Fixná sadzba vs. Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou

Fixná sadzba vs. Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou: prehľad

Hypotéky s pevnou sadzbou a hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM) sú dva hlavné typy hypoték. Aj keď trh ponúka množstvo odrôd v týchto dvoch kategóriách, prvým krokom pri kúpe hypotéky je určenie, ktorý z dvoch hlavných typov pôžičiek najlepšie vyhovuje vašim potrebám.

Hypotéky s fixnou sadzbou

A hypotéka s fixnou sadzbou účtuje stanovenú úrokovú sadzbu, ktorá zostáva nezmenená počas celej doby trvania pôžičky. Aj keď sa suma istiny a úrokov platených každý mesiac líši od platby k platbe, celková platba zostáva rovnaká, čo majiteľom domov uľahčuje zostavovanie rozpočtu.

Čiastočné amortizácia nižšie uvedený rozvrh ukazuje spôsob, akým sa čiastky vložené do istiny a úrokov menia počas životnosti hypotéky. V tomto prípade je splatnosť hypotéky 30 rokov, istina je 100 000 dolárov a úroková sadzba je 6%.

Platba	Riaditeľ	Záujem	Hlavný zostatok
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Ako vidíte, platby uskutočnené počas prvých rokov hypotéky pozostávajú predovšetkým z platieb úrokov.

Hlavnou výhodou a pôžička s fixnou sadzbou je, že dlžník je chránený pred náhlym a potenciálne významným zvýšením mesačných splátok hypotéky, ak sa zvýšia úrokové sadzby. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú ľahko zrozumiteľné a líšia sa len málo od veriteľa. Temnejšou stránkou hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou je, že keď sú úrokové sadzby vysoké, kvalifikácia na pôžičku je náročnejšia, pretože platby sú menej dostupné.

Aj keď je úroková sadzba fixná, celková výška úrokov, ktoré zaplatíte, závisí od doby hypotéky. Tradičné úverové inštitúcie ponúkajú hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na rôzne obdobia, najbežnejšie na 30, 20 a 15 rokov.

30-ročná hypotéka je najobľúbenejšou voľbou, pretože ponúka najnižšie mesačné splátky. Kompromis za túto nízku platbu je však výrazne vyššími celkovými nákladmi, pretože desaťročie navyše alebo viac v tomto termíne sa týka predovšetkým platenia úrokov. Mesačné platby za krátkodobejšie hypotéky sú vyššie, takže istina je splatená v kratšom časovom rámci. Tiež krátkodobejšie hypotéky ponúkajú nižšiu úrokovú sadzbu, ktorá umožňuje väčšiu splátku istiny splatenú pri každej splátke hypotéky. Krátkodobé hypotéky teda stoja celkovo podstatne menej. (Viac pozri Pochopenie štruktúry platby hypotéky.)

Hypotéky s nastaviteľnou sadzbou

Úroková sadzba pre hypotéka s nastaviteľnou sadzbou je a variabilný. Počiatočná úroková sadzba ARM je stanovená pod trhovú sadzbu porovnateľnej pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou a potom sadzba postupom času rastie. Ak sa ARM drží dostatočne dlho, úroková sadzba prekročí bežnú sadzbu pre pôžičky s pevnou sadzbou.

ARM majú pevné časové obdobie, počas ktorého zostáva počiatočná úroková sadzba konštantná, po uplynutí ktorého sa úroková sadzba upraví vo vopred dohodnutej frekvencii. Obdobie fixnej ​​sadzby sa môže výrazne líšiť-od jedného mesiaca do 10 rokov; kratšie adaptačné obdobia majú spravidla nižšie počiatočné úrokové sadzby. Po počiatočnom období sa pôžička resetuje, čo znamená, že existuje nová úroková sadzba na základe súčasných trhových sadzieb. To je potom sadzba do nasledujúceho resetu, ktorý môže byť nasledujúci rok.

Terminológia ARM

ARM sú výrazne komplikovanejšie ako pôžičky s pevnou sadzbou, takže skúmanie výhod a nevýhod vyžaduje porozumenie základnej terminológii. Tu je niekoľko konceptov, ktoré by dlžníci museli vedieť pred výberom ARM:

• Frekvencia nastavenia: Toto sa vzťahuje na dobu medzi úpravami úrokovej sadzby (napr. Mesačne, ročne atď.).
• Indexy úpravy: Úpravy úrokových sadzieb sú viazané na a benchmark. Niekedy je to úroková sadzba pre určitý druh majetku, napríklad pre vkladové certifikáty alebo pokladničné poukážky. Môže to byť aj konkrétny index, napríklad Zaistená sadzba financovania cez noc (SOFR),index nákladov na fondy alebo londýnska medzibanková ponúkaná sadzba (LIBOR). 
• Okraj: Podpísaním pôžičky súhlasíte so zaplatením sadzby, ktorá je o určité percento vyššia ako opravný index. Nastaviteľnou sadzbou môže byť napríklad sadzba ročného faktúry plus 2%. Tieto 2% navyše sa nazývajú marža.
• Vrchnáky: Toto sa vzťahuje na limit sumy, ktorú môže úroková sadzba zvýšiť v každom období úpravy. Niektoré ARM ponúkajú aj obmedzenia celkovej mesačnej platby.Tieto pôžičky, tiež známe ako záporné amortizačné pôžičky, udržujte platby nízke; tieto platby však môžu pokrývať iba časť splatných úrokov. Nesplatený úrok sa stáva súčasťou istiny. Po rokoch platenia hypotéky môže byť vaša istina dlhšia ako čiastka, ktorú ste si pôvodne požičali.
• Strop: To je najvyššia hodnota, ktorú je možné dosiahnuť počas trvania pôžičky.

Najväčšou výhodou ARM je, že je výrazne lacnejšie ako hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, aspoň na prvé tri, päť alebo sedem rokov. ARM sú atraktívne aj preto, že ich nízke počiatočné platby často umožňujú dlžníkovi získať vyšší úver a v prostredie s klesajúcimi úrokovými sadzbami, umožní dlžníkovi využívať nižšie úrokové sadzby (a nižšie platby) bez nutnosti refinancovať hypotéku.

Dlžník, ktorý si zvolí ARM, môže ušetriť niekoľko stoviek dolárov mesačne až sedem rokov, potom ich náklady pravdepodobne porastú. Nová sadzba bude založená na trhových sadzbách, nie na počiatočnej nižšej ako trhovej sadzbe. Ak máte veľké šťastie, môže byť nižší v závislosti od toho, aké sú trhové sadzby v čase resetovania sadzieb.

ARM však môže predstavovať niektoré významné nevýhody. Pri ARM sa vaša mesačná splátka môže počas trvania pôžičky často meniť. A ak si vezmete veľkú pôžičku, pri zvýšení úrokových sadzieb by ste mohli mať problémy: Niektoré ARM sú štruktúrované tak, že úrokové sadzby sa môžu za niekoľko rokov takmer zdvojnásobiť. (Viac pozri Hypotéka s nastaviteľnou sadzbou: Čo sa stane, keď sa úrokové sadzby zvýšia.)

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa po tom skutočne u mnohých finančných plánovačov dostali do nemilosti kolaps hypotekárnej hypotéky v roku 2008, ktorá začala éru zabavovania a krátkeho predaja. Dlžníci čelili nálepkám, keď sa ich ARM upravili, a ich platby prudko stúpali. Našťastie odvtedy boli zavedené vládne nariadenia a legislatíva s cieľom zvýšiť dohľad, ktorý zmenil bublinu na bývaní na globálnu finančnú krízu. The Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) bráni predátorským hypotekárnym praktikám, ktoré poškodzujú spotrebiteľa. Veritelia poskytujú pôžičky dlžníkom, ktorí pravdepodobne splatia svoje pôžičky.

Aký úver je pre teba ten pravý?

Pri výbere hypotéky musíte vziať do úvahy široké spektrum osobných faktorov a vyvážiť ich s ekonomickou realitou neustále sa meniaceho trhu. Osobné financie jednotlivcov často prežívajú obdobia pokroku a poklesu, úrokové sadzby rastú a klesajú a sila ekonomiky sa stále zhoršuje. Aby ste výber pôžičky zaradili do kontextu týchto faktorov, zvážte nasledujúce otázky:

• Akú veľkú splátku hypotéky si dnes môžete dovoliť?
• Mohli by ste si stále dovoliť ARM, ak by úrokové sadzby rástli?
• Ako dlho plánujete bývať na pozemku?
• Akým smerom sa uberajú úrokové sadzby a predpokladáte, že tento trend bude pokračovať?

Ak zvažujete ARM, mali by ste spustiť čísla, aby ste určili najhorší scenár. Ak si to stále môžete dovoliť, ak sa hypotéka v budúcnosti resetuje na maximálny strop, ARM vám ušetrí peniaze každý mesiac. V ideálnom prípade by ste mali použiť úspory v porovnaní s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou na mesačné splátky istiny, aby bol celkový úver pri resetovaní menší a náklady sa ďalej znížili.

Ak sú úrokové sadzby vysoké a očakáva sa, že klesnú, ARM zaistí, aby ste pokles využili, pretože nie ste viazaní konkrétnou sadzbou. Ak sú pre vás dôležité rastúce úrokové sadzby alebo stabilné a predvídateľné splátky, môže ísť o hypotéku s pevnou sadzbou.

Kandidáti na ARM

Krátkodobý vlastník domu

ARM môže byť vynikajúcou voľbou, ak sú vašimi primárnymi požiadavkami nízke platby v blízkom čase alebo ak neplánujete bývať v objekte dostatočne dlho, aby sa sadzby zvýšili. Ako už bolo spomenuté, obdobie fixnej ​​sadzby ARM sa líši, zvyčajne od jedného roka do siedmich rokov, čo je dôvod, prečo ARM nemusí mať zmysel pre ľudí, ktorí si plánujú ponechať svoj domov viac ako že. Ak však viete, že sa v krátkom čase presťahujete, alebo neplánujete vydržať v dome ďalšie desaťročia, ARM bude mať veľký zmysel.

Povedzme, že prostredie úrokových sadzieb znamená, že môžete uzavrieť päťročnú ARM s úrokovou sadzbou 3,5%. V porovnaní s tým by vám 30-ročná hypotéka s fixnou sadzbou poskytla úrok 4,25%. Ak sa plánujete presťahovať pred obnovením päťročnej ARM, ušetríte veľa peňazí na úrokoch. Ak sa na druhej strane nakoniec rozhodnete zostať v dome dlhšie, najmä ak sú ceny vyššie, keď sa váš úver upraví, potom hypotéka bude stáť viac, ako by stála pôžička s pevnou sadzbou mať. Ak však kupujete dom so zameraním na prechod na väčší dom, keď si založíte rodinu - alebo si myslíte, že sa budete sťahovať za prácou - ARM môže byť pre vás to pravé.

Príjemca so zvýšeným príjmom

Pre ľudí, ktorí majú stabilný príjem, ale neočakávajú, že sa dramaticky zvýši, dáva hypotéka s pevnou sadzbou zmysel. Ak však očakávate nárast príjmu, používanie ARM by vám mohlo ušetriť od platenia veľkého úroku na diaľku.

Povedzme, že hľadáte svoj prvý domov a práve ste absolvovali lekársku alebo právnickú školu alebo ste si zarobili MBA. Je vysoká pravdepodobnosť, že v nasledujúcich rokoch zarobíte viac a budete si môcť dovoliť zvýšené platby, keď sa váš úver upraví na vyššiu sadzbu. V takom prípade vám ARM bude fungovať. V inom prípade, ak očakávate, že v určitom veku začnete dostávať peniaze od trustu, môžete získať ARM, ktoré sa resetuje v tom istom roku.

Typ výplaty

Zobrať si hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je veľmi atraktívne pre tých, ktorí majú hypotéku a ktorí majú alebo budú mať hotovosť na splatenie pôžičky pred nástupom novej úrokovej sadzby. Aj keď to nezahŕňa drvivú väčšinu Američanov, existujú situácie, v ktorých je možné ho odstrániť.

Vezmite si dlžníka, ktorý kupuje jeden dom a zároveň predáva ďalší. Táto osoba môže byť nútená kúpiť si nový dom, kým starý má zmluvu, a v dôsledku toho uzavrie jednoročnú alebo dvojročnú ozbrojenú zbraň. Akonáhle má dlžník výnosy z predaja, môže sa obrátiť a zaplatiť ARM z výnosov z predaja domu.

Ďalšou situáciou, v ktorej by ARM malo zmysel, je, ak si môžete dovoliť každý mesiac zrýchliť platby o toľko, aby ste ich splatili skôr, ako sa resetujú. Použitie tejto stratégie môže byť riskantné, pretože život je nepredvídateľný. Aj keď si teraz môžete dovoliť vykonávať zrýchlené platby, ak ochoriete, prídete o prácu alebo ide kotol, už to nemusí byť možné.

Spodný riadok

Bez ohľadu na typ pôžičky, ktorý si vyberiete, starostlivý výber vám pomôže vyhnúť sa nákladným chybám. Jedna vec je istá: Nechoďte s ARM, pretože si myslíte, že nižšia mesačná splátka je jediný spôsob, ako si ten vysnívaný dom dovoliť. V čase resetovania môžete získať podobnú sadzbu, ale je to vážny hazard. Je rozumnejšie hľadať radšej dom s menšou cenovkou.

Ďalšie čítanie

• Pozrite sa na aktuálne sadzby hypoték
• Ako fungujú úrokové sadzby pri hypotéke
• Pochopenie štruktúry platby hypotéky
• Hypotekárne body: Aký to má zmysel?
• Hypotéka s fixnou alebo variabilnou sadzbou: čo je teraz lepšie?
• Nájdenie najlepších sadzieb hypoték
• Máte dobrú sadzbu hypotéky? Zamkni to!
• Najdôležitejšie faktory, ktoré ovplyvňujú sadzby hypoték
• Predpovedanie sadzieb hypoték: Kúpiť, predať alebo refi?
• Hypotéka s nastaviteľnou sadzbou: Čo sa stane, keď sa úrokové sadzby zvýšia
• Ako úrokové sadzby ovplyvňujú trh s bývaním
• Je cena domu alebo úroková sadzba dôležitejšie?
• Nakupovanie za hypotekárne sadzby