Definicija posojila z visokim razmerjem

Kaj je visoko posojilo?

Posojilo z visokim razmerjem je posojilo, pri katerem je vrednost posojila visoka glede na vrednost nepremičnine, ki se uporablja kot zavarovanje. Hipotekarna posojila z visokim deležem posojila imajo vrednost posojila, ki se približa 100% vrednosti nepremičnine. Posojilojemalec, ki ne more odložiti velikega zneska, bi lahko bil odobren posojilo z visokim deležem polog.

Pri hipotekah posojilo z visokim deležem običajno pomeni, da vrednost posojila presega 80% vrednosti nepremičnine. Izračun se imenuje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV), kar je an ocena posojilnega tveganja ki jih finančne institucije uporabijo, preden odobrijo hipoteko.

Formula za visoko posojilo z uporabo LTV

Čeprav ni posebne formule za izračun posojila z visokim deležem, bi morali vlagatelji najprej izračunati razmerje med posojilom in vrednostjo v njihovem položaju, da ugotovijo, ali posojilo presega prag LTV 80%.

$\text{Razmerje med posojilom in vrednostjo.}=\frac{\text{Znesek hipoteke.}}{\text{Ocenjena vrednost nepremičnine.}}$Razmerje med posojilom in vrednostjo=Ocenjena vrednost nepremičnineZnesek hipoteke​

Kako izračunati posojilo z visokim deležem z uporabo LTV

1. Koeficient LTV se izračuna tako, da se izposojeni znesek deli z ocenjen vrednost nepremičnine.
2. Rezultat pomnožite s 100, da ga izrazite kot odstotek.
3. Če vrednost posojila po plačilu preseže 80% LTV, se posojilo šteje za posojilo z visokim deležem.

Kaj vam pove posojilo z visokim razmerjem LTV?

Posojilodajalci in ponudniki financ uporabljajo razmerje LTV za merjenje stopnje tveganja, povezanega s hipotekarnim posojilom. Če posojilojemalec ne more plačati precejšnjega pologa in se posledično vrednost posojila približa vrednosti ocenjene vrednosti nepremičnine, se bo to štelo za posojilo z visokim razmerjem. Z drugimi besedami, ker se vrednost posojila približuje 100% vrednosti nepremičnine, bi lahko posojilodajalci menili, da je posojilo preveč tvegano, in zahtevo zavrnili.

Posojilodajalcu grozi neplačilo posojilojemalca, zlasti če je LTV previsok. Banka morda ne bo mogla prodati nepremičnine za kritje zneska posojila, danega posojilojemalcu v zamudi. Takšen scenarij se lahko zlahka zgodi v času gospodarske recesije, ko se vrednost stanovanj običajno zniža. Če posojilojemalec posojilodajalec presega vrednost nepremičnine, naj bi bilo posojilo pod vodo. Če posojilojemalec ne izpolni hipoteke, bo banka izgubila denar, ko bo nepremičnino prodala za nižjo vrednost od preostalega hipotekarnega salda. Banke spremljajo LTV, da preprečijo takšno izgubo.

Posledično večina stanovanjskih posojil z visokim deležem zahteva neko obliko zavarovalnega kritja za zaščito posojilodajalca. Zavarovanje se imenuje zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki bi ga moral posojilojemalec kupiti ločeno za zaščito posojilojemalca.

Zgodovina posojil z visokim deležem

Do dvajsetih let prejšnjega stoletja so ljudje kupovali domove ne tako, da so šli v banko, ampak so prihranili svoj denar, dokler niso imeli dovolj za vsaj kos zemlje ali zemljišča s hišo na njem. Nato se je pojavilo gradbena in posojilna podjetja, ki bi ljudem posodila denar za nakup hiše, potem pa bi jo morali dolga leta vračati v obrokih. Tudi takrat so bila posojila običajno za polovico vrednosti hiše ali manj.

Konec dvajsetih let prejšnjega stoletja so banke dajale posojila z visokim deležem do 80% vrednosti hiše. Zasebno hipotekarno zavarovanje je nastalo za zaščito bank, vendar je vse skupaj minilo v tridesetih letih prejšnjega stoletja, ko so ljudje brez zaposlitve prenehali plačevati, pa tudi banke in podjetja PMI.

Kongres je uvedel podjetje Home Owners ’Loan Corp., ki je začelo jamčiti hipoteke in količnike, znižane na 15%. Kasneje, skozi Zvezna stanovanjska uprava (FHA) in druge agencije so se položnice znižale na nizke enomestne številke in celo 0% za spodbujanje lastništva stanovanj.

Ta sistem je uspeval do leta 2007-2008, ko se je hipotekarna kriza leta 2008 se je prijelo. Močno povečanje hipotekarnih posojil z visokim tveganjem, ki je od leta 2007 prišlo do neplačila, je prispevalo k najhujši recesiji v zadnjih desetletjih. Stanovanjski razcvet sredi 2000-ih-v kombinaciji s takrat nizkimi obrestnimi merami-je mnoge posojilojemalce spodbudil, da so posameznikom s slabimi posojili ponudili stanovanjska posojila. Ko je nepremičninski balon počil, mnogi posojilojemalci niso mogli plačati svojih hipotekarne hipoteke.

Posojilojemalci z visokim razmerjem

Zvezna stanovanjska uprava ponuja programe, s katerimi lahko dobijo posojilojemalci Posojila FHA z razmerjem LTV do 96,5%. Z drugimi besedami, program zahteva 3,5% akontacije. Vendar pa program zahteva minimalno kreditno oceno, da se odobri posojilo z visokim deležem. Obstajajo tudi druge ponudbe, pri katerih je z 10% akontacijo dovoljen nižji kreditni rezultat.

Posojila FHA zahtevajo tudi premijo hipotekarnega zavarovanja (MIP). Lahko pa refinancirate, ko LTV pade pod 80% in posojilo ne velja več za posojilo z visokim deležem, kar bi odpravilo zavarovanje.

Primer posojila z visokim deležem

Recimo, da posojilojemalec namerava kupiti dom z ocenjeno vrednostjo 100.000 USD. Posojilojemalec si lahko privošči le 10.000 USD polog, preostalih 90.000 dolarjev pa si bo treba sposoditi. Ko se obrne na več posojilodajalcev, se končno strinja, da bo prevzel hipoteko, vendar z višjo obrestno mero od povprečja.

Rezultat je razmerje med posojilom in vrednostjo 90% ali (90.000 / 100.000), kar bi veljalo za posojilo z visokim razmerjem.

Visoka posojila vs. Posojila za lastniški kapital

A posojilo za lastniški kapital je posojilo na obroke ali a druga hipoteka ki lastnikom stanovanj omogoča, da si izposojajo vrednost lastniškega kapitala v svojem bivališču. Posojilo temelji na razliki med lastniškim kapitalom in trenutno tržno vrednostjo doma.

Posojilo za lastniški kapital je namenjeno tistim posojilojemalcem, ki že imajo hipoteko in so odplačali del hipotekarnega salda, pri čemer vrednost nepremičnine presega stanje posojila. Z drugimi besedami, posojilo za lastniški kapital lastnikom stanovanj omogoča izposojo na podlagi lastniškega kapitala v hiši. Posojilo z visokim deležem pa ima lahko vrednost posojila, ki se približa 100% vrednosti nepremičnine.