15-годишњи вс. 30-годишња хипотека: Која је разлика?

15-годишњи вс. 30-годишња хипотека: Преглед

Запањујућа разноликост хипотека може бити доступна, али за већину купаца у пракси постоји само једна. Тридесетогодишњак хипотека са фиксном каматном стопом је практично амерички архетип, пита од јабука финансијских инструмената. То је пут којим су генерације Американаца кренуле у први пут у власништво над кућама.

Али многи од тих купаца би можда били боље услужени да су се уместо тога одлучили за 15-годишњу хипотеку са фиксном каматном стопом.

Зајмови су структурно слични - главна разлика је термин. Док 30-годишња хипотека може учинити ваша месечна плаћања приступачнијим, 15-годишња хипотека генерално дугорочно кошта мање.

Како услови хипотеке утичу на цену

А. хипотека једноставно је посебна врста ороченог кредита - кредита обезбеђеног некретнином. За орочени кредит, зајмопримац плаћа камату обрачунату на годишњој основи у односу на преостало стање кредита. Оба каматна стопа и месечна уплата је фиксна.

Пошто је месечна уплата фиксна, део ће платити камату, а део ће се платити равнатељ мењају током времена. У почетку, с обзиром на то да је стање кредита толико високо, већина плаћања је камата. Али како се салдо смањује, удео у камати плаћања опада, а удео који иде на главницу расте.

Краткорочни кредит значи већу месечну отплату, што чини 15-годишњу хипотеку мање приступачном. Али краћи рок чини кредит јефтинијим на неколико фронтова. У ствари, током читавог века трајања кредита, 30-годишња хипотека ће коштати више него двоструко од 15-годишње опције.

30-годишња хипотека

У хипотеци на 30 година, наравно, то стање се смањује много спорије-ефективно, купац куће позајмљује исту количину новца дупло дуже. У ствари, то је више него двоструко дуже него само дупло дуже јер, за хипотеку на 30 година, стање главнице не опада тако брзо као за 15-годишњи кредит.

Што је већа каматна стопа, већи је јаз између две хипотеке. На пример, када је каматна стопа 4%, зајмопримац заправо плаћа скоро 2,2 пута већу камату како би позајмио исти износ главнице током 30 година у поређењу са 15-годишњим зајмом.

Главна предност 30-годишње хипотеке је релативно ниска месечна отплата. Чак и ако приуштивост није проблем, постоје и друге предности:

• Мања исплата може омогућити зајмопримцу да купи више куће него што би си могли приуштити са Зајам на 15 година, јер би иста месечна отплата омогућила зајмопримцу да подигне већи кредит преко 30 година године.
• Мања исплата омогућава зајмопримцу да оствари уштеду.
• Нижа уплата ослобађа средства за друге циљеве.

15-годишња хипотека

Потрошачи плаћају мање на 15-годишњу хипотеку-било где од четвртине до пуног процента (или тачка) мање, а током деценија то се заиста може збрајати.

Агенције које подржава влада подржавају већину хипотека, као што је нпр Фанние Мае и Фреддие Мац, намећу додатне накнаде, назване прилагођавање цена на нивоу зајма, које поскупљују 30-годишње хипотеке.

Ове накнаде се обично примењују на зајмопримце са нижим ценама кредитне оцене, мањи предујам или обоје. Тхе Савезна стамбена управа такође наплаћује веће премије осигурања хипотеке 30-годишњим зајмопримцима.

„Нека прилагођавања цена зајма која постоје на 30 година не постоје на 15 година“, каже Јамес Морин, старији потпредседник за кредитирање становништва у Норцом Мортгаге у Авону, Цонн. Већина људи, према Морин -у, ове трошкове улаже у хипотеку као део веће стопе, уместо да их директно плаћа.

Замислите, дакле, кредит од 300.000 долара, доступан по стопи од 4% за 30 година или за 3,25% за 15 година. Комбиновани ефекат бржег амортизација а нижа каматна стопа значи да би позајмљивање новца на само 15 година коштало 79.441 УСД, у поређењу са 215.609 УСД током 30 година, или скоро две трећине мање.

Наравно, постоји квака. Цена дугорочне уштеде толико новца много је већи месечни издатак - плаћање хипотетички 15-годишњи кредит је 2.108 УСД, 676 УСД (или око 38%) више од месечне отплате за 30-годишњи кредит ($1,432).

За неке стручњаке, могућност да се приуште веће уплате укључује и склапање фонда за кишне дане. Оно што многи финансијски планери воле код 15-годишње хипотеке је то то је ефективно „принудна штедња“ у облику капитала у имовини која се нормално цени (мада, попут акција, домови расту и опадају вредност).

Посебна разматрања

Постоје неки случајеви у којима зајмопримац може имати подстицај да уложи додатни новац потрошен сваког месеца на 15-годишњу хипотеку на другом месту, на пример у 529 налог за школовање на факултету или на одложено плаћање пореза 401 (к) план, посебно ако послодавац одговара доприносу зајмопримца. А са тако ниским каматним стопама на хипотеку, паметан и дисциплинован инвеститор могао би да се определи за 30-годишњи кредит и да разлику између 15-годишњег и 30-годишњег плаћања пласира у хартије од вредности веће приносе.

Користећи претходни пример, ако је месечна отплата кредита од 15 година износила 2.108 УСД, а месечна отплата кредита од 30 година 1.432 УСД, зајмопримац би могао да уложи ту разлику од 676 УСД на другом месту. Прорачун задње коверте је колики је (или да ли) повраћај спољног улагања, умањени за капитални добици порез који дугује, премашује каматну стопу на хипотеку након обрачуна одбитка камате на хипотеку. За некога у пореском разреду од 24%, одбитак би могао смањити ефективну каматну стопу на хипотеку са, на пример, 4% на 3%.

Уопштено говорећи, зајмопримац напредује ако су поврати улагања након пореза већи од цене хипотеке умањене за одбитак камате.

Овај гамбит, међутим, захтева склоност ризику, каже Схасхин Схах, ​​сертификовани финансијски планер у Далласу у Тексасу, јер ће зајмопримац морати да улаже у нестабилне акције.

„Тренутно их нема инвестиције са фиксним приходом то би донело довољно висок приход да би ово успело “, каже Схах. Тај ризик се можда неће увек исплатити ако се подудара са врстом оштрих падова на берзи који су се догодили током пандемије ЦОВИД-19. Такође захтева дисциплину да систематски улаже еквивалент тих месечних разлика и време да се усредсреди на инвестиције, које, додаје он, недостају већини људи.

Најбоља опција за оба света

Очигледно је да већини зајмопримаца такође недостаје-или барем мисле да им недостаје-довољно средстава за већа плаћања потребна за 15-годишњу хипотеку. Али постоји једноставно решење да се прикупи велики део уштеде од краће хипотеке: Једноставно извршите већа плаћања 15-годишњег распореда на 30-годишњој хипотеци, под претпоставком да хипотека нема казна превременог плаћања.

Зајмопримац има право да уплати додатна плаћања на главницу, а ако су плаћања доследна, хипотека ће бити исплаћена за 15 година. Ако времена затеже, зајмопримац увек може да се врати на уобичајене, мање исплате по распореду од 30 година. Међутим, зајмопримац који убрзава плаћања такође ће имати своје камате подложне релативно вишој стопи од 30 година када им је можда било боље да отплате хипотеку за 15 година по нижој стопи понуђеној на краћу зајам.

Доња граница

Одлука између 30-годишње или 15-годишње хипотеке је она која ће утицати на ваше финансије у наредним деценијама, па свакако згужвати бројеве пре него што одлучите шта је најбоље. Ако је ваш циљ да отплатите хипотеку раније и можете себи приуштити веће месечне отплате, 15-годишњи кредит би могао бити бољи избор. С друге стране, нижа месечна отплата 30-годишњег кредита може вам омогућити да купите више кућа или ослободите средства за друге финансијске циљеве.