Opcija Hipoteka z nastavljivo obrestno mero (opcija ARM) Opredelitev

Kaj je hipoteka s prilagodljivo obrestno mero (opcija ARM)?

Opcijska hipoteka z nastavljivo obrestno mero (opcija ARM) je vrsta ROKAhipoteka kadar ima posojilojemalec več možnosti glede vrste plačila posojilodajalcu. Poleg možnosti izbire plačila obresti in glavnice v višini tistih, opravljenih v običajnih hipotekah, so možnosti ARM imajo tudi alternativne možnosti plačila, pri katerih lahko hipotekarni hipotekarni plačevalec izvede bistveno manjša plačila s plačilom obresti ali minimalnim zneskom plačila.

Možnost ARM je znana tudi kot a prilagodljivo plačilno orožje.

Razumevanje možnosti ARM

Ker številne možnosti ARM ponujajo nizko stopnjo dražljaja, se mnogi hipotekarji nevede refinanciranje sedanjo hipoteko v upanju, da bodo plačila nižja. Na žalost, ko te kratkoročne cene dražljajev potečejo obrestne mere se vrnejo tistim, ki so podobne običajnim hipotekam.

Poleg tega za tiste nesrečne hipotekarne hipotekarje, ki so se odločili za prevzem možnost ARM z minimalnimi plačili, ugotovili bodo, da se je glavnica, dolgovana pri njihovi hipoteki, dejansko povečala. To je zato, ker je vrednost minimalna plačila niso v celoti pokrili hipotekarnih obresti. Nepokrite obresti bi se nato prištele k glavnici hipoteke.

Možnosti ARM so bile priljubljene pred hipotekarna kriza subprime 2007-2008, ko so se cene stanovanj hitro dvignile. Hipoteke so imele zelo nizko uvodno obrestno mero, običajno 1 odstotek, zaradi česar so mnogi domnevali, da si lahko privoščijo več stanovanja, kot bi lahko pričakovali njihovi dohodki. Toda stopnja draženja je bila le en mesec. Nato se obrestna mera ponastavi na indeks, kot je indeks stroškov varčevanja Wells (COSI), plus marža, kar pogosto povzroči »plačilni šok«. Od predpisov iz leta 2014 so možnosti ARM manj priljubljene.

Možnosti Načini ARM so plačani

V skupnem scenariju lahko posojilojemalec posojilojemalcu z možnostjo ARM vsak mesec odloči, kakšno vrsto plačila želi izvesti. Te izbire lahko vključujejo minimalno plačilo, plačilo samo obresti, v celoti amortizirano plačilo za 15-letno hipoteko ali amortizirano plačilo za 30-letno hipoteko.

Medtem ko možnosti, ki so na voljo z možnostjo ARM, omogočajo večjo prilagodljivost pri plačilih, bi lahko posojilojemalca zlahka obremenili z dolgoročnejšim dolgom, kot so začeli. Tako kot pri drugih hipotekah z nastavljivo obrestno mero obstaja možnost, da se obrestne mere drastično in hitro spreminjajo glede na trg.

Opcija ARM se lahko pritoži na gospodinjstva, kjer lahko dohodek niha, na primer pri poklicih, ki delujejo na podlagi provizije, pogodbe ali kot samostojni delavci. Če se jim ne zdi toliko dela, se odločijo, da bodo za hipoteko plačali minimalni znesek. Čeprav jim to lahko omogoči, da obdržijo več denarja, se lahko minimalni znesek letno poveča. Poleg tega se lahko minimalno plačilo v petih ali 10-letnih presledkih preoblikuje v popolnoma amortizirano plačilo.

Posojilojemalci lahko te pripombe spregledajo, zaradi česar niso pripravljeni na morebitne naraščajoče stroške in povečanje glavnice. Če posojilojemalec še naprej plačuje le minimalno plačilo in neplačani znesek preseže prvotno vrednost hipoteke, recimo 110% ali več, se lahko hipoteka samodejno ponastavi.

Opcijski ARM so bili navedeni kot prispevki k stanovanjski krizi, ki se je razvila, potem ko so posojilojemalci iskali takšno financiranje za domove, ki si jih niso mogli privoščiti. V teh primerih so posojilojemalci vsak mesec plačali le najnižji znesek z opcijo ARM, nato pa na koncu niso mogli plačati za svoje domove ali pa se je hipoteka povečala, medtem ko je prodajna vrednost hiše padel.