov domov zvyknú využívať predovšetkým domácnosti s vyššími príjmami. Zo 14,35 milióna daňových poplatníkov v roku 2019, od ktorých sa očakáva, že si v roku 2019 uplatnia nárok na dávku, je 10,56 milióna v domácnostiach, ktoré zarábajú 100 000 dolárov ročne alebo viac.

Okrem toho existuje obmedzenie, koľko je možné odpočítať z vášho hypotekárneho úroku. Na rok 2021 je limitom úrok z hypotéky zaplatený z prvých 750 000 dolárov zadlženia manželského páru alebo 375 000 dolárov v prípade, že sú jednotlivci alebo manželia podaní oddelene. Mierne vyšší limit existuje pre zadĺženie, ktoré bolo spôsobené pred decembrom. 16. 2017 (1 000 000 dolárov za manželské podanie spoločne a 500 000 dolárov v prípade slobodného alebo ženatého podania oddelene).

Lepší spôsob

Radšej než míňať veľké množstvo peňazí na úroky za málo na oplátku, bude oveľa lepšie zaplatiť za svoj nový dom hotovosť. A nákup v hotovosti ušetrí vám desaťtisíce dolárov, pretože nebudete platiť úroky.

Samozrejme, vždy existuje argument, že by ste mohli zarobiť viac peňazí zaplatením úrokov a investovaním zvyšných peňazí na akciový trh. Zdá sa, že je to skvelá stratégia, keď trh stúpa, ale prognostici, ktorí poskytujú tieto rady, nie sú nikde k dispozícii, keď akcie trh klesne o 40%, hodnoty domov klesnú o 40%a ich investičné poradenstvo ponecháva majiteľom domov dlhovať na hypotékach viac, ako je domov stojí za to.

Žiadne investície tam nezaručia lepšie výnosy ako suma, ktorú by ste ušetrili úplným vyhýbaním sa platbám úrokov, takže konzervatívna voľba je jasná. Ak je to možné, vyhnite sa platbe úrokov. Ak nemôžete, splatte rýchlo dom.