Opredeljena lastniška obratna hipoteka

Kaj je lastniška obratna hipoteka?

Lastniška obratna hipoteka je posojilo, ki starejšim lastnikom stanovanj omogoča dostop do lastniškega kapitala v njihovih domovih prek zasebnega posojilodajalca. Niso tako strogo regulirani kot hipoteke za pretvorbo lastniškega kapitala (HECM) in niso zvezno zavarovani.

Lastniške povratne hipoteke predstavljajo le majhen segment trga obrnjenih hipotek in večina njihovih strank so lastniki stanovanj, katerih vrednost je višja od meje, ki jo je določila zvezna stanovanjska uprava (FHA). Za leto 2020 je ta meja določena na 765.000 USD.

Razumevanje lastniške povratne hipoteke

Lastniške povratne hipoteke včasih imenujemo jumbo povratne hipoteke, ker jih večinoma iščejo ljudje, ki želijo dostop do več denarja, kot ga lahko zagotovijo zvezno zavarovane povratne hipoteke in katerih domovi so ovrednoteni nad mejo, ki jo določa vlada.

V bistvu delujejo enako kot večina Povratne hipoteke, zavarovane s HECM. Lastnik hiše dobi kreditno linijo do ocenjene vrednosti hiše. Lahko ga vzamejo kot pavšalni znesek ali določijo doživljenjsko rento ali pa izberejo vrsto mesečnih plačil za več let. To je izbira lastnika hiše. Umaknjeni znesek se povrne šele, ko lastnik stanovanja ali njegovi dediči prodajo stanovanje.

Druga razlika pri povratni hipoteki je enosmerna povratna hipoteka, ki omejuje umike lastnikov stanovanj na plačilo posebnih stroškov, običajno davkov na nepremičnine in popravila doma. Lastniške povratne hipoteke, tako kot večina obratnih hipotek, zavarovanih s strani HECM, nimajo takšnih omejitev.

Lastniške povratne hipoteke so po izbruhu stanovanjskega balona leta 2008 izginile, nato pa so se ponovno pojavile, ko so se cene stanovanj zvišale. Še vedno so razmeroma redki, ker jih le malo posojilodajalcev želi ponuditi. Sekundarnega trga za lastniške povratne hipoteke ni veliko, za razliko od trga, ki obstaja za bolj običajne hipoteke.

Prednosti in slabosti lastniške povratne hipoteke

Ker niso urejene kot obratne hipoteke HECM, lahko posojilodajalci lastniških obratnih hipotek določijo svoje pogoje zunaj omejitve, ki jih določa FHA.

Tej vključujejo:

• Lahko zaračunajo druge ali drugačne pristojbine kot posojila, zavarovana s strani FHA.
• Od svojih strank ne zahtevajo hipotekarnega zavarovanja.
• Njihovim strankam se ni treba udeležiti posvetovanja, da se prepričajo, da razumejo dokumente, ki jih podpisujejo.

Pomanjkanje regulacije je lahko dvorezen meč. Posojilodajalci lahko zaračunavajo višje hipotekarne obrestne mere ali dodatne pristojbine ali oboje. Prav tako lahko posojajo manj glede na vrednost doma, da bi nadomestili pomanjkanje hipotekarnega zavarovanja.

Druge funkcije

Po drugi strani pa imajo lahko značilnosti, ki jih druge povratne hipoteke nimajo, na primer rezervacije za delitev lastniškega kapitala, imenovane tudi rezervacije za deljeno povečanje vrednosti.

Izkupiček lastniške povratne hipoteke se lahko uporabi za kar koli, tudi za odplačilo obstoječe hipoteke lastnika stanovanja, da se sprosti mesečni denarni tok. Za razliko od HECM lastniške povratne hipoteke ne omejujejo zneska, ki ga lahko posojilojemalec dvigne v prvem letu trajanja povratne hipoteke.

Na vsak način je lastniška obratna hipoteka manj omejujoča možnost.

Katero izbrati?

Če razmišljate o lastniški obratni hipoteki, morate primerjati obrestne mere in provizije več lastniških povratnih hipotekarnih posojilojemalcev. Prav tako pomembno je, da te navedbe primerjate z več ponudbami HECM, da vidite, katera možnost vam daje najboljšo ponudbo. Upoštevajte tudi druge možnosti, kot je posojilo za lastniški kapital ali kreditna linija.

Boljša rešitev za vas je odvisna od vaše starosti in od tega, kako daleč nad mejami HECM je vrednost vašega doma.