2/28 Hipoteka z nastavljivo obrestno mero (2/28 ARM) Opredelitev
Kaj je hipoteka z nastavljivo obrestno mero 2/28 (2/28 ARM)?
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero 2/28 (2/28 ARM) je vrsta 30-letnega stanovanjskega posojila, ki ima začetno dveletno obdobje fiksne obrestne mere. Po tem 2-letnem obdobju obrestna mera niha glede na indeksna stopnja plus a marža.
Začetna stopnja dražljaja je običajno pod povprečjem običajnih hipotek, vendar se lahko prilagodljiva obrestna mera nato znatno poveča. Ker banke ne zaslužijo veliko denarja na začetnem tease dražljaja, 2/28 ARM vključuje zajetne kazni predplačila v prvih dveh letih.
Ključni obroki
- 2/28 hipotekarnih posojil z nastavljivo obrestno mero (ARM) ponujajo uvodno fiksno obrestno mero za dve leti, nato pa se obrestna mera polletno prilagaja še 28 let.
- Ko se ARM prilagajajo, se obrestne mere spreminjajo glede na njihove mejne obrestne mere in indekse, na katere so vezane.
- Lastniki stanovanj običajno uživajo nižja hipotekarna plačila v uvodnem obdobju, vendar so pozneje izpostavljeni obrestnemu tveganju.
Razumevanje 2/28 hipotek z nastavljivo obrestno mero
2/28 ARM sta postala priljubljena med razcvetom nepremičnin v začetku leta 2000, ko so se dvignile cene klasična hipoteka plačila za mnoge kupce nedosegljiva. Na primer, običajna 30-letna hipoteka v višini 300.000 USD bi nosila mesečna plačila v višini 1.610 USD. Toda ARM 2/28 z začetno stopnjo dražljaja 3% bi zahteval mesečna plačila le 1.265 USD.
Obstajajo tudi druge strukture ARM, na primer 5/1, 5/5 in 5/6 ARM, ki imajo petletno uvodno obdobje, ki mu sledi prilagoditev obrestne mere vsakih pet let oziroma vsakih šest mesecev. Predvsem se 15/15 ARM prilagodi enkrat po 15 letih in nato ostane fiksno za preostanek posojila. Manj pogosti sta 2/28 in 3/27 ARM. Pri prvem velja fiksna obrestna mera le za prvi dve leti, nato pa 28 let prilagodljivih obrestnih mer; pri slednjem je fiksna obrestna mera za tri leta s prilagoditvami v vsakem od naslednjih 27 let. V teh primerih se obrestne mere prilagodijo pol leta.
Potencialne pasti 2/28 ARM
Potencialni ulov 22 hipoteke z nastavljivo obrestno mero 2/28 je, da se po dveh letih obrestna mera prilagodi vsakih šest mesecev, običajno navzgor, z maržo ARM nad in nad indeksom, kot je npr. Londonska medbančna obrestna mera (LIBOR). 2/28 ARM-ov ima nekaj vgrajenih varnostnih funkcij, na primer a omejitev obrestne mere za vse življenje in omejuje, koliko se lahko stopnja z vsakim obdobjem poveča ali zmanjša. Toda tudi z velikimi omejitvami se lahko lastniki stanovanj soočijo z neverjetnimi plačili na nestabilnih trgih.
V zgornjem primeru pri 300.000 USD 30-letnem 3% ARM 2/28 posojilu, če bi po dveh letih LIBOR znašal 2,7, marža pa 1,5, bi se obresti povečale za 4,2 odstotka na skupaj 7,2 odstotka. Ta 7,2 -odstotna obrestna mera bi lahko bila precej nad trenutnimi običajnimi hipotekarnimi obrestnimi merami. Mesečno plačilo lastnika stanovanja bi se čez noč povečalo za več kot 60%, na 2.036 USD.
Mnogi lastniki stanovanj med razcvetom niso razumeli, kako bi lahko navidezno majhno zvišanje obrestnih mer dramatično povečalo njihova mesečna plačila. Tudi tisti, ki so se popolnoma zavedali tveganj, so 2/28 ARM-jev obravnavali kot sredstvo za kratkoročno financiranje. Zamisel je bila, da se izkoristi nizka obrestna mera, nato pa se po dveh letih refinancira konvencionalna hipoteka ali, če njihov kredit za to ni bil dovolj, nova prilagodljiva hipoteka. In glede na naraščajoče cene nepremičnin, dolg spustite še naprej. Za mnoge je to imelo določen smisel, saj je navsezadnje lastniški kapital posojilojemalca hitro naraščal.
Težave so prišle z propad trga leta 2008. Domače vrednosti so padle. Številni lastniki 2/28 ARM niso mogli refinancirati, plačati ali prodati svojih stanovanj za vrednost neporavnanega posojila. Nagnjenost do izvršb je povzročila strožje standarde posojil. Danes banke bolj natančno ocenjujejo sposobnost posojilojemalca za plačila po prilagodljivi obrestni meri.