Kako izračunati glavnico in obresti

Če ste lastnik stanovanja, verjetno veste, da del zneska, ki ga plačate posojilodajalcu vsak mesec, gre za prvotni znesek posojila, medtem ko se del uporabi za obresti. Toda ugotoviti, kako jih banke dejansko delijo, se lahko zdi zmedeno.

Morda se tudi sprašujete, zakaj vaše plačilo ostane izjemno dosledno, čeprav se vaš neporavnani znesek še naprej zmanjšuje. Če razumete osnovni koncept, kako posojilodajalci izračunajo vaše plačilo, je postopek enostavnejši, kot si mislite.

Glavnica in obresti

Vsako hipotekarno plačilo, ki ga opravite, je sestavljeno iz dveh glavnih komponent: glavnice in obresti.

Glavnica je prvotni znesek posojila. Recimo, da kupite dom za 350.000 $ in odložite 50.000 $ v gotovini. To pomeni, da si izposodite 300.000 $ glavnice od posojilodajalca, ki seveda želi, da ta denar vrnete.

Toda banka zaračunava tudi provizijo za posojanje teh sredstev, ki jo predstavljajo obresti vašega plačila. Recimo, da plačujete 30-letno hipoteko s 4-odstotno letno obrestno mero.

Ker opravljate mesečna in ne letna plačila skozi vse leto, se ta obrestna mera deli z 12 in pomnoži z neporavnano glavnico vašega posojila.

V tem primeru bi vaše prvo mesečno plačilo vključevalo 1.000 USD obresti (300.000 USD x 0,04 letne obrestne mere ÷ 12 mesecev).

Kako deluje amortizacija

Morda se sprašujete, zakaj vaše hipotekarno plačilo - če imate posojilo s fiksno obrestno mero— ostane enak iz meseca v mesec. Teoretično se ta obrestna mera pomnoži z zmanjšanim stanjem glavnice. Ali se torej vaš mesečni račun sčasoma ne bi smel zmanjšati?

Razlog, da ni tako, je, ker posojilodajalci uporabljajo amortizacija pri izračunu vašega plačila, kar je način, da vaš mesečni račun ostane konsistenten. The hipotekarni serviser nadomešča dejstvo, da v prvih nekaj letih plačujete višje obresti, tako da vam omogočite manjše plačilo glavnice.

Če vključite nakupno ceno, predplačilo, dolžino posojila in letno obrestno mero (več o tem glejte spodaj v razdelku »Obrestna mera vs. APR") v Hipotekarni kalkulator Investopedia, boste videli, da bi vaša mesečna plačila posojilodajalcu znašala 1.432,25 USD. (Lahko plačate tudi za stvari, kot so hipotekarno zavarovanje in davki na nepremičnine v escrow, čeprav ne gredo dejanskemu posojilodajalcu.) Kot smo že omenili, 1000 $ vašega prvega plačila strogo krije stroške obresti. To pomeni, da preostalih 432,25 USD poplačate neporavnano stanje posojila ali glavnico.

Ob predpostavki, da ne refinancirate, bo plačilo vašega posojila enako 15 let pozneje. Toda do zdaj ste odrezali glavno stanje. Zdaj dolgujete približno 193.000 $ glavnice vašega posojila. Ko to stanje pomnožite z obrestno mero (0,04 ÷ 12 mesecev), boste ugotovili, da je obrestni del vašega plačila zdaj le 643,43 USD. Toda odplačujete večji del glavne glavnice: 786,82 $.

V zadnjih nekaj letih vaše hipoteke vsak mesec odplačujete še večji znesek glavnice, ko se vaše obresti zmanjšujejo. S takšno izravnavo plačil posojilodajalci dejansko naredijo vaša plačila bolj obvladljiva. Če bi v času trajanja posojila plačali enak znesek glavnice, bi morali mesečno plačati veliko višje plačila takoj po najemu posojila, nato pa vidite, da ti zneski strmo padajo na koncu odplačilo.

Če se sprašujete, koliko boste plačali glavnici v primerjavi z obrestmi skozi čas, hipotekarni kalkulator Investopedia prikazuje tudi razčlenitev vaših plačil v dolžini vašega posojila.

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero

Če sklenete hipoteko s fiksno obrestno mero in plačate samo zapadli znesek, bo vaše celotno mesečno plačilo ostalo enako v času trajanja vašega posojila. Del vašega plačila, ki je pripisan obresti, se bo postopoma zmanjševal, saj bo več vašega plačila dodeljeno glavnici. Toda skupni znesek, ki ga dolgujete, se ne bo spremenil.

Vendar pa to ne deluje tako za posojilojemalce, ki vzamejo kredit hipoteka z nastavljivo obrestno mero ali ARM. V začetnem obdobju posojila plačujejo določeno obrestno mero. Toda po določenem času - recimo eno leto ali pet let, odvisno od posojila - se hipoteka "ponastavi" na novo obrestno mero. Pogosto je začetna obrestna mera nastavljena pod tržno obrestno mero v času izposoje, nato pa se po ponastavitvi poveča.

Nenadoma boste opazili, da se je vaše mesečno plačilo spremenilo. To je zato, ker se vaša neporavnana glavnica pomnoži z drugačno (običajno višjo) obrestno mero.

Obrestna mera vs. APR

Ko prejmete ponudbo za posojilo, lahko naletite na izraz, imenovan letna odstotna stopnja ali APR. APR in dejanska obrestna mera, ki vam jo zaračunava posojilodajalec, sta dve različni stvari, zato je pomembno razumeti razliko.

Za razliko od obrestne mere APR upošteva skupne letne stroške najema posojila, vključno s provizijami, kot je hipotekarno zavarovanje, diskontne točke, posojilo pristojbine za izvor in nekaj zaključni stroški. Povpreči skupne stroške izposojanja v času trajanja posojila.

Pomembno je vedeti, da vaše mesečno plačilo temelji na vaši obrestni meri in ne na letni odstotni obrestni meri. Vendar pa morajo posojilodajalci po zakonu razkriti APR na ocena posojila zagotovijo, ko oddate vlogo, tako da imate natančnejšo sliko o tem, koliko dejansko plačate za izposojo tega denarja.

Nekateri posojilodajalci vam lahko zaračunajo nižjo obrestno mero, vendar zaračunajo višje vnaprejšnje provizije, zato vključitev APR pomaga zagotoviti bolj celostno primerjavo različnih ponudb posojil. Ker APR vključuje povezane provizije, je višja od dejanske obrestne mere.

Spodnja črta

Verjetno veste, koliko plačujete hipotekarnemu serviserju vsak mesec. Toda ugotoviti, kako je ta denar razdeljen med glavnico in obresti, se lahko zdi skrivnostno. Pravzaprav je ugotoviti, koliko plačate obresti, tako preprosto, kot da pomnožite obrestno mero z neporavnanim stanjem in delite z 12. Samo zato, ker posojilodajalci prilagodijo znesek, knjižen v dobro vašega prvotnega stanja posojila, vaša plačila ostanejo izjemno dosledna skozi leta.