Ali se vam bo obnova stanovanja izplačala?
Prenova določenih površin enodružinske hiše je odličen način, da lastniki stanovanj dodajo povečano funkcionalnost in lepoto nepremičnini na stroške nekoga drugega. Z izbiro pravega projekta za povečanje življenjskega prostora se lahko znaten del stroškov prenese na prihodnje lastnike v obliki povečane vrednosti nepremičnine.
Ključni obroki
- Prenova lahko poveča donosnost naložbe (ROI) hiše. Lesene palube, zamenjava oken ter nadgradnje kuhinj in kopalnic ponavadi ustvarjajo najvišjo donosnost naložbe.
- Za povračilo stroškov morajo projekti prenove na splošno odpraviti oblikovno ali strukturno napako, da bi povrnili stroške gradnje.
- Stroški prenove najemnih nepremičnin se lahko povrnejo med prodajo, pa tudi s povečanimi najemninami, ki jih določajo posodobljeni domovi.
- Posojila za stanovanjski kapital so eden od načinov financiranja projektov prenove, ki omogočajo plačila samo obresti, dokler se nepremičnina ne proda in stroški ne povrnejo.
- Ena največjih napak pri prenovi je izboljšanje doma precej nad povprečjem za sosednje hiše. Cene stanovanj ponavadi odražajo okus domačih kupcev in znesek, ki so ga pripravljeni plačati.
Kaj morate upoštevati pred prenovo
The donosnost naložb (ROI) katerega koli projekta prenove je odvisen od značilnosti lokalnega trga in stanja stanovanjskega prostora nepremičnina trgu, ko je nepremičnina prodana, in kakovosti opravljenega dela. V preteklosti in v povprečju so nekateri projekti, na primer dodajanje lesene palube, nadgradnje kuhinje in kopalnice ter okna nadomestitve, so pokazali največjo donosnost naložbe ne glede na lokacijo nepremičnine ali stanje stanovanjske nepremičnine trgu.
Večje prenove niso vedno boljše, saj večja poraba ne zagotavlja vedno večje vrednosti.
Če pa projekt prenove ni namenjen odpravljanju strukturnih težav ali oblikovnih napak, je malo verjetno, da bo lastnik stanovanja zaslužil več kot stroški gradnje. Če je izterjava stroškov tako pomemben dejavnik kot povečano uživanje pri povečanju nepremičnine, potem bi morali lastniki stanovanj upoštevati okus potencialnih kupcev, ko se odločajo za katere projekte zasledovati.
Za prenovo vlagateljev najem nepremičnine, stroški njegovega povečanja se lahko povrnejo ne le v času prodaje, ampak tudi z zvišanjem najemnin, ki jih določajo posodobljena stanovanja.
Kljub temu morajo lastniki stanovanj paziti, katere projekte se bodo odločili dokončati, saj se lahko potencialno le poveča vrednost uresničil kolikor so kupci pripravljeni plačati za obnovo.
Upoštevajte svojo lokacijo
Pri obravnavi katere koli vrste projekta je bistveno zagotoviti, da so izboljšave primerne za določeno vrsto stanovanja in območje lokalne lastnine. Ena napaka, ki jo lastniki stanovanj pogosto naredijo, je izboljšanje njihovih domov precej nad povprečjem sosednjih hiš. Kupce privlačijo določene soseske zaradi storitev v bližini in ker se hiše na tem območju prodajajo v cenovnem razponu tega kupca. Čeprav je hiša, ki se je izboljšala precej nad drugimi v bližini, lahko še vedno deležna enake stopnje zanimanja kot druge tržen, malo verjetno je, da bo zaradi dodatnih izboljšav dosegel premijo precej nadpovprečno.
Nepremičninski posredniki bodo vedeli, kdaj so povečanja odstotka višja za hiše s povprečnimi ali podpovprečnimi cenami v določeni soseski in nižje za hiše s cenami na vrhu njihovih trgov. V teh obdobjih se je povečala gospodarska aktivnost in povečale nepremičnine povpraševanje da bodo izboljšave imele največji vpliv na dom Tržna vrednost.
Čas bo vplival tudi na sposobnost izboljšanja povečanja vrednosti nepremičnin. Izvedbe strukturnih ali oblikovalskih izboljšav, na primer dodajanje stavb ali dokončanje surovega prostora, bodo dodale vrednost za daljši časovni okvir kot, recimo posodobitve kuhinj in kopalnic ali tehnološke izboljšave, na primer novi klimatski sistemi, ker slednji ponavadi postati zastarelo čez čas.
Geografska lokacija bo prav tako močno vplivala na najhitrejšo ali največjo vračilo projektov. Na primer, čas vzdrževanja in stroški bazenov v tleh otežujejo povračilo stroškov namestitve, v nekaterih primerih pa zmanjšajo celotno vrednost doma. Vendar to morda ne velja v južnih regijah ZDA, kjer zaradi daljšega obdobja izredno vročega bazena bazeni postanejo dragocen dodatek za nekatere lastnike stanovanj.
Kako lahko vlada pomaga
Zaradi hipotekarne obresti se odšteje od dohodnine, Stric Sam lahko pomaga pri subvencioniranju izboljšanja doma, zaradi česar so stroški gradnje še manj obremenjujoči za lastnike nepremičnin.
Za manj nagnjene k tveganju lahko uporabljajo lastniki nepremičnin, ki so v svojih domovih nabrali ustrezen kapital finančni instrumenti, na primer a refinanciranje izplačila ali stanovanjskega posojila za financiranje njihovih gradbenih projektov. Z uporabo teh metod bi bila edina gotovina, potrebna za dokončanje načrtovanih projektov, plačila obresti za vzdrževanje posojil, ki so v večini primerov davčno priznana. Glavnico je mogoče odplačati, ko je nepremičnina končno prodana.
Donosnost naložbe projekta
Končni razlog, da se lotite katerega koli projekta prenove doma lastnik-stanovalec je užitek, ki ga prejema življenje v posodobljenem domu. Za tiste, ki upajo, da bodo tudi s preoblikovanjem imeli koristi, obstaja več virov, ki ponujajo vpogled v pričakovano povračilo za določene projekte. Na primer, REALTOR® revija vsako leto objavi "Stroški vs. Value "poročilo, ki primerja stroške običajnih projektov prenove in prikazuje povračilo, ki ga lahko pričakujejo lastniki stanovanj. Te ocene vračila temeljijo na trgu stanovanjskih nepremičnin osnove takrat, pa tudi povprečne stroške gradnje.
Tabela 1 vsebuje povprečne nacionalne ocene, vendar lahko lastniki stanovanj poiščejo podrobnejše informacije na naslovu Prenova na spletu, ki ponuja enake ocene za različna geografska območja ZDA. Ti povprečni razponi vračila za najpogostejše preoblikovanje projekti dajejo potencialnim prodajalcem široko navedbo, za katere projekte je največja verjetnost, da bodo vrnili večino stroškov projekta v prodaji. Razlike v povprečnih izterjavah so razložene z obsegom in kakovostjo opravljenega dela, pri čemer so manjši, manj uporabni projekti na spodnjem koncu.
| Povprečni stroški prenove/prenove | |
|---|---|
| Prenova/preoblikovanje | Izterjava povprečnih stroškov |
| Dodatek za leseno palubo | 80-85% |
| Zamenjava tiru | 75-83% |
| Prenova manjše kuhinje | 75-83% |
| Zamenjava oken | 75-80% |
| Prenova kopalnice | 70-78% |
| Prenova velike kuhinje | 70-78% |
| Prenova podstrešne spalnice | 65-76% |
| Prenova kleti | 65-75% |
| Dvonadstropni dodatek | 65-74% |
| Dodatek za garažo | 60-70% |
Vir: Prenova na spletu
Izboljšave, kot sta prenova pisarn in spalnic, so imele največji obseg okrevanja, od 50-70%. Velik razpon je posledica razlik v velikosti prenove in pomena, ki ga ima soba na splošno zasnovo doma, kot sta spalnica za goste in glavna suita. (Za sorodno branje glejte "6 stvari, za katere menite, da dodajo vrednost vašemu domu - vendar ne")
Spodnja črta
Ko razmišljajo o katerem koli projektu prenove, bi morali lastniki stanovanj upoštevati vrednost, ki jo bodo prejeli od projekta, v primerjavi s povračilom stroškov, ki je lahko na voljo s prodajo. Ko pa razmišljajo o dveh enako koristnih spremembah, bi morali lastniki stanovanj raziskati lokalne vodnike po nepremičninah, da bi ugotovili, kateri projekti se bodo najverjetneje sami poplačali. Ne pozabite, da večje ni vedno boljše in večja poraba ne zagotavlja vedno večje stopnje ustvarjanja vrednosti. Cene stanovanj bodo vedno odražale okuse lokalnih kupcev nepremičnin in zneske, ki so jih ti kupci pripravljeni plačati v določeni soseski ali podružnici.