Kako združiti dve hipoteki v eno?

Dve hipoteki nista tako redki, kot si mislite. Ljudje, ki v svojih domovih zbirajo dovolj lastniškega kapitala, se pogosto odločijo za drugo hipoteko. Ta denar bi lahko uporabili za poplačilo dolga, pošiljanje otroka na fakulteto, financiranje ustanovitve podjetja ali velik nakup. Drugi bodo uporabili sekundo hipoteka za povečanje vrednosti svojega doma ali nepremičnine z preoblikovanjem ali izgradnjo bazena itd.

Dve hipoteki pa sta lahko bolj zapleteni, kot če bi imeli le eno. Na srečo obstajajo mehanizmi za združevanje ali konsolidacijo dveh hipotek v eno posojilo. Toda postopek konsolidacije je lahko sam po sebi zapleten in matematika se na koncu morda ne splača.

Združevanje hipotek

Poglejmo en primer: pred desetimi ali več leti ste vzeli kreditno linijo lastniškega kapitala in v obdobju črpanja - čas, ko ste lahko "črpali" na svoji kreditni liniji - plačevali ste obvladljiv znesek: 275 USD na mesec na liniji 100.000 USD kredit.

V skladu s pogoji tega posojila je po desetih letih obdobje črpanja postalo obdobje odplačevanja - naslednjih 15 let, ko morate posojilo odplačati kot hipoteko. Verjetno pa niste pričakovali, da bo plačilo v višini 275 USD postalo plačilo v višini 700 USD, ki bi se lahko povečalo še višje, če bi se zvišala osnovna stopnja.

S konsolidacijo obeh posojil bi lahko vsak mesec prihranili več kot 100 USD in obdržali obrestno mero, namesto da bi gledali njeno naraščanje, če se premija dvigne. Po drugi strani pa morda želite hitreje odplačati posojila in želite boljše pogoje, ki vam bodo pri tem pomagali. Kako deluje ta vrsta konsolidacije in ali je to dobra ideja?

Vedite, s čim začenjate

Če želite razumeti, kaj se zgodi pri konsolidaciji, morate vedeti nekaj stvari o trenutnih posojilih, ki jih imate. Če se pri konsolidiranju posojil zavedate, da je bila vaša druga hipoteka iz nekega razloga uporabljena za dvig gotovine iz vašega doma - imenovano gotovinsko posojilo- to lahko poveča stroške novega posojila in zmanjša znesek, do katerega ste upravičeni. Cene izplačilnih posojil so višje, pravijo posojilodajalci, ker je pri posojilojemalcu statistično bolj verjetno, da se bo oddaljil od posojila, če bo v težavah.

Potem je tu še stopnja refinanciranja (refi). Ta vrsta posojila je le prilagoditev obrestne mere in pogojev vašega trenutnega posojila. Posojilo se šteje za varnejšega za posojilojemalca, ker posojilojemalec ne zadržuje denarja ali zmanjšuje zneska lastniškega kapitala v nepremičnini. Morda ste nedavno refinancirali, ko so hipotekarne obrestne mere padle na zgodovinsko nizko raven.

Zakaj so te razlike pomembne? Po besedah ​​Caseyja Fleminga, hipotekarnega svetovalca pri C2 Financial Corporation in avtorja, Vodnik za posojila: Kako do najboljše možne hipoteke, so pomembni, ker so lahko pogoji in znesek, ki ga boste plačali pri novih hipotekah, zelo različni.

»Recimo, da oba s sosedom dobivata 75% posojila za refinanciranje posojila v vrednosti v skladu z skladno posojilo omejitev 417.000 USD. Vaš je a izplačam, njegova ni. Vaše posojilo bi od aprila 2021 stalo 0,625 točke več kot sosedovo. In 1 točka je 1% zneska posojila, tako da če je vaš znesek posojila 200.000 USD, bi ob enakih pogojih za isto obrestno mero kot vaš sosed plačali 1.250 USD (200.000 USD x .00625) več. "

Pomislite na ta način. Če ste prvotno kupili oba posojila, ko ste kupili hišo, to ni posojilo za izplačilo, saj je bila druga hipoteka uporabljena za nakup hiše-ne pa dviga gotovine. Toda pozneje, če ste prejeli denar zaradi druge hipoteke, je bilo to posojilo za izplačilo, zato bo novo konsolidirano posojilo enako.

Obstaja še en razlog, zakaj je to razlikovanje pomembno. Ker so posojila za izplačilo bolj tvegana za posojilodajalca, lahko posojajo le 75% do 80% vašega lastniškega kapitala v vašem domu v primerjavi z 90% po obrestni meri/refi refi. Fleming tako preprosto govori v angleščini: "Če bo vaše posojilo veljalo za izplačilo posojila, boste za pridobitev kvalifikacij potrebovali več lastniškega kapitala."

Kako se konsolidirati

Posojilodajalec bo opravil vso zapleteno dokumentacijo, ki je povezana s konsolidacijo posojil. Vaša naloga je biti obveščen potrošnik. Ne govori z enim - govori z več.

Ker je konsolidacija dveh posojil bolj zapletena kot preprosta hipoteka za dom, je najbolje, da se osebno pogovorite s kar tremi ali štirimi posojilodajalci. Lahko se pogovorite s svojo banko ali kreditno unijo, hipotekarnim posrednikom ali upoštevate priporočila strokovnjakov iz industrije, ki jim zaupate.

Seveda jih vprašajte, ali bo novo posojilo postalo posojilo za izplačilo ali obrestna mera/refi. Je to posojilo s fiksno ali variabilno obrestno mero? 15 ali 30 let?

Ko ste zadovoljni z določenim posojilodajalcem, vas bodo vodili skozi postopek. Ne podpisujte ničesar, ne da bi ga najprej prebrali in se prepričajte, da razumete urnik plačil.

Če je vaše posojilo posojilo za izplačilo, Casey Fleming pravi, da obstaja možnost, da ga eno leto kasneje pretvorite v obrestno mero/termin.

»Konsolidirajte posojila kot izplačilo, vendar dobite posojilodajalec, ki plača vse stroške, povezane s transakcijo. Počakajte eno leto in znova refinancirajte. Ker v tem trenutku refinancirate samo eno posojilo, ne gre za izplačilo posojila. Zdaj lahko denar porabite za točke, da odkupite obrestno mero, saj boste posojilo obdržali dlje časovno obdobje." Fleming svetuje, naj to storijo le, če menite, da so obrestne mere stabilne spustite.

Spodnja črta

»Nikoli se ne odločajte za refinanciranje ali konsolidacijo posojil le na podlagi znižanja mesečnega plačila. V večini primerov boste za vse življenje porabili več denarja za novo posojilo, kot bi ga preprosto odplačali, "pravi Fleming. "Milijoni potrošnikov nenehno zastavljajo svojo prihodnost in se ob upokojitvi končajo z več deset ali celo stotinami tisoč dolarjev manj."

Namesto tega določite, koliko časa mislite, da boste ostali v hiši, in primerjajte stroške svojih trenutnih hipotekarnih hipotekar na novo hipoteko skupaj z vsemi stroški, povezanimi z novim posojilom, skozi čas, ki ga boste imeli posojilo. Če bi bili vaši skupni stroški s konsolidacijo nižji, je konsolidacija verjetno dobra ideja.