6 dôvodov, prečo sa vyhnúť súkromnému poisteniu hypotéky

Pred kúpou domu by ste si v ideálnom prípade mali ušetriť dostatok peňazí na 20% akontáciu. Ak nemôžete, je to stávka na istotu, ktorú vás váš veriteľ prinúti zaistiť súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI) pred podpisom pôžičky, ak si beriete klasickú hypotéku. Účelom poistenia je chrániť hypotekárnu spoločnosť, ak sa nedostanete do omeškania.

Federálny úrad pre bývanie má podobnú požiadavku na poistenie hypotéky pre tých, ktorí si uzatvoria Pôžička FHA,s trochu inými pravidlami. Tento článok je o PMI, ale dôvody, prečo sa mu vyhnúť, platia pre oba typy pôžičiek.

PMI znie ako skvelý spôsob, ako si kúpiť dom bez toho, aby ste museli ušetriť toľko na akontáciu. Niekedy je to jediná možnosť pre nových kupujúcich domov. Existujú však dobré dôvody, prečo by ste sa mali vyhnúť potrebe PMI. Tu je šesť spolu s možným spôsobom, ako by ich mohli úplne vyhnúť tí, ktorí nemajú 20% zálohu.

Šesť dobrých dôvodov, prečo sa vyhnúť súkromnému poisteniu hypotéky

1. Náklady

PMI spravidla stojí 0,5 až 1% z celkovej sumy úveru ročne. To znamená, že za pôžičku 100 000 dolárov by ste mohli zaplatiť až 1 000 dolárov ročne - alebo 83,33 dolárov mesačne - za predpokladu 1% poplatku PMI. Priemerná uvádzacia cena amerických domov je však podľa Zillowa takmer 250 000 dolárov (v septembri 2020), čo znamená, že rodiny môžu na poistenie minúť viac ako 3 420 dolárov ročne. To je toľko, ako platba za malé auto!

2. Už sa nedá odpočítať

Až do roku 2017 bol PMI stále daňovo uznateľný, ale iba vtedy, ak upravený hrubý príjem manželského daňovníka bol nižší ako 110 000 dolárov ročne. To znamenalo, že mnoho rodín s dvojitým príjmom zostalo chladných. Zákon o znížení daní a zamestnaní z roku 2017 (TCJA) skončil odpočet pre hypotéka úplné poistné, účinné od roku 2018.

3. Vaši dedičia nedostanú nič

Väčšina majiteľov domov počuje slovo „poistenie“ a predpokladá, že ich manžel alebo deti dostanú v prípade smrti nejakú finančnú kompenzáciu, čo nie je pravda. Úverová inštitúcia je jediným príjemcom akejkoľvek takejto politiky a výnosy sú vyplatené priamo veriteľovi (nie najskôr nepriamo dedičom). Ak chcete chrániť svojich dedičov a poskytnúť im peniaze na životné náklady po vašej smrti, budete musieť získať samostatné poistenie. Nenechajte sa zmiasť tým, že si myslíte, že PMI pomôže komukoľvek okrem vás hypotekárny veriteľ.

4. Rozdávanie peňazí

Kupujúci domov, ktorí znížili menej ako 20% z predajnej ceny, budú musieť platiť PMI, kým celkový vlastný kapitál domu nedosiahne 20%. Môže to trvať roky a predstavuje to veľa peňazí, ktoré doslova rozdávate. Aby sme náklady uviedli do lepšej perspektívy, keby pár, ktorý vlastní dom v hodnote 250 000 dolárov, namiesto toho zobral 208 dolárov mesačne, míňali na PMI a investovali v podielovom fonde, ktorý zarobí 8% ročnú kombinovanú mieru návratnosti, by peniaze narástli na 37 707 dolárov (za predpokladu, že nebudú vybrané žiadne dane) do 10. rokov.

5. Ťažko zrušiť

Ako bolo uvedené vyššie, zvyčajne keď váš vlastný kapitál dosiahne 20%, už nemusíte platiť PMI. Odstránenie mesačnej záťaže však nie je také jednoduché ako odoslanie platby. Mnoho veriteľov požaduje, aby ste spísali list so žiadosťou o zrušenie PMI a trvali na formálnom schválení domu pred jeho zrušením. Celkovo to môže v závislosti od veriteľa trvať niekoľko mesiacov, počas ktorých je ešte potrebné zaplatiť PMI.

6. Platba pokračuje ďalej a ďalej

Jeden posledný problém, ktorý si zaslúži zmienku, je, že niektorí veritelia vyžadujú, aby ste zmluvu PMI udržiavali po určené obdobie. Takže aj keď ste splnili 20% hranicu, stále vám môže vzniknúť povinnosť naďalej platiť poistenie hypotéky. Prečítajte si drobné písmo zmluvy o PMI a zistite, či je to váš prípad.

Ako sa vyhnúť plateniu PMI

Za určitých okolností sa dá PMI vyhnúť použitím a piggyback hypotéka. Funguje to takto: Ak chcete kúpiť dom za 200 000 dolárov, ale máte len našetrených dostatok peňazí na 10% akontáciu, môžete uzavrieť zmluvu, ktorá je známa ako 80/10/10. Zoberiete si jednu pôžičku v celkovej výške 80% z celkovej hodnoty nehnuteľnosti, čiže 160 000 dolárov, a potom druhú pôžičku, označovanú ako piggyback, za 20 000 dolárov (alebo 10% z hodnoty). Nakoniec v rámci transakcie znížite konečných 10%alebo 20 000 dolárov.

Rozdelením pôžičiek možno budete môcť odpočítať úroky z oboch a úplne sa vyhnúť PMI. Samozrejme, má to háčik. Podmienky pôžičky na vlastnú päsť sú často rizikové. Mnohé z nich sú pôžičky s nastaviteľnou sadzbou, obsahujú balónové rezervy alebo sú splatné 15 alebo 20 rokov (na rozdiel od štandardnejšej 30-ročnej hypotéky).

Spodný riadok

PMI je drahý. Pokiaľ si myslíte, že v priebehu niekoľkých rokov dokážete dosiahnuť 20% vlastný kapitál v domácnosti, pravdepodobne má zmysel čakať kým nebudete môcť urobiť väčšiu zálohu alebo neuvažovať o lacnejšom dome, ktorý zvýši zálohu o 20% viac cenovo dostupné.