Hipotekarna goljufija: razumevanje in izogibanje temu

Etične kršitve in kriminalne dejavnosti v različnih panogah so vplivale na naše gospodarstvo v zadnjih nekaj desetletjih, zlasti v bančnem, finančnem in stanovanjskem sektorju. Kar zadeva finančna kazniva dejanja, hipoteke dajejo slabim akterjem veliko možnosti za krajo, goljufanje ali zarezo. Poglejmo zapletena etična in kriminalna vprašanja v zvezi s tem hipotekarna goljufija.

Kaj je hipotekarna goljufija?

Goljufija v svoji najpreprostejši obliki je namerno zavajanje in zavajanje: ena stran zavaja drugo z napačnim predstavljanjem informacij, dejstev in številk. Hipotekarne goljufije torej niso samo plenilske posojilne prakse, namenjene določenim posojilojemalcem.

Po podatkih zveznega preiskovalnega urada (FBI) gre za kakršno koli "materialno napačno navedbo, napačno navedbo ali opustitev v zvezi s premoženjem ali potencialno hipoteko, na katero se je zavarovalnica ali posojilodajalec za financiranje, nakup ali zavarovanje posojilo. "S to delovno opredelitvijo vidimo, da lahko hipotekarne goljufije storijo tako posamezni posojilojemalci kot strokovnjaki v industriji. In vsote so velike. Tako so na primer v Sacramentu v Kaliforniji v začetku leta 2019 obsodili sedem ljudi zaradi hipotekarne goljufije v vrednosti 10 milijonov dolarjev.

Obstajata dve različni področji hipotekarnih goljufij - goljufija za dobiček in goljufija za stanovanja.

1. Goljufija za dobiček: Tisti, ki storijo to vrsto hipotekarnih goljufij, so pogosto notranji poznavalci industrije, ki uporabljajo svoje specializirano znanje ali pooblastila za izvedbo ali olajšanje goljufije. Trenutne preiskave in razširjena poročila kažejo, da visok odstotek hipotekarnih goljufij vključuje dogovarjanje industrije poznavalci, kot so bančni uslužbenci, cenilci, hipotekarni posredniki, odvetniki, dajalci posojil in drugi strokovnjaki, ki se ukvarjajo z industriji. Cilj goljufije z dobičkom ni zavarovanje stanovanj, temveč zloraba postopka hipotekarnega posojanja za krajo denarja in lastniškega kapitala od posojilodajalcev ali lastnikov stanovanj. FBI daje prednost goljufijam v dobičkonosnih primerih.
2. Goljufija pri stanovanju: To vrsto goljufije običajno predstavljajo nezakonita dejanja posojilojemalca, ki so motivirana za pridobitev ali ohranitev lastništva hiše. Posojilojemalec lahko na primer napačno predstavi podatke o dohodku in premoženju v zahtevku za posojilo ali pa cenilec oceni, da manipulira z ocenjeno vrednostjo nepremičnine.

Če želite razumeti posledice za stanovanjsko in nepremičninsko industrijo ter za finančne institucije, se preprosto obrnite na naslove in literaturo o letu 2008 subprime hipoteka kriza. Večina špekulativnih posojil je temeljila na hipotekarnih goljufijah.

Zakaj storiti hipotekarno goljufijo?

Posojilojemalci in strokovnjaki so motivirani za hipotekarne goljufije iz več razlogov. Večino teh razlogov lahko opišemo tako, da opredelimo dve primarni vrsti - goljufije za stanovanja in goljufije za dobiček. Goljufijo pri nastanitvi nastanejo posojilojemalci, ki pogosto s pomočjo posojilojemalcev ali drugega osebja napačno predstavijo ali izpustijo podrobnosti o zaposlitvi in ​​dohodku, dolgu in kreditu ali vrednosti in stanju nepremičnine s ciljem pridobitve ali vzdrževanja nepremičnine lastništvo. Goljufijo za dobiček storijo strokovnjaki v industriji, ki napačno predstavijo, napačno predstavijo ali izpustijo ustrezne podrobnosti o svojem osebnem ali svojem osebnem zaposlovanje in dohodek strank, dolg in kredit ali vrednost in stanje premoženja s ciljem čim večjega dobička s posojilom transakcijo.

Pomembno je omeniti, da lahko goljufijo za dobiček stori vsak strokovnjak v verigi posojil, vključno z graditeljem, prodajo nepremičnin zastopnik, posojilojemalec, hipotekarni posrednik, svetovalec za kredit/dolg, cenilnik nepremičnin, inšpektor za nepremičnine, zavarovalni zastopnik, lastniška družba, odvetnik in depozit agent. Strokovnjaki v industriji lahko skupaj sodelujejo kot mreža, da goljufajo zavarovalce, posojilojemalce in posojilojemalce ter povečajo provizije in delijo dobiček pri vseh hipotekarnih storitvah. Ta dejanja so motivirana bodisi z željo po pridobivanju dodatnih provizij od prodaje bodisi preprosto s povečanjem naložbenega položaja.

Pogoste sheme goljufij pri hipotekah

Najpogostejše sheme hipotekarnih goljufij vlagateljev so različne vrste nepremičnin obračanje, goljufija pri zasedenosti, in kupec slame prevara.

Prevračanje nepremičnine na splošno ni nezakonito, če je povezano z nakupom hiše, lastništvom/popravljanjem in nato njeno nadaljnjo prodajo za dobiček. Po drugi strani pa, ko se nepremičnina kupi pod trgom in se s pomočjo korupcije takoj proda z dobičkom cenilec, ki "preveri", da je vrednost nepremičnine dejansko dvakrat višja od začetnega zneska nakupa, je hipotekarna goljufija označeno.

V primeru sheme prevrnitve nepremičnine istega dne so lastniška veriga in cenitev pogosto goljufive in vključujejo tri stranke-prodajalca, plavuti in nič hudega slutečega kupca. Prodajalec s plavutjo sklene pogodbo o nakupu nepremičnine pod tržno vrednostjo. Plavuti končnemu kupcu zagotavlja goljufivo zavarovanje lastniške pravice, ki prikazuje plavuti kot lastnika (čeprav temu ni tako) in opravi se ocena po napihnjeni ceni, s katero sta se plavut in končni kupec dogovorila naprej.

Goljufija pri zasedenosti je shema, ki jo vlagatelji poleg nižjih hipotekarnih obrestnih mer izpolnjujejo pogoje za višje razmerje med posojilom in vrednostjo ter nižje stroške nakupa iz lastnega žepa. Goljufija pri nastanitvi se pojavi, ko posojilojemalec trdi, da bo dom v lastništvu lastnika, da pridobi ugoden status banke, ko bo nepremičnina dejansko ostala prazna. Kupec slame uporablja ali dovoljuje nekomu, da uporabi svojo identiteto, bonitetno oceno in dohodek za pridobitev nepremičnine za drugega kupca, ki morda ne izpolnjuje pogojev za hipoteko (ali izpolnjuje pogoje za najboljše obrestne mere). Kupci slame vlagatelji pogosto uporabljajo, privošči ali nevede, za prikrivanje drugih oblik in več plasti goljufij.

Najpogostejše prevare pri posameznih hipotekah so kraja identitete in ponarejanje dohodka/premoženja. Kraja identitete se zgodi, ko pravi kupec z goljufijo pridobi financiranje z uporabo nevoljnih in nezavednih podatkov o žrtvi, vključno s številkami socialnega zavarovanja, datumi rojstva in naslovi. Kraja identitete za hipotekarne namene lahko vključuje tudi ukradene plačilne liste, bančne evidence, davčne napovedi, W-2 in ponarejena pisma o preverjanju zaposlitve. Tudi evidenco lastništva nepremičnine je mogoče ponarediti, posojilojemalci pa lahko pridobijo goljufivo hipoteko na nepremičnini, ki je niti ne posedujejo niti je ne zasedajo.

Letalsko posojilo vs. Goljufija pri vrednotenju

Najpogostejše industrijske goljufije s hipotekami so letalsko posojilo in goljufija pri vrednotenju.

Letalsko posojilo je posojilo, pridobljeno na neobstoječi nepremičnini ali za neobstoječega posojilojemalca. Skupina strokovnjakov bo pogosto sodelovala pri ustvarjanju lažnega posojilojemalca in lažne verige lastniških pravic ter pridobivanju vezave na lastnino in premoženje. Poleg tega lahko veriga goljufij vključuje telefonske banke in nabiralnike za ustvarjanje lažnih potrditev zaposlitve, domačih naslovov in telefonskih številk posojilojemalca. Prevara z letalskim posojilom preprosto da denar v roke storilcem, premoženje pa se nikoli ne kupi ali proda.

Goljufije pri vrednotenju pogosto vključujejo nepremičninskega posrednika, graditelja, cenilca in posojilojemalca, ki skupaj sodelujejo pri povečanju kupnine in zneska posojila, da bi povečali svoje provizije. Po drugi strani pa bodo pokvarjeni cenilci pogosto podcenjevali nepremičnino, da bi zagotovili, da bo kolega vlagatelj lahko kupil premoženje.

Nekatere oblike plenilskih posojilnih dejavnosti, reševanje s pridržkom in prevara pri zmanjševanju hipotekarnih posojil so močno odvisne od prej omenjenih praks pri hipotekarnih goljufijah. Predatorsko posojanje običajno vključuje ponarejanje podatkov o dohodkih posojilojemalcev, da bi napačno odražali njihovo sposobnost prevzemanja dodatnega dolga. Takšne dejavnosti so močno prispevale k veliki recesiji.

Boj proti hipotekarnim goljufijam

Na lokalni, državni ali zvezni ravni ne manjka zakonodaje, namenjene zmanjševanju hipotekarnih goljufij. Države so v zadnjem času naredile velik korak, saj so zahtevale licenciranje posojilojemalca in nadaljnje izobraževanje. Poleg tega imajo agencije za nepremičnine, lastništvo in zavarovanje licenco in jih nadzorujejo vladne agencije. Mnoge države zahtevajo tudi periodično revizija dejavnosti in transakcij podjetij za hipotekarna posojila za spremljanje skladnosti.

Strokovne organizacije, kot je Društvo hipotekarnih bank (MBA) in Nacionalno združenje hipotekarnih posrednikov (NAMB) imajo kodeks ravnanja in najboljše prakse, ki jih medsebojno spremljajo. Enota FBI za gospodarski kriminal - II spremlja tudi pritožbe in sumljive dejavnosti v hipotekarni industriji.

Spodnja črta

Dobra novica je, da lahko izboljšamo trge z zmanjšanjem hipotekarnih goljufij. Posamezniki morajo postaviti realna pričakovanja glede izkušenj izposojanja in lastništva stanovanja. Vlagatelji bi morali postaviti realne cilje za dobiček. Strokovnjaki v industriji se morajo zavzemati za višje osebne standarde in se predati odgovornosti vrstniških organizacij. Vlade morajo narediti zakonodajo bolj enotno in uskladiti kazenski pregon z aktivnimi preiskavami.