Hypotekárne body: Aký to má zmysel?

Štruktúra hypoték na bývanie sa líši po celom svete. Platenie za hypotekárne body je v USA bežnou praxou. Podľa neoficiálnych dôkazov to môže byť jedinečne americký prístup k financovaniu domu.

Čo sú to hypotekárne body?

Hypotekárne body sa dodávajú v dvoch variantoch: pôvodné a diskontné. V oboch prípadoch sa každý bod obvykle rovná 1% z celkovej sumy založenej na hypotéke. Napríklad pri pôžičke na bývanie vo výške 300 000 dolárov sa jeden bod rovná 3 000 dolárom.

Počiatočné body sa používajú na kompenzáciu pôžičkových dôstojníkov. Nie všetci poskytovatelia hypoték požadujú zaplatenie východiskových bodov a tí, ktorí to robia, sú často ochotní vyjednať poplatok. Zľavové body sú predplatený úrok. Kúpa každého bodu vo všeobecnosti zníži úrokovú sadzbu vašej hypotéky až o 0,25%. Väčšina veriteľov poskytuje možnosť nákupu kdekoľvek od jedného do troch zľavových bodov.

Pred prechodom do Zákon o znížení daní a zamestnaní (TCJA) v roku 2017, ktorý sa týka daňových rokov 2018-2025, neboli počiatočné body daňovo uznateľné, ale

zľavové body je možné odpočítať podľa harmonogramu A. V budúcnosti budú zľavové body odpočítateľné, ale obmedzené na prvých 750 000 dolárov za pôžičku. Okrem toho existuje vyšší štandardný odpočet, takže je vhodné overiť si to u daňového účtovníka a zistiť, či by ste mohli získať daňové výhody z nákupov bodov.

Tu sa zameriame na zľavové body a ako môžu znížiť vaše celkové splátky hypotéky. Majte na pamäti, že keď veritelia inzerujú sadzby, môžu ukázať sadzbu, ktorá je založená na nákupe bodov.

Mali by ste platiť za zľavové body?

Odpoveď na túto otázku si vyžaduje porozumenie štruktúre splácania hypotéky. Pri zvažovaní, či platiť za diskontné body, existujú dva primárne faktory. Prvá zahŕňa dobu, počas ktorej očakávate bývanie v dome. Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšie plánujete zostať, tým väčšie úspory získate, ak si kúpite zľavové body. Zvážte nasledujúci príklad pre a Pôžička na 30 rokov:

• Pri hypotéke 100 000 dolárov s úrokovou sadzbou 3%je vaša mesačná splátka istiny a úrokov 421 dolárov mesačne.
• Pri kúpe troch zľavových bodov bude váš úroková sadzba by bolo 2,75%a vaša mesačná splátka by bola 382 dolárov mesačne.

Nákup troch zľavových bodov by vás stál 3 000 dolárov výmenou za úsporu 39 dolárov mesačne. Budete musieť mať dom 76 mesiacov alebo šesť rokov, aby ste sa vyrovnali aj s nákupom v bode. Keďže 30-ročná pôžička trvá 360 mesiacov, nákup bodov je v tomto prípade múdry krok, ak plánujete žiť dlho vo svojom novom dome. Ak naopak plánujete zostať len niekoľko rokov, možno budete chcieť kúpiť menej bodov alebo žiadny. Na internete je k dispozícii množstvo kalkulačiek, ktoré vám pomôžu určiť vhodné množstvo zľavových bodov na nákup na základe času, ktorý plánujete vlastniť.

Druhý faktor, ktorý je potrebné pri kúpe diskontných bodov zvážiť, je, či máte dostatok peňazí na ich zaplatenie. Mnoho ľudí si sotva môže dovoliť zálohy a záverečné náklady na nákup domov a na nákup bodov jednoducho nezostáva dostatok peňazí. Na 100 000 dolárov domov sú tri zľavové body relatívne dostupné, ale na 500 000 dolárov domov tri body budú stáť 15 000 dolárov. Okrem tradičných 20% zálohy vo výške 100 000 dolárov za 500 000 dolárov za dom môže byť ďalších 15 000 dolárov viac, ako si môže kupujúci dovoliť.

Pomocou a hypotekárna kalkulačka je dobrým zdrojom na rozpočtovanie týchto nákladov.

Oplatia sa hypotekárne body?

Niektorí ľudia tvrdia, že peniaze zaplatené v zľavových bodoch by sa dali investovať na akciovom trhu a použiť na generovanie vyššieho výnosu, ako je suma ušetrená zaplatením za body. Ale pre priemerného majiteľa domu strach zo hypotéky, ktorú si nemôžu dovoliť, prevažuje nad potenciálnym prínosom, ktorý môže vzniknúť, ak sa im podarí vybrať správnu investíciu. V mnohých prípadoch je schopnosť splácať hypotéku dôležitejšia.

Nezabudnite tiež na motiváciu kúpy domu. Aj keď väčšina ľudí dúfa, že hodnota ich bydliska sa zvýši, málokto si zaobstará svoj dom výlučne ako investíciu. Z investičného hľadiska, ak sa váš dom strojnásobí, je nepravdepodobné, že by ste ho predali z jednoduchého dôvodu, že by ste si potom museli nájsť niečo iné na bývanie.

Ak váš dom naberie na hodnote, je pravdepodobné, že na hodnote bude aj väčšina ostatných domov vo vašej oblasti. Ak je to tak, predaj vášho domu vám poskytne len dostatok peňazí na kúpu iného domu za takmer rovnakú cenu. Ak tiež splatíte hypotéku celých 30 rokov, pravdepodobne zaplatíte takmer trojnásobok pôvodného predaja domu. cenu v istine a úrokové náklady, a preto skutočným ziskom veľa nezarobíte, ak budete predávať za vyššie cena.

Spodný riadok

Kúpa domu je veľkým finančným rozhodnutím. Plánujte starostlivo. Pozrite sa na čísla. Predtým, ako sa pustíte do nakupovania, rozhodnite sa o výške mesačnej splátky, ktorú si môžete dovoliť, a presne určte, ako budete dostať sa k tejto platbe - či už ide o vysokú zálohu, nákup diskontných bodov alebo lacnejší nákup Domov.

Potom buď určite nakúpte. Neuspokojte sa s prvým balíkom hypotéky, o ktorý narazíte. Na výber je množstvo bánk a množstvo zdrojov, vrátane realitných agentov, hypotekárnych maklérov a internetu, ktoré vám pomôžu pri kúpe najlepšej ponuky pre vašu situáciu.