Konvencionalna hipoteka ali posojilo

Kaj je konvencionalna hipoteka ali posojilo?

Konvencionalna hipoteka ali konvencionalno posojilo je vsaka vrsta posojila kupca stanovanj, ki ga ne ponuja ali zavaruje državni organ. Namesto tega so običajne hipoteke na voljo prek zasebnih posojilodajalcev, kot so banke, kreditne zadruge in hipotekarna podjetja. Vendar pa lahko za nekatere konvencionalne hipoteke jamčita dve podjetji, ki jih sponzorira država; the Zvezno nacionalno hipotekarno združenje (Fannie Mae) in Zvezna korporacija za hipotekarna posojila (Freddie Mac).

Razumevanje običajnih hipotek in posojil

Običajne hipoteke imajo običajno fiksno obrestno mero, kar pomeni, da obrestna mera se ne spremeni v času trajanja posojila. Zvezna vlada ne jamči za običajne hipoteke ali posojila, zato imajo banke in upniki običajno strožje zahteve po posojilih.

Nekatere vladne agencije, ki bankam zagotavljajo hipoteke, so Zvezna stanovanjska uprava (FHA), Ministrstvo za veteranske zadeve ZDA (VA) in Stanovanjska služba USDA za podeželje. Vendar pa morajo posojilojemalci izpolnjevati pogoje za te programe.

Konvencionalno vs. Skladno

Običajna posojila se pogosto napačno imenujejo skladne hipoteke ali posojila. Čeprav obstaja prekrivanje, sta obe kategoriji različni. Ustrezna hipoteka je tista, katere osnovni pogoji izpolnjujejo merila financiranja Fannie Mae in Freddie Mac. Glavna med njimi je omejitev dolarja, ki jo letno določi Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA). V večini celinskih ZDA posojilo leta 2021 ne sme presegati 548 250 USD.

Torej, čeprav so vsa skladna posojila običajna, se vsa klasična posojila ne štejejo za skladna. A jumbo hipoteka 800.000 USD je na primer a klasična hipoteka, vendar ne skladna hipoteka- ker presega znesek, ki bi ga lahko podprl Fannie Mae ali Freddie Mac.

Leta 2020 je bilo 8,3 milijona lastnikov stanovanj s hipotekami, zavarovanimi s strani FHA.Sekundarni trg za klasične hipoteke je izredno velik in likviden. Večina običajnih hipotek je zapakiranih v prehod hipotekarni vrednostni papirji, ki trgujejo na uveljavljenem terminskem trgu, znanem kot hipoteka bo objavljeno (TBA). Mnogi od teh so običajni prenosni vrednostni papirji so dodatno listinjeni v hipotekarne obveznosti s hipoteko (SUT).

Kako deluje konvencionalna hipoteka ali posojilo

V letih od hipotekarna hipoteka leta 2007 so posojilodajalci poostrili kvalifikacije za posojila - "brez preverjanja" in "brez pologa" hipoteke so na primer šle z vetrom - na splošno pa večina osnovnih zahtev ni spremenil. Potencialni posojilojemalci morajo izpolniti uradno hipotekarno vlogo (in običajno plačati prijavnino), nato pa predložiti posojilodajalec s potrebnimi dokumenti za obsežno preverjanje njihovega ozadja, kreditne zgodovine in trenutnega kredita rezultat.

Zahtevana dokumentacija

Nobena lastnina se nikoli ne financira 100%. Pri preverjanju vaših sredstev in obveznosti posojilodajalec ne želi videti le, ali si lahko privoščite mesečna hipotekarna plačila, ki običajno ne smejo presegati 28% vašega bruto dohodka.Posojilodajalec prav tako išče, ali lahko poravnate polog za nepremičnino (in če da, koliko) skupaj z drugimi vnaprejšnjimi stroški, kot je posojilo nastanek ali zavarovalnine, posredniške provizije in poravnavo oz zapiralni stroški, vse to pa lahko znatno poveča stroške hipoteke. Med potrebnimi predmeti so:

1. Dokaz o dohodku

Ti dokumenti bodo vključevali, vendar niso omejeni na:

• Trideset dni plačljivih čepkov, ki prikazujejo tudi dohodek od leta do danes dohodek
• Dve leti zveznega vrnitev davkov
• Šestdeset dni ali četrtletni izkaz vseh računov sredstev, vključno s čeki, prihranki in vsemi računi naložb
• Dve leti W-2 izjave

Posojilojemalci morajo biti pripravljeni tudi z dokazili o morebitnem dodatnem dohodku, na primer preživnini ali bonusih.

2. Sredstva

Morali boste predstaviti bančni izpiski in izpiski o naložbenem računu, ki dokazujejo, da imate sredstva za polog in stroške zaključka bivanja, pa tudi denarne rezerve. Če od prijatelja ali sorodnika prejmete denar za pomoč pri plačilu akontacije, boste potrebovali darilna pisma, ki potrjujejo, da to niso posojila in nimajo zahtevanega ali obveznega vračila. Ta pisma bo treba pogosto overiti pri notarju.

3. Preverjanje zaposlitve

Današnji posojilodajalci se želijo prepričati, da posojajo le posojilojemalcem s stabilno delovno zgodovino. Vaš posojilodajalec ne bo želel samo videti vaših plačilnih listov, ampak bo morda tudi poklical vašega delodajalca, da preveri, ali ste še zaposleni, in preveri vašo plačo. Če ste nedavno zamenjali službo, se bo posojilodajalec morda želel obrniti na prejšnjega delodajalca. Samozaposleni posojilojemalci bodo morali predložiti pomembne dodatne dokumente o svojem poslu in dohodku.

4. Druga dokumentacija

Vaš posojilodajalec bo moral kopirati vaše vozniško dovoljenje ali državno osebno izkaznico in potreboval bo vaše Številka socialnega zavarovanja in vaš podpis, ki posojilodajalcu omogoča, da potegne vaše kreditno poročilo.

Obrestne mere za klasične hipoteke

Običajne obrestne mere za posojila so običajno višje od tistih pri hipotekah, ki jih podpira država, kot npr Posojila FHA (čeprav ta posojila običajno določajo, da posojilojemalci plačajo premije hipotekarnega zavarovanja, se lahko dolgoročno izkaže za enako drago).

Obrestna mera pri običajni hipoteki odvisno od več dejavnikov, vključno s pogoji posojila - njegovo dolžino, velikostjo in ali je obrestna mera fiksna ali prilagodljiva - ter trenutne gospodarske ali finančne tržne razmere. Hipotekarni posojilodajalci določajo obrestne mere glede na njihova pričakovanja glede prihodnje inflacije; ponudba in povpraševanje po hipotekarnih vrednostnih papirjih prav tako vplivata na obrestne mere.

Kdaj Federal Reserve ga podraži da se banke zadolžujejo z višjo ciljno vrednostjo obrestna mera zveznih sredstev, banke posledično prenašajo višje stroške na svoje stranke, obrestne mere za potrošniška posojila, vključno s hipotekami, pa se običajno dvignejo.

Z obrestno mero so običajno povezane točke, pristojbine, plačane posojilodajalcu (ali posredniku): več točk, ki jih plačate, nižja je vaša obrestna mera. Ena točka stane 1% zneska posojila in zniža vašo obrestno mero za približno 0,25%.

Končni dejavnik pri določanju obrestne mere je finančni profil posameznega posojilojemalca: osebno premoženje, kreditno sposobnost in velikost položnice, ki jo lahko vložijo v bivališče financirano.

Posebni premisleki za konvencionalno hipoteko ali posojilo

Te vrste posojil niso za vsakogar. Tukaj si oglejte, kdo bo verjetno upravičen do običajne hipoteke in kdo ne.

Kdo se lahko kvalificira

Ljudje z uveljavljenimi kreditnimi in zvezdniškimi kreditnimi poročili, ki so na trdnih finančnih osnovah, so običajno upravičeni do običajnih hipotek. Natančneje, idealni kandidat bi moral imeti:

Kreditna ocena

Bonitetna ocena je številčna predstavitev sposobnosti posojilojemalca, da odplača posojilo. Kreditne ocene vključujejo kreditno zgodovino posojilojemalca in število zamud pri plačilih. Za odobritev se lahko zahteva kreditna ocena najmanj 680 in po možnosti krepko nad 700. Višja kot je ocena, nižja je obrestna mera za posojilo, najboljši pogoji pa so rezervirani za starejše od 740 let.

Dolg do dohodka

Sprejemljivo razmerje med dolgom in dohodkom (DTI). To je vsota vaših mesečnih plačil dolga, kot so kreditne kartice in plačila posojil, v primerjavi z vašim mesečnim dohodkom. V idealnem primeru bi moralo biti razmerje med dolgom in dohodkom okoli 36% in največ 43%. Z drugimi besedami, za plačilo dolga bi morali porabiti manj kot 36% svojega mesečnega dohodka.

Polog

Na voljo je polog v višini najmanj 20% kupnine stanovanja. Posojilodajalci lahko in res sprejmejo manj, če pa to storijo, pogosto zahtevajo, da posojilojemalci vzamejo denar zasebno hipotekarno zavarovanje in mesečno plačevati premije, dokler ne dosežejo vsaj 20% lastniškega kapitala v hiši.

Poleg tega so običajne hipoteke pogosto najboljši ali edini način za kupce stanovanj, ki si jih želijo stanovanje za namene naložb, kot drugi dom ali ki želijo kupiti nepremičnino po višji ceni $500,000.

Kdo se morda ne kvalificira

Na splošno imajo tisti, ki šele začenjajo življenje, tisti z malo več dolga kot običajno in tisti s skromno bonitetno oceno pogosto težave pri izpolnjevanju standardnih posojil. Natančneje, te hipoteke bi bile težke za tiste, ki imajo:

• V zadnjih sedmih letih je doživel stečaj ali odvzem prostosti
• Kreditne ocene pod 650
• DTI nad 43%
• Manj kot 20% ali celo 10% kupnine stanovanja za polog

Če pa ste zaradi hipoteke zavrnjeni, se obrnite na bančne razloge v pisni obliki. Lahko se kvalificirate za druge programe, ki bi vam lahko pomagali pri odobritvi hipoteke.

Na primer, če nimate kreditne zgodovine in ste prvič kupili stanovanje, se lahko kvalificirate za posojilo FHA. Posojila FHA so posojila, ki so posebej prilagojena za prve kupce stanovanj. Posledično imajo posojila FHA različne kvalifikacije in kreditne zahteve, vključno z nižjim predplačilom.