Lastniški kapital REIT vs. Hipotekarna REIT

Obstajata dve glavni vrsti skladi za nepremičninske naložbe (REIT) ki jih lahko vlagatelji kupijo: kapitalski REIT in hipotekarni REIT. Lastniški REIT -ji so lastniki in upravljajo nepremičnine, hipotekarni REIT -ji pa vlagajo v hipoteke in z njimi povezana sredstva.

Kaj je REIT?

REIT je vrsta vrednostnega papirja, pri katerem ima podjetje v lasti in na splošno upravlja nepremičnine ali sredstva, povezana z nepremičninami. REIT so podobni delnicam in trgovini na večjih trgih. REIT -ji podjetjem omogočajo nakup nepremičnin ali hipotek z uporabo kombiniranih naložb iz skupine vlagateljev. Ta vrsta naložbe omogoča velikim in majhnim vlagateljem, da imajo v lasti nepremičninske delnice - ne da bi morali sami kupovati, upravljati ali financirati nepremičnine.

Na splošno morajo REIT imeti najmanj 100 vlagateljev, predpisi pa preprečujejo, da bi bilo drugače a potencialno škodljiva rešitev: majhno število vlagateljev je lastnik večinskega deleža v REIT.

Vsaj 75% premoženja REIT mora biti v nepremičninah, najmanj 75% njegovega bruto dohodka pa mora izhajati iz najemnin, hipotekarnih obresti ali dobička od prodaje nepremičnine.

Prav tako morajo po zakonu REIT svojim delničarjem v obliki dividend izplačati najmanj 90% letnega obdavčljivega dohodka (brez kapitalskih dobičkov). Ta omejitev pa omejuje sposobnost REIT za uporabo notranjega denarnega toka za namene rasti.

Kapitalski REIT

Investicijski skladi lastniških nepremičnin so najpogostejša vrsta REIT. Kupujejo, upravljajo, gradijo, obnavljajo in prodajajo nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Njihovi prihodki se večinoma ustvarjajo z dohodki od najemnin na njihovih nepremičninah.

Lastniški kapital REIT lahko vlaga na splošno ali pa se osredotoči na določen segment. Po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih investicijskih skladov (Nareit) je povzetek uspešnosti vsakega segmenta v letu 2019: 

Na splošno lastniški REIT zagotavljajo stabilen dohodek. In ker ti REIT ustvarjajo prihodke z zbiranjem najemnin, je njihov dohodek razmeroma enostavno predvideti in se sčasoma povečuje.

Hipotekarni REIT

Hipotekarni REIT- imenovane tudi mREIT - vlagajte v hipoteke, hipotekarni vrednostni papirji (MBS)in s tem povezana sredstva. Medtem ko kapitalski REIT običajno ustvarjajo prihodek od najemnin, hipotekarni REIT ustvarjajo dohodek iz obresti za svoje naložbe.

Recimo, da je podjetje ABC primerno za REIT. S sredstvi, pridobljenimi od vlagateljev, kupi poslovno stavbo in oddaja poslovne prostore v najem. Družba ABC je lastnica in upravljalec te nepremičnine ter vsak mesec od najemnikov pobere najemnino. Družba ABC se tako šteje za kapitalsko REIT.

Po drugi strani pa predpostavimo, da je podjetje XYZ primerno za REIT in posoja denar razvijalcu nepremičnin. Za razliko od podjetja ABC, podjetje XYZ ustvarja prihodek od obresti, pridobljenih s posojili. Družba XYZ je torej hipotekarna REIT.

Tako kot kapitalski REIT se večina dobička hipotekarnih REIT izplača vlagateljem kot dividende. Hipotekarni REIT so ob naraščanju obrestnih mer ponavadi boljši od kapitalskih REIT.

Tveganja kapitalskih in hipotekarnih REIT

Tako kot vse naložbe imajo lastniški REIT in hipotekarni REIT svoj delež tveganj. Tu je nekaj, ki bi se jih morali vlagatelji zavedati:

• Lastniški kapital REIT je ponavadi cikličen in je lahko občutljiv na recesijo in obdobja gospodarskega upada.
• S kapitalskimi naložbami REIT lahko prevelika ponudba - na primer več hotelskih sob, kot jih lahko podpira trg - vodi do večjih prostih delovnih mest in nižjih prihodkov od najemnin.
• Spremembe obrestnih mer lahko vplivajo na zaslužek hipotekarnih REIT. Podobno se lahko znižajo obrestne mere voditi več posojilojemalcev k refinanciranju ali poplačilu svojih hipotek - REIT pa mora reinvestirati po nižji ceni oceniti.
• Večino hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki jih kupujejo REIT, podpira zvezna vlada, kar omejuje kreditno tveganje. Nekateri mREIT pa so lahko izpostavljeni večjemu kreditnemu tveganju, odvisno od posebnih naložb.

Spodnja črta

REIT dajejo vlagateljem možnost, da se dotaknejo nepremičninskega trga, ne da bi morali sami posesti, upravljati ali financirati nepremičnine. Tako kapitalski kot hipotekarni REIT morajo delničarjem izplačati 90% prihodkov v obliki dividend, ki so pogosto višje od deležev delnic.

Na splošno so lahko kapitalski REIT privlačni za vlagatelje, ki kupujejo in držijo, ki iščejo kombinacijo rasti in dohodka. Hipotekarni REIT pa so morda bolj primerni za vlagatelje, ki so nagnjeni k tveganju in iščejo največji dohodek, ne da bi se pri tem osredotočali na povečanje kapitala.