Stephen Schwarzman opisuje svoj naložbeni proces.

Stephen Schwarzman ni z velikimi stavami dosegel velik uspeh. Njegova kariera je bila definirana z velikimi priložnostmi. Trenutno predsednik in izvršni direktor skupine The Blackstone Group je v svoji nedavni avtobiografiji podrobno opisal številne od teh velikih stav, Kaj je potrebno. Od njegovih dni predsednika razreda na srednji šoli Abington do ponižnega procesa poskušanja ko je Blackstone leta 1985 začel s Peteom Petersonom, je Schwarzmanovo življenje opredelilo tako, da je postalo veliko na vsakem koraku.

Blackstone je od takrat prerastel v naložbena podjetja, osredotočena na zasebni kapital, hedge sklade, kredite, infrastrukture in znanosti o življenju - med drugim - vendar so bile največje stave podjetja v nepremičninah. Dejansko je Blackstone eden največjih nepremičninskih vlagateljev na svetu, saj je v sektor vložila približno četrtino svojih 545 milijard dolarjev sredstev.

Blackstone stoji za nekaterimi največjimi nepremičninskimi transakcijami v zgodovini, vključno z nakupom Hilton Properties julija 2007 in nakup Stuyvesant Town v New Yorku leta 2015 za 5,5 milijard dolarjev.

S Schwarzmanom sem govoril o predstavitvi njegove avtobiografije o njegovi karieri in njegovih pogledih na naložbeno okolje - zlasti v nepremičnine.

Srebrna: Blackstone je z leti veliko stavil na nepremičnine, zdaj pa je eden največjih lastnikov nepremičnin in vlagateljev na svetu in je danes največji del vašega naložbenega portfelja. Katera so vaša osnovna pravila za prepoznavanje odličnih nepremičninskih priložnosti? Kaj iščete?

Schwarzman: Nepremičnine so enostaven posel. Imamo nekaj pravil.

1. Kupujemo obstoječe priložnosti, ki jih lahko izboljšamo. Ne delamo razvoja. Razvoj ima veliko večje tveganje kot nakup obstoječe stavbe. Všeč nam je konzervativnost nakupa nečesa, kar obstaja.
2. Drugič, kupujemo le stvari, ki jih lahko izboljšamo. Ne zanima nas samo nakup denarnega toka. Želimo narediti nekaj boljšega. Ko ga izboljšate, ga lahko prodate za več.
3. Tretjič, mi smo tematski vlagatelj. Nepremičnine imajo različne nepremičnine, od poslovnih stavb in stanovanj do nakupovalnih centrov in skladišč. Različni razredi sredstev imajo različne osnove na različnih točkah gospodarskega cikla, pa tudi možnost tehnoloških motenj. Na primer, vse naše nakupovalne centre in vse na drobno smo prodali, ko smo leta 2010 videli, da Amazon razvija ta ogromen zagon, in odločili smo se, da postanemo še večji kupec skladišč. Skladišča so bila v zadnjih petih letih zelo uspešna v maloprodaji. Številni trgovci na drobno, ne samo Amazon, so se morali spremeniti v spletno zmogljivost. Za skladiščenje blaga potrebujete skladišča, da jih lahko dostavite stranki. To nas je pripeljalo do celotnega področja, kjer imamo veliko izpostavljenost, kjer se najemnine zvišajo dvakrat (ali več) kot kateri koli drug razred premoženja.
4. Na nepremičnine gledamo tudi kot na svetovno priložnost. V nekem trenutku na geografskem območju ni toliko kapitala. Na primer, veliko smo kupili v Skandinaviji, kar se je izkazalo za zelo dobro.
5. Zadnje pravilo je, da se upoštevajo stroški zamenjave. Ko kupujete nekaj, je zelo pomembno, da ste pod njim.

Ko opravimo nalogo povečanja nepremičnine, jo prodamo. Imamo majhno mantro, imenovano "Kupi, popravi, prodaj."

Srebrna: Kje vidite nepremičninske priložnosti v naslednjem desetletju?

Schwarzman: Če pogledamo 10 let... v nepremičninah obstaja trend, da se ljudje selijo v mesta iz predmestij. Ta trend bo naredil stanovanja v mestih dobro mesto. To bo spremenilo vašo geografsko usmerjenost. Če ste ameriški vlagatelj, boste želeli imeti pristranskost pri nizkih davčnih stopnjah in lažjem delovnem okolju. Če pogledate 10 let nazaj, se bodo dejansko zgodili premiki, ki se dogajajo na severu proti jugu. Ljudje se selijo iz držav z visokimi davki v države z nizkimi davki, kot so Florida, Teksas ali Severna Karolina, kjer lahko na kopno delate.

Davčna obremenitev države

Včasih je bilo tako, da so ljudje, ko so dobili službo, izbrali svojo lokacijo glede na delovno mesto. Zdaj mnogi mlajši ljudje iščejo lokacijo in upajo, da bodo našli službo. Če gredo na prava mesta, se bodo delovna mesta premaknila, da bi jih našli.

V nepremičninah obstajajo svetovna mesta, ki temeljijo na znanju. To so Seattle, San Francisco, Austin, celo New York in London. V Indiji boste našli mesta, kot so Mumbai, Chennai, Bangalore... in našli panoge, za katere veste, da jih bodo imeli eksplozivna rast in njihovo sledenje po vsem svetu, kot gledate 10 let, bodo to zelo dobre. Obstajajo pa posebni primeri v biotehnologiji in raziskavah, ki se hitro pospešujejo. Smo eden največjih lastnikov mokrih laboratorijev za biofarmo. To je še en od teh trendov.

Srebro:Blackstoneov nakup nepremičnin Hilton leta 2007 se je izkazal za velik klic. Toda Hilton je bila že uveljavljena blagovna znamka z velikim odtisom. Ali menite, da bo hotelsko poslovanje v naslednjih desetletjih ali dveh še vedno pametno mesto za vlaganje?

Schwarzman: Ko se bo bogastvo povečalo, bo več ljudi potovalo. To bi moralo biti katalizator za stvari, ki so povezane s potovalnimi dejavnostmi, pa naj gre za prehodna mesta ali druga priljubljena mesta. Ti bi morali imeti dobre rezultate.