Шта је закуп земљишта?

Шта је закуп земљишта?

Закуп земљишта је уговор у којем је закупцу дозвољено да развија део имовине током закуп период, након чега се земљиште и сва побољшања предају власнику имовине.

Како функционише закуп земљишта

Закуп земљишта указује на то да ће побољшања бити у власништву власника имовине, осим ако није изузетак креира и прописује да ће сви релевантни порези настали током периода закупа бити плаћени од стране станар. Пошто земљишни закуп омогућава закуподавцу да преузме сва побољшања након истека рока закупа, станодавац може продати имовину по вишој стопи. Земљишни закупи се такође често називају закупи земљишта, јер закуподавци изнајмљују само земљиште.

Иако се првенствено користе у пословном простору, земљишни закупи увелике се разликују од других врста комерцијалних закупа попут оних у трговачким комплексима и пословним зградама. Ови други закупи обично не додељују закупцу да преузме одговорност за јединицу. Уместо тога, овим закупцима се наплаћује закупнина како би могли да послују. Закуп земљишта подразумева давање земљишта у закуп на дугорочни период-обично на 50 до 99 година-закупцу који гради зграду на имању.

Закуп на 99 година је генерално најдужи могући рок закупа дела некретнине. Некада је то било најдуже могуће према обичајном праву. Међутим, закупи на 99 година и даље су уобичајени, али више нису најдужи могући по закону.

Закуп земљишта дефинише ко је власник земљишта, а ко зграда, и побољшања имовине. Многи закуподавци користе земљишне закупе као начин да задрже власништво над својом имовином из разлога планирања, како би их избјегли капитални добици, и за остваривање прихода и приход. Станари генерално преузимају одговорност за све трошкове. Ово укључује изградњу, поправке, реновирање, побољшања, порезе, осигурање и све финансијске трошкове повезане са имовином.

Пример закупа земљишта

Земљишне закупе често користе франшизе и велике продавнице, као и други комерцијални субјекти. Седиште компаније обично ће откупити земљиште и омогућити закупцу/програмеру да изгради и користи објекат. Велике су шансе да су МцДоналд'с, Старбуцкс или Дункин Донутс у вашој близини везани земљишним закупом.

У јулу 2016. године, њујоршка инвестициона компанија АллианцеБернстеин откупила је 99-годишњи закуп земљишта од управе БЛДГ-а за њујоршки хотел Георге Васхингтон у послу вредном 100,4 милиона долара. БЛДГ је првобитно купио хотел када је био под оврхом 1994. године. Иако је зграду користила Школа визуелних уметности са Менхетна као студентски дом, БЛДГ је у априлу 2016. поднео планове за обнову имовине у хотелу са рестораном, баром и приземљем продавнице. Некретнина тренутно послује као хотел Фрееханд, бутик хотел, у њујоршком округу Флатирон.

Неки од основа сваког закупа земљишта треба да укључују:

• Услови закупа
• Права и закуподавца и закупца
• Услови финансирања
• Користите одредбе
• Таксе
• Осигурање власништва
• Уобичајено

Подређени вс. Неподређени земљишни закупи

Закуп земљишта станари често финансирају побољшања преузимањем дуга. У подређеном закупу земљишта, станодавац пристаје на нижи приоритет потраживања на некретнини у случају да закупац не одобри кредит ради побољшања. Другим речима, подређени земљишни закуп-закуподавац у суштини дозвољава да власнички лист делује као колатерал у случају неплаћања закупца по било ком кредиту везаном за побољшање. За ову врсту закупа земљишта, станодавац може преговарати о већим износима закупа у замену за ризик који је преузео у случају неплаћања закупца. Ово такође може користити станодавцу јер изградња зграде на његовом земљишту повећава вредност његове имовине.

Насупрот томе, неподређени закуп земљишта омогућава станодавцу да задржи главни приоритет потраживања на некретнини у случају да закупац не одобри кредит ради побољшања. Будући да зајмодавац можда неће преузети власништво над земљиштем ако се кредит не плати, кредитни стручњаци могу оклевати у продужењу хипотеке ради побољшања. Иако станодавац задржава власништво над некретнином, обично мора закупцу наплаћивати нижи износ закупнине.

Предности и недостаци закупа земљишта

Закуп земљишта може користити и закупцу и станодавцу.

Предности станара

Закуп земљишта омогућава закупцу да гради имовину на одличној локацији коју сами нису могли купити. Из тог разлога, велики ланци продавница, као што су Вхоле Фоодс и Старбуцкс, често користе закуп земљишта у својим корпоративним плановима за проширење.

Закуп земљишта такође не захтева од закупца да има капара за обезбеђивање земљишта, како би то захтевало куповина имовине. Због тога је мање капитала укључено у стицање закупа земљишта, што ослобађа готовину за друге сврхе и побољшава принос при коришћењу земљишта.

Све кирије које се плаћају при закупу земљишта могу се одбити за државне и савезне порезе на доходак, што значи смањење укупног пореског оптерећења закупца.

Предности станодавца

Власник земљишта остварује сталан ток прихода од закупца задржавајући власништво над некретнином. Закуп земљишта обично садржи клаузула ескалације који гарантује повећање закупнине и права на исељење који пружају заштиту у случају неплаћања кирије или других трошкова.

Ту су и пореске уштеде за станодавца који користи закуп земљишта. Ако некретнину одмах продају закупцу, оствариће добит од продаје. Извршавањем ове врсте закупа избегавају да пријаве било какву добит. Али могу постојати неке пореске импликације на кирију коју примају.

У зависности од одредби датих у закуп, станодавац може такође бити у могућности да задржи одређену контролу над имовином, укључујући њену употребу и начин на који се она развија. То значи да станодавац може одобрити или одбити било какве промене на земљишту.

Недостаци станара

Пошто станодавци могу захтевати одобрење пре било каквих промена, закупац може наићи на препреке у коришћењу или развоју имовине. Као резултат тога, може бити више ограничења и мања флексибилност за закупца.

Трошкови повезани са процесом закупа земљишта могу бити већи него ако би закупац одмах купио некретнину. Станарине, порези, побољшања, добијање дозвола, као и време чекања на одобрење станодавца, могу бити скупи.

Недостаци станодавца

Закуподавци који у своје закупе не унесу одговарајуће одредбе и клаузуле губе контролу над закупцима чија се имовина развија. Због тога је увек важно да обе стране размотре своје уговоре пре потписивања.

У зависности од тога где се некретнина налази, коришћење закупа на земљишту може имати веће пореске импликације за станодавца. Иако можда неће остварити добит од продаје, рента се сматра приходом. Дакле, станарина се опорезује по уобичајеној стопи, што може повећати пореско оптерећење.