Opredelitev modela avtomatiziranega vrednotenja (AVM)

Kaj je avtomatiziran model vrednotenja (AVM)?

Avtomatiziran model vrednotenja (AVM) je izraz za storitev, ki uporablja matematične ali statistične podatke modeliranje v kombinaciji z zbirkami podatkov o obstoječih nepremičninah in transakcijah za izračun nepremičnin vrednote. Večina avtomatiziranih modelov vrednotenja primerja vrednosti podobnih nepremičnin v istem času.

Številni cenilci in celo Wall Street ustanove, te AVM uporabljajo za vrednotenje stanovanjskih nepremičnin. AVM-ji, pripravljeni za potrošnike, obstajajo tudi na spletnih mestih s seznamom nepremičnin, kot sta Zillow in Trulia.

Kako delujejo modeli avtomatiziranega vrednotenja (AVM)?

Poročila o avtomatiziranem modelu vrednotenja (AVM) temeljijo na tehnologiji, vključno z lastniškimi algoritmi, ki jih lahko dobijo posojilodajalci in zastopniki v nekaj sekundah. Običajno vsebujejo oboje hedonski model (vrsta statistike regresijska analiza) in ponovni indeks prodaje, ki sta tehtana in analizirana, da se ustvari ocena cene. AVM običajno vključujejo vrednost davčnega ocenjevalca, vse ustrezne podatke o zadevni nepremičnini-na primer njeno zgodovino prodaje-in analizo prodaje podobnih nepremičnin.

Uporabljajo se tudi za podporo zavarovanja za hipoteke ter posojila za lastniški kapital, odločitve o refinanciranju ter pomoč pri zmanjševanju izgub in kreditnem tveganju dejavnosti upravljanja, kot je trženje nepremičninskih deležev v institucionalne naložbe portfelji. Medtem ko so bili prvotno AVM uporabljeni za vrednotenje stanovanjskih nepremičnin, se je njihova uporaba razširila na druge vrste, vključno s poslovnimi nepremičninami.

Ponudniki (AVM) ponujajo svoje storitve različnim strankam, vključno z nepremičninskimi posredniki in posredniki, hipotekarnimi posojilodajalci in velikimi finančnimi institucijami. Med vodilnimi ponudniki AVM so CoreLogic, Zvezna hipotekarna korporacija za stanovanjska posojila (Freddie Mac), VeroValue in Equifax. Javnost jih lahko uporablja prek brezplačnih spletnih mest za potrošniške nepremičnine.

Prednosti in slabosti modelov avtomatiziranega vrednotenja (AVM) v nepremičninah

Kljub široki uporabi danes AVM sprožijo nekaj razprav, zlasti o tem, kako se primerjajo s tradicionalnimi osebnimi ocenami.

Prednosti AVM -jev

Prednosti uporabe AVM -jev pred fizičnimi ocenami so podobne kot pri vsakem avtomatiziranem sistemu pred človeškim naporom. V bistvu prihranijo čas, denar in trud. V nekaj sekundah lahko izvedejo številne izračune in primerjave, za ogled lastnosti ali podobnih lastnosti pa jim ni treba fizično odpeljati ("comps" ki je ključni dejavnik pri ocenjevanju in določanju cen določenega nepremičnine).

Vse to znižuje stroške vrednotenja nepremičnine ali več nepremičnin. AVM so še posebej uporabni pri ocenjevanju vrednosti celotnega portfelja nepremičnin. Ko so nastavljeni, lahko z AVM upravljate z majhnimi stroški.

Poleg tega, da so algoritmi cenejši in hitrejši, niso podvrženi človeškim napakam ali napakam. Kot objektivni avtomati odstranijo pristranskost in subjektivnost iz enačbe. Tako je manjše tveganje goljufij ali namernih napačnih cen - čeprav je seveda mogoče vdreti v računalniške programe ali z njimi manipulirati.

Slabosti AVM -jev

Da bi AVM dobro deloval, potrebuje kakovostne podatke v dovolj veliki količini, da so reprezentativni. V tem je njegova ranljivost.

Najpogosteje navedena pomanjkljivost proti AVM-jem je, da pri določanju vrednosti ne upoštevajo (in ne morejo) upoštevati dejanskega stanja nepremičnine. Predpostavljajo le povprečno stanje, ki je lahko ali pa tudi ne. Ne morejo zabeležiti podrobnosti ali sprememb stanja.

AVM -ji so odlični pri primerjavi, a kaj, ko primanjkuje primerljive nepremičnine ali evidentirani transakcijski podatki? Zaradi tega so novozgrajene nepremičnine še posebej težke za cenitev in AVM -ji, ki so precej dobesedni, ponavadi nimajo domišljije, da bi prišli do nečesa, kar bi jim služilo kot komp. In ker AVM deluje na podlagi znanih dejavnikov - zgodovinskega zapisa - pogreša neopredmetene stvari, ki lahko zvišajo ali znižajo oceno.

Nazadnje, AVM lahko deluje samo s podatki, ki jih je dal, in vedno obstaja nevarnost napačnega vnosa podatkov. Podatki, ki jih ima, morda tudi niso posodobljeni, zaradi česar so AVM nezanesljivi na hitro spreminjajočih se nepremičninskih trgih.

Spodnja črta

Večji ponudniki avtomatiziranih modelov vrednotenja oglašujejo svojo natančnost, celovito pokritost in prihranek časa. AVM -ji se ukvarjajo s povprečji. Zato so še posebej učinkoviti tam, kjer je premoženje zelo splošno. V regijah z večjo paleto vrst in stilov so lahko manj natančne in uporabne.

Medtem ko njihova uporaba narašča, AVM niso izpodrinili ocen človeškega vrednotenja, nenazadnje tudi zato, ker jih večina hipotekarni posojilodajalci zahtevajo, da oceno nepremičnine po meri opravi pooblaščeni cenilec v oseba. Zaradi pomislekov glede njihove natančnosti nekateri udeleženci v industriji predlagajo ogled rezultatov iz več AVM -jev, da bi dobili popolnejšo sliko in povečali zaupanje v svoja poročila.