Како користити приступ приходима за процену вредности некретнина

Шта је приступни приступ?

Приступ прихода, који се понекад назива и приступ капитализације прихода, је врста некретнина метод процене који омогућава инвеститорима да процене вредност имовине на основу прихода од имовине генерише. Користи се тако што се узме нето оперативни приход (НОИ) прикупљене закупнине и подели са стопа капитализације.

Како функционише приступ приходима

Приступ прихода обично се користи за некретнине које стварају приход и један је од три популарна приступа процјени некретнина. Други су приступ трошкова и приступ поређења. Приступ прихода за вредновање некретнина сличан је дисконтираном новчаном току (ДЦФ) за финансије. Приступ прихода дисконтира будућу вриједност закупнина по стопи капитализације.

Када користи приходовни приступ за куповину некретнине за изнајмљивање, инвеститор узима у обзир износ прихода генерисани и други фактори који одређују за колико се имовина може продати под тренутним тржишним условима. Уз утврђивање да ли инвеститор може профитирати од изнајмљивања некретнине, зајмодавац ће желети да сазна и његов потенцијални ризик

отплата ако продужи хипотеку инвеститору.

Посебна разматрања

Када користи приходовни приступ за куповину некретнине за изнајмљивање, инвеститор мора узети у обзир и стање имовине. Потенцијалне велике поправке које би могле бити потребне могу значајно смањити будућу добит.

Осим тога, инвеститор треба да размотри колико ефикасно некретнина послује. На пример, станодавац можда даје закупцима смањење закупнине у замену за обављање послова у дворишту или друге одговорности. Можда се одређени станари суочавају са економским потешкоћама које би се требале окренути у наредних неколико месеци, а станодавац их не жели иселити. Ако станарина која се наплаћује није већа од тренутне трошкови, инвеститор највероватније неће купити некретнину.

Инвеститор такође мора да утврди колико је јединица у просеку празно у било ком тренутку. Не примање пуне закупнине од сваке јединице утицаће на приход инвеститора од имовине. Ово је посебно важно ако је некретнини потребна велика поправка, а многе јединице су празне - што указује на ниску стопу попуњености. Ако се јединице не попуњавају редовно, наплата закупнине биће нижа него што би могла бити, а куповина имовине можда неће бити у најбољем интересу инвеститора.

Пример приступа прихода

Са приступом приходу, инвеститор користи тржишну продају упоредивих средстава за одабир стопе капитализације. На примјер, приликом вредновања стамбене зграде са четири јединице у одређеној жупанији, инвеститор гледа на недавне продајне цијене сличних некретнина у истој жупанији. Након израчунавања стопе капитализације, инвеститор може поделити НОИ закупљене некретнине по тој стопи. На пример, некретнина са нето оперативним приходом (НОИ) од 700.000 УСД и изабраном стопом капитализације од 8% вреди 8,75 милиона УСД.