Када вам је потребно поверење?

Шта је уговор о поверењу?

Уговор о поверењу - такође познат као уговор о поверењу - је документ који се понекад користи у трансакцијама са некретнинама у САД -у То је документ који ступа на снагу када је једна страна подигла кредит од друге стране за куповину својство. Уговор о поверењу представља уговор између зајмопримца и зајмодавца о томе да имовину држи у аманет неутрална и независна трећа страна док се зајам не отплати.

Иако су уговори о поверењу мање уобичајени него што су некада били, око 20 држава и даље прописује употребу једног, а не а хипотека, када је финансирање укључено у куповину некретнине. Уговори о поверењу су уобичајени на Аљасци, Аризони, Калифорнији, Колораду, Идаху, Илиноису, Мисисипију, Мисурију, Монтани, Северној Каролини, Тенесију, Тексасу, Вирџинији и Западној Вирџинији. Неколико држава - попут Кентакија, Мериленда и Јужне Дакоте - дозвољавају употребу и уговора о поверењу и хипотека.

Разумевање дела поверења

У трансакцији са некретнинама - рецимо куповином куће - зајмодавац даје зајмопримцу новац у замену за једну или више меница повезаних са уговором о поверењу. Овим актом се право власништва на некретнину преноси на непристрасно повереник, обично насловна компанија, есцров компанија или банка, која га држи као колатерал за менице. Право власништва - право на стицање потпуног власништва - остаје зајмопримцу, као и потпуно коришћење и одговорност за имовину.

Такво стање се наставља током периода отплате кредита. Повереник има законско право док зајмопримац не плати дуг у целости, у том тренутку право својине на некретнини постаје зајмопримчево. Ако зајмопримац не изврши кредит, повереник преузима потпуну контролу над имовином.

Труст Деед вс. Хипотека

Уговори о поверењу и хипотеке користе се за креирање банкарских и приватних кредита заложно право на некретнинама, а оба се обично евидентирају као дуг у округу у којем се имовина налази.

Међутим, хипотека укључује две стране: зајмопримца (или хипотекарног дужника) и зајмодавца (или хипотекарног повериоца). Насупрот томе, уговор о поверењу укључује три стране: зајмопримца (или повериоца), зајмодавца (или корисника) и повереника. Повереник има право на заложно право у корист зајмодавца; ако зајмопримац не изврши своје обавезе, повереник ће покренути и довршити оврха поступак на захтев зајмодавца.

Одузимање имовине и поверилачки акти

Хипотеке и уговори о поверењу имају различите процесе оврхе. А. судска оврха је процес под надзором суда који се примењује када зајмодавац поднесе тужбу против зајмопримца због неизмирења обавезе хипотеке. Процес је дуготрајан и скуп.

Такође, ако аукција заплењене имовине не донесе довољно новца за отплату менице, зајмодавац може поднети пресуда о недостатку против зајмопримца, тужећи се за преостали износ. Међутим, чак и након што је имовина продата, зајмопримац има право откупа: Могу отплатити зајмодавцу у одређеном року и стећи право својине.

Насупрот томе, уговор о поверењу омогућава зајмодавцу да започне брже и јефтиније суђење оврхе, заобилазећи судски систем и придржавајући се процедура наведених у уговору о поверењу и државни закон. Ако зајмопримац не одобри кредит, имовина се ставља на аукцију путем продаје повереника.

Власништво се преноси од повереника на новог власника путем повереничког акта након продаје. Када на продаји повереника нема понуђача, имовина се враћа повериоцу актом повереника. Када се имовина прода, зајмопримац нема право на откуп.

Надаље, повереник је одговоран за исплату прихода од продаје зајмопримцу и зајмодавцу након што се продаја оконча. Повереник ће платити зајмодавцу преостали износ дуга и зајмопримцу платити све што премаши тај износ, дозвољавајући тако зајмодавцу да купи имовину.

Предности и недостаци улагања у поверилачка дела

Инвеститори који траже сочне приносе понекад се окрећу сектору некретнина - посебно уговорима о поверењу.

Приликом улагања у поверење, инвеститор позајмљује новац програмеру који ради на пројекту некретнина. Име инвеститора иде на поверење као зајмодавац. Инвеститор наплаћује камату на свој кредит; када се пројекат заврши, његова главница му се враћа у целости. Посредник у поверењу обично олакшава посао.

Какав програмер улази у овај аранжман? Банке често оклевају да позајмљују одређене врсте развоја, попут комерцијалних пројеката средње величине-такође мали за велике зајмодавце, превелик за мале - или програмере са лошим резултатима или их има превише кредити. Опрезни зајмодавци се такође могу развијати преспоро за програмере у кратком року за почетак или завршетак пројекта.

Овакви програмери су често у кризи. Из ових разлога, инвеститори у поверење често могу очекивати високе камате на свој новац. Они могу искористити предности диверзификације у другу класу имовине, без потребе да буду стручњаци за изградњу или управљање некретнинама: Ово је пасивно улагање.

Улагање у поверење има одређене ризике и недостатке. За разлику од акција, улагања у некретнине нису течност, што значи да инвеститори не могу да преузму свој новац на захтев. Такође, инвеститори могу очекивати само камате које кредит ствара; било какво додатно увећање капитала је мало вероватно.

Уложене стране могу искористити све правне несугласице у уговору о поверењу, узрокујући скупе правне заплете који могу угрозити улагање. Типични инвеститор са малим искуством може имати потешкоћа јер је за проналажење веродостојних програмера, пројеката и посредника потребна посебна стручност.

Пример стварног света за поверење

Кратак образац документ о поверењу који се користи у округу Аустин, Тексас, покрива захтеве за већину зајмодаваца. Образац почиње дефиницијом појмова и простора за зајмопримца, зајмодавца и управника да попуне своја имена. Такође су потребни износ позајмљеног новца и адреса имовине.

Након овог одељка, документ даље наводи пренос права на имовину и јединствене уговоре, укључујући:

• Детаљи о плаћању главнице и камата
• Есцров средства
• Лиенс
• Осигурање имовине и одржавање структуре
• Заузетост структуре - према којој се зајмопримац мора запослити у року од 60 дана

Образац такође укључује неуниформне уговоре, који наводе неиспуњење или кршење било ког од услова уговора. И прецизира да зајам којим се документ бави није а зајам за некретнине—То јест, нешто од чега ће зајмопримац добити готовину - али једно за куповину имовине.

Уговор о поверењу завршава се простором за потпис зајмопримца, што се мора учинити у присуству а Бележник и два сведока, који такође потписују.