Jumbo vs. Konvencionalne hipoteke: v čem je razlika?

Jumbo vs. Konvencionalne hipoteke: Pregled

Jumbo in običajne hipoteke so dve vrsti financiranja, ki jih posojilojemalci uporabljajo za nakup stanovanj. Oba od lastnikov stanovanj zahtevata, da izpolnjujejo določene pogoje, vključno z minimalnimi kreditne ocene, pragi dohodka, sposobnost odplačevanja, pa tudi minimalni znesek polog zahteve. Podjetja, ki jih sponzorira vlada, kot npr Fannie Mae in Freddie Mac, Zvezna stanovanjska uprava (FHA), Ministrstvo za veteranske zadeve ZDA (VA) ali Stanovanjska služba USDA za podeželje ne podpirajte hipotekarnih produktov. Čeprav se lahko uporabljajo za isti namen - za zavarovanje lastnine - so same po sebi različne.

Jumbo hipoteke se uporabljajo za nakup lastnosti s strmimi oznakami cen - pogosto tiste, ki segajo v milijone dolarjev. Konvencionalne hipoteke pa so bolj v skladu s potrebami povprečnega kupca stanovanj in so lahko skladne ali neskladne. Nadaljujte z branjem, če želite izvedeti več o teh dveh vrstah hipotekarnih produktov.

Jumbo hipoteke

Kot je navedeno zgoraj, jumbo hipoteke so posojila, ki se uporabljajo za financiranje nakupa nepremičnine. Za razliko od običajnih hipotek so ta posojila namenjena nepremičninam z visoko ceno. Luksuzni domovi in ​​tisti v zelo konkurenčnem okolju nepremičnina trgi se na splošno financirajo s pomočjo velikih hipotek.

Te hipoteke - imenovane tudi jumbo posojila - so neskladne. To pomeni, da padejo izven Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) omejitve posojil, zato jih ne podpirata Fannie Mae ali Freddie Mac. Kljub temu se mnogi še vedno držijo smernic za kvalificirane hipoteke, ki jih določajo Urad za varstvo potrošnikov (CFPB). Presegajo tudi najvišjo dovoljeno mejo posojila v svojih okrožjih. Drugi dejavniki, ki jim onemogočajo izpolnjevanje posojil, so lahko premožni posojilojemalci z edinstvenimi potrebami ali hipoteke samo za obresti, ki dosežejo vrhunec plačila z baloni, kjer celotno izposojeno stanje zapade na koncu roka posojila.

Za pridobitev velikega posojila morajo posojilojemalci imeti odlično kreditno oceno. Posojilojemalci bi morali biti tudi v razredu višjih dohodkov. Konec koncev je potrebno veliko denarja, da sledite običajnemu hipotekarna plačila in drugi povezani stroški. In ker so se zahteve po posojilih po finančni krizi zaostrile, morajo posojilojemalci imeti nizke dolg do dohodka (DTI) razmerja.

V preteklosti, obrestne mere kajti jumbo posojila so bila veliko višja od tradicionalnih hipotekarnih obrestnih mer. Čeprav se vrzel zmanjšuje, so še vedno nekoliko večje. Podobno so bile strukturirane tudi zahteve za polog - naenkrat so dosegle kar 30%. Vendar je zdaj pogosteje videti, da velika posojila zahtevajo polog v višini približno 10% do 15%. Višje obrestne mere in polog v preteklosti so bile na splošno uveljavljene predvsem za izravnavo višje stopnje tveganje sodelujejo pri teh hipotekarnih izdelkih, saj zgoraj omenjeni GSE ne jamčijo za njih.

Konvencionalne hipoteke

Konvencionalne hipoteke so posojila, ki jih ponujajo zasebni posojilodajalci, kot so banke in drugo finančne ustanove kot naprimer kreditne zadruge in hipotekarna podjetja. Tako kot velika posojila posojilojemalci zahtevajo polog, minimalno kreditno oceno, določeno stopnjo dohodka in nizek delež DTI, ki jih tudi ne podpirajo GSE.

Za razliko od velikih posojil so lahko običajne hipoteke skladne ali neskladne. Ustrezna posojila so tista, katerih omejitve določi FHFA. Smernice za prevzem teh posojil določata tudi Fannie Mae in Freddie Mac. Do leta 2021 je nacionalni maksimum za uskladitev običajnih posojil 548.250 USD za stanovanje z eno enoto, v primerjavi s 510.400 USD leta 2020. Več kot 200 okrožij po ZDA je označenih kot visoko cenovno konkurenčno območje, vendar lahko največje omejitve posojil na teh območjih leta 2021 znašajo do 822.375 USD, leta 2020 pa 765.600 USD. New York City, Los Angeles in Nantucket so nekaj takih lokacij.

Vse hipoteke pa niso v skladu s temi smernicami in tiste, ki ne veljajo za običajna neskladna posojila. Te so težje izpolnjevati pogoje kot skladne hipoteke, ker jih ne podpira vlada, zato so upravičenost in pogoji prepuščeni posojilodajalcem. Ena od prednosti je, da pogosto stanejo manj.

Posebni premisleki

Fannie Mae in Freddie Mac bosta kupovala, zapakirala in preprodajala skoraj vsako hipoteko, če bo spoštovala njihove ustrezne smernice za posojila. Te smernice vplivajo na kreditno sposobnost posojilojemalca in njegovo zgodovino, razmerje med dolgom in dohodkom (DTI), hipotekarno posojilo do vrednosti (LTV) in še en ključni dejavnik - velikost posojila. Te najvišje številke določi vlada.

Ker jumbo posojil ne podpirajo zvezne agencije, posojilodajalci prevzemajo večje tveganje, ko jih ponujajo. Če ga poskušate zavarovati, se boste soočili z strožjimi kreditnimi zahtevami. Kot je navedeno zgoraj, boste za izpolnitev pogojev morali izpolniti nekatere minimalne zahteve, med drugim:

• Dokazilo o dohodku: Pripravite se z dvoletno davčno dokumentacijo ali podobno dokumentacijo, da dokažete, da imate zanesljiv in dosleden vir dohodka. Posojilodajalci bodo želeli videti tudi, da imate pri roki dovolj likvidnih sredstev za kritje hipotekarnih plačil v višini šestih mesecev ali več.
• Kreditna ocena in zgodovina: Na splošno boste potrebovali kreditno oceno najmanj 580 (velja za "pošteno"), preden vam bo posojilodajalec odobril konvencionalno hipoteko, vendar obstaja zelo majhna verjetnost, da vam bodo posojilodajalci odobrili veliko hipoteko, če vaša kreditna ocena pade pod 670.
• Razmerje med dolgom in prihodkom (DTI): Vaše razmerje med dolgom in dohodkom (vaše mesečne dolžniške obveznosti v primerjavi z vašim mesečnim dohodkom) bi moralo biti 43 odstotkov ali manj, če želite izpolnjevati pogoje za običajno hipoteko. Posojilodajalci bodo običajno iskali še nižji DTI za velike hipoteke, saj so posojila tako velika.