Zgodovina povratnih hipotek

Povratne hipoteke so vse prej kot dolgočasni. Ta vrsta posojila, ki starejšim lastnikom stanovanj omogoča, da izkoristijo svoje domači kapital medtem ko je še vedno živel in bil lastnik doma, je bil izdelan leta 1961 v majhni lokalni banki v Portlandu, Me. Ta vrsta posojilo je dobilo vladno podporo v osemdesetih letih in se od takrat nenehno ukvarja z novimi vprašanji in potrebami pojavljati. Tukaj je nekaj glavnih mejnikov, zaradi katerih so povratne hipoteke postale takšne, kot so danes.

1961: Prva povratna hipoteka pomaga vdovi obdržati dom

Prva povratna hipoteka naj bi bila izdana leta 1961 vdovi nogometnega trenerja. Po legendi je Nelson Haynes, uslužbenec pri Deering Savings & Loan, majhni banki v Portlandu, Me., je iskal načine, kako pomagati ženi njegovega srednješolskega nogometnega trenerja, da ostane v svojem domu po možu umrl. Njegova ustvarjalna rešitev je bila obratna hipoteka.

Haynesov preboj je začel pritegniti pozornost in pridobiti podporo s strani profesorja UCLA Yung Ping Chena, Jacka Guttentag s šole Wharton in Ken Scholen, ki je sodeloval z odborom Wisconsin za staranje in napisal tri knjige o staranju. predmet. Ideja o produktu, ki starejšim lastnikom stanovanj omogoča, da izkoristijo svoj lastniški kapital in ohranijo svoje domove, je prizadela žico in v naslednjem desetletju so zasebne banke začele ponujati lastne povratne hipoteke.

1980: Povratne hipoteke dobijo podporo vlade

Naslednji velik razvoj se je zgodil v osemdesetih letih. Na začetku tega desetletja je senat odobril predlog senatorja Johna Heinza (R-Pa.), da se povratne hipoteke zavarujejo s strani Zvezna stanovanjska uprava (FHA).

Po nekaj začetnem odporu s Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj ZDA (HUD), pilotni program za ponudbo povratnih hipotek, zavarovanih z državo, zdaj imenovan "hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala (HECM),« je bil uveden leta 1987 z blagoslovom kongresa. Predsednik Ronald Reagan je leta 1988 podpisal Zakon o stanovanjskem razvoju in razvoju skupnosti, ki je označil ustanovitev sodobne obratne hipoteke.

1990: Program HECM postane trajen

Leta 1994 je kongres posojilodajalcem naročil, naj razkrijejo skupne letne stroške posojila na začetku postopek prijave, da bi povečali preglednost in posojilojemalcem olajšali primerjavo cen in nakupovanje okoli. Potem, štiri leta pozneje, je bil program HECM trajen z Zakonom o odobritvah HUD.

Drugi opazni dogodki iz tega desetletja vključujejo prihod Fannie Mae lastno obratno hipoteko, imenovano »HomeKeeper«, in spremembo leta 1996, ki je dovoljevala stanovanja z največ štirimi enote, da izpolnjujejo pogoje za povratno hipoteko, dokler posojilojemalec zaseda eno enoto kot svojo primarno prebivališče.

2000.: naraščajoče povpraševanje in velika recesija

Na prelomu tisočletja se je HUD povečal pristojbine za izvor da bi pritegnili več posojilodajalcev na trg in sodelovali z Ameriško združenje upokojencev (AARP) izboljšati politiko svetovanja, potem ko se je to izkazalo vse večje število posojilojemalcev je bilo v težavah slediti plačilu davka na nepremičnine in zavarovanj. Določen je bil tudi enoten nacionalni limit posojila, ki bo nadomestil posamezne omejitve posojil v okrožju, dovoljeno pa je bilo refinanciranje obstoječih HECM.

Povratne hipoteke so postajale vse bolj priljubljene in postajale vse bolj izvedljiva rešitev za starejše lastnike stanovanj brez denarja. Vendar HECM ni poskrbel za vsakogar, kar je povzročilo prihod alternativnih zasebnih posojil, znanih kot »jumbo hipoteke« ali »lastniške povratne hipoteke, ki so bili posebej zasnovan za ljudi, ki niso izpolnjevali meril za posojilo HUD ali zahtevali večje izplačilo.

Potem paVelika recesija zgodilo. Po letu 2008 so lastniške povratne hipoteke za nekaj časa izginile, medtem ko so bolj običajni HECM postali zelo iskani in zanje veljala strožja pravila.

Vstopnine so bile omejene, navzkrižna prodaja je bilo prepovedano, svetovalci pa so morali pridobiti ustrezne kvalifikacije in biti neodvisni od posojilodajalcev. Druge spremembe so vključevale prenos zavarovanja HECM s Sklada splošnega zavarovanja na Sklad vzajemnega hipotekarnega zavarovanja (MMIF), in prihod programa HECM for Purchase, ki posojilojemalcem omogoča nakup stanovanja brez plačila mesečnih hipotekarnih plačil.

2010: Več novih pravil, zaščite in dodatkov

Leta 2010 so se začela noro. V odgovor na povečano izvršbe, HUD znižal glavnice (količina denarja, ki se lahko izposodi), povečal premije hipotekarnega zavarovanja (MIP), in znižal najnižjo obrestno mero s 5,5 % na 5 %. HECM Saver je bil uveden leta 2010 in starejšim lastnikom nepremičnin ponuja možnost izposojanja manjšega odstotka vrednosti svojega doma. HECM Saver je obljubil nižje vnaprejšnje MIP in stroške zapiranja, vendar ni nikoli zares pritegnil javnosti in je bil leta 2013 ukinjen.

Naslednje velike spremembe so prišle leta 2013 z Zakonom o povratni stabilizaciji hipotek. Ta zakonodaja je omejila znesek, do katerega lahko posojilojemalci dostopajo v prvem letu; uvedla pričakovano življenjsko dobo prahe (LESA), an escrow upoštevajo tiste, pri katerih je bilo tveganje neplačila posojila večje; zakoncem, ki niso izposojeni, olajšal nadaljnje življenje v domu po odhodu posojilojemalca; in je za vse posojilojemalce določil obvezno finančno oceno pred odobritvijo posojila, zadnji dve določbi pa se začneta leta 2014.

V drugi polovici desetletja so bile glavne omejitve ponovno znižane, MIP so bili znižani, posojilo HECM je bila meja dvignjena prvič po skoraj 10 letih, posojilodajalcem je bilo naloženo, da zagotovijo drugo lastnine ocenjevanje v primerih sumljivih napihnjenih vrednotenj, FHA pa je lastnikom stanovanj, ki prebivajo v neodobrenih stanovanjih z eno enoto, olajšala, da se kvalificirajo za HECM.

2020: COVID in inflacija

V letih 2020 sta doslej prevladovali dve glavni temi: COVID-19 in inflacija. Spodaj zakon o CARES, hipotekarni posojilojemalci, ki jih je prizadela pandemija, so imeli več časa, da uredijo svoje zadeve in odplačajo svoje dolgove. Potem, nedolgo zatem, se je zaradi močne inflacije cen nepremičnin povečala meja nacionalnega posojila HECM z 822.375 $ na 970.800 $.

Spodnja črta

Trg povratnih hipotekarnih posojil je v nenehnem gibanju. Pravila in merila za upravičenost se pogosto spreminjajo, kar daje tem izdelkom bogato zgodovino in starejše Američane rad bi jih izkoristil, da bi razmislil.