Opredelitev posojila za ovijanje
Kaj je posojilo za zaokroževanje?
Okvirno posojilo je vrsta hipoteka posojilo, ki ga lahko uporabite lastniško financiranje. Ta vrsta posojila vključuje prodajalčevo hipoteko na dom in doda dodatno dodatno vrednost, da se doseže skupna nakupna cena, ki jo mora prodajalcu sčasoma plačati.
Ključni obroki
- Okvirno posojilo je oblika lastniškega financiranja, kjer prodajalec nepremičnine vzdržuje neporavnano prvo hipoteko, ki jo nato nov kupec delno poplača.
- Namesto da bi zaprosil za klasično bančno hipoteko, kupec s prodajalcem podpiše hipoteko, novo posojilo pa se ne uporablja za poplačilo obstoječega posojila prodajalca.
- Preostala posojila so lahko tvegana zaradi dejstva, da prodajalec-finančnik prevzame v celoti tveganje neplačila, povezano z obema posojiloma.
Razumevanje posojil za ovijanje
Oblika financiranja, na katero se opira posojilo, se običajno uporablja pri poslih, ki jih financirajo prodajalci. Okvirno posojilo ima enake značilnosti kot posojilo, ki ga financira prodajalec, vendar v pogoje financiranja upošteva trenutno hipoteko prodajalca.
Financiranje prodajalca je vrsta financiranja, ki kupcu omogoča plačilo glavnice neposredno prodajalcu. Posli financiranja prodajalca imajo za prodajalca velika tveganja in običajno zahtevajo višja plačila od povprečja. V poslu, ki ga financira prodajalec, sporazum temelji na zadolžnica ki podrobno opisuje pogoje financiranja. Poleg tega posel, ki ga financira prodajalec, ne zahteva vnaprejšnje menjave glavnice, kupec pa plača obroke neposredno prodajalcu, ki vključujejo glavnico in obresti.
Začasna posojila so za prodajalce lahko tvegana, saj prevzamejo tveganje neplačila posojila v celoti. Prodajalci morajo biti tudi prepričani, da njihova obstoječa hipoteka ne vsebuje odtujitvena klavzula, ki od njih zahteva, da v celoti poplačajo hipotekarno posojilno institucijo, če se prenese lastništvo zavarovanja s premoženjem ali če se zavarovanje proda. Klavzule o odtujitvi so pogoste pri večini hipotekarnih posojil, ki pogosto preprečujejo, da bi prišlo do sklepanja posojil.
Kako deluje posojilo za zaokroževanje
Okvirna posojila temeljijo na konceptu financiranja lastnika in uporabljajo isto osnovno strukturiranje. Zaokrožena struktura posojila se uporablja v poslu, ki ga financira lastnik, ko ima prodajalec preostanek sredstev za plačilo prvega hipotekarnega posojila nepremičnine. Okvirno posojilo upošteva preostali znesek na obstoječi hipoteki prodajalca po pogodbeni hipotekarni obrestni meri in doda dodatno stanje, da doseže celotno nakupno ceno.
Pri okvirnem posojilu osnovna obrestna mera prodajalca temelji na pogojih obstoječega hipotekarnega posojila. Za izenačitev mora prodajalec vsaj zaslužiti obresti, ki ustrezajo tečaju posojila, ki ga je še vedno treba odplačati. Tako ima prodajalec prožnost pri pogajanju o kupčevi obrestni meri glede na trenutne pogoje. Na splošno se bo prodajalec želel pogajati o najvišji možni obrestni meri, da bo lahko plačal prvo hipoteko in si tudi pridobil razpon na posel.
Primer posojila za ovijanje
Recimo, da ima Joyce na svojem domu neporavnano hipoteko v višini 80.000 USD s fiksno obrestno mero 4%.
Strinja se, da bo svoj dom prodala Brian -u za 120.000 dolarjev, ki odštejejo 10% in si preostanek ali 108.000 dolarjev izposodijo po stopnji 7%.
Joyce zasluži 7% na 28.000 USD (razlika med 108.000 USD in 80.000 USD, ki jih še vedno dolguje), plus razlika med 7% in 4% (tj. 3%) na stanju hipoteke v višini 80.000 USD.