Треба ли купити кућу на аукцији? Ризици и награде

У потрази за стицањем некретнине? Постоје и алтернативни начини куповине осим традиционалних канала претраживања пописа некретнина и рада са агентима за некретнине. Такође можете купити некретнину на адреси аукција.

Како функционише куповина куће на аукцији

Предности куповине на аукцији укључују проширење могућности и евентуалну куповину са попустом. Можда ћете се суочити са мањом конкуренцијом за куповину аукцијске куће у поређењу са куповином на традиционалан начин, али ћете такође имати посла са различитим бројем потенцијалних купаца - често са искусним инвеститорима.

Можда је највећи ризик куповине на аукцији то што ћете имати ограничено знање о некретнинама које се продају, што чини скупу грешку реалном могућношћу. Такође, као и при свакој куповини некретнине, мораћете да прочитате, разумете и потпишете много папирологије (идеално уз помоћ адвоката за некретнине).

Предмети о некретнинама богати су причама о кућама купљеним на аукцији за знатно ниже цене тржишна вредност, и такве понуде постоје. Међутим, аукције су обично ризичнији начин стицања имовине од куповине уобичајеним поступком. Та реалност чини изузетно важним да будете добро образовани о томе како аукције некретнина функционишу и да будете опрезни у погледу некретнина за које сматрате да лицитирају.

„Многи људи погрешно верују да су аукцијске куће добар посао“, каже Јохн Миерс, агент за некретнине и квалификовани посредник са Миерс & Миерс Некретнине у Албукуеркуеу, Н.М. „Неке аукцијске куће су добар посао, а друге могу бити велика грешка.“

Да бисте избегли велику грешку, ево основа аукција стамбених некретнина, па можете одлучите да ли би вам ова опција могла одговарати - да ли желите да живите у имању или га користите искључиво као инвестиција.

Како домови завршавају на аукцији

Постоје два уобичајена начина на које се кућа може продати на аукцији.

Аукције оврхе

Када власник куће не плати хипотеку најмање неколико месеци, они могу пасти у заостатак и завршити у оврха. Када се то догоди, банка архивира а обавештење о неизвршењу обавеза са жупанијским записничарем. Ако власник куће не плати дуг - или поново преговара о хипотеци са зајмодавцем - зајмодавац може ставити кућу на аукцију и присилити власника куће да не плати дуг. Ове аукције оврхе држе банке које су ангажовале повереници.

Аукције неиспуњених пореза на имовину

Други начин да кућа заврши на аукцијском блоку је када власник не плати процењену цену порез на имовину. У тим случајевима имовину одузима неплаћени порески орган, а не банка. Резултати пореско заложно право аукцију спроводи локални шериф, службеник или окружна или локална пореска управа контролора канцеларија.

Присуствовање аукцији

Без обзира на врсту аукције, ти се догађаји могу одржати на физичким локацијама, попут судница локалне управе и хотелских конференцијских сала, а те лицне аукције се брзо завршавају. Аукције некретнина такође се све чешће одржавају на интернету, где могу трајати данима или недељама.

Куповина кућа на аукцији била је и биће популарна, каже Еарл Вхите, суоснивач компаније Хоусе Хероес ЛЛЦ, компанија за улагање у некретнине на Флориди која купује куће, станове и празно земљиште за становање. „Корисници који имају буџет и стручњаци за некретнине мигрирају до извора у којима је конкуренција мања“, каже он. „Наравно, аукцијске некретнине генеришу мање понуда, што резултира нижом продајном ценом. Међутим, аукције оврхе не обезбеђују попусте који су постојали у време [стамбене] кризе.

Вхите наставља објашњавати да када је мање некретнина доступно, купци су високо мотивирани због уважавања куће и повољних хипотекарних стопа. Он каже да су интернетске аукције повећале конкуренцију и подигле цене.

Проналажење аукција некретнина

Један од начина да пронађете аукције је тако што ћете се директно обратити локалним властима или посетити њихове веб странице ради информација, а затим се обратити телефоном како бисте потврдили детаље. Други је преко сајтова као што су РеалтиТрац.цом и Ауцтион.цом. Међутим, информације на мрежи нису увек тачне.

Могу се навести некретнине које су у претпродаји, јер власник касни са плаћањем. Ове некретнине можда никада неће бити стављене на продају јер њихови власници надокнађују плаћања или се договарају са својим зајмодавцима.

Локални агенти за некретнине и посредници такође могу бити драгоцени ресурси. Нажалост, можда их нећете вољети помоћи, јер агенти и брокери не зарађују аутоматски провизије на аукцијама уживо. Међутим, ови некретнине могу зарадити провизију путем интернетских аукција.

Више података о услузи уноса

Директан услуга више листа (МЛС) извештаји су потенцијалним купцима далеко вреднији од уноса на мрежи, према Вхитеу, јер они садрже потпуне податке о листи, укључујући фотографије и, најважније, нејавног посредника коментари. „Коментари који нису јавни су важни јер наводе критичне информације које утичу на продајну цену и дане на тржишту“, каже Вајт. Ове информације могу покрити недостатке имовине, могућности финансирања, усељење и закуп станара.

Иако се правила разликују овисно о локацији, МЛС и жупанијски записи често су доступни само власницима лиценце за некретнине, каже Вхите. Према његовом искуству, они обично радо помажу бесплатно ако их контактирате.

Вхите такође напомиње да су лицне лицитације нестале јер су их чак и мање жупаније преселиле на интернет. Миами и плажа са палмама две су локације на којима су и аукције за порез и оврху сада у потпуности на мрежи.

Имајте на уму да се аукције за оврху често одлажу или отказују, чак и у последњем тренутку. Зајмодавац можда није прибавио сву потребну документацију или је зајмопримац смислио решење како би избегао оврху.

Шта понуђачи треба да знају

Пре него што лицитирате на аукцији некретнина, требало би да разумете ризик који преузимате. Лоша куповина могла би вас прогањати годинама. Такође морате разумети правила аукције и бити спремни да их следите пре него што покушате да учествујете.

Мораћете да се региструјете и поднесете субјекту који одржава аукцију повратни депозит од 5% до 10% очекиване продајне цене имовине. Ако је аукција лична, обавезно се пријавите најмање сат времена пре заказаног почетка и набавите службену картицу коју ћете подићи када будете спремни за лицитирање.

Освајање некретнине на аукцији може функционисати на два различита начина.

• У а аукција за потврду зајмодавца, зајмодавац не мора да прихвати вашу понуду, чак и ако сте понудили највећу цену.
• У ан апсолутна аукција, победничка понуда добија имовину.

Почетна цена аукције може бити стање дуга на хипотеци или мањи износ намењен подстицању надметања. На аукцији за откуп имовине, зајмодавцу није дозвољено да профитира на аукцији. Често се ова имовина продаје са губитком; ако постоји профит, требало би да оде хипотекарном власнику и сваком другом одузетом власнику куће заложно право се плаћају. Некретнине на аукцији нису увек одличне понуде - на пример, аукционар би могао поставити скривено резерва цена на некретнини, што је минимум који се мора понудити.

„Без обзира да ли купац лично или путем интернета присуствује аукцији, морају имати на уму да постоји гранична цена за сваку некретнину у којој мудра куповина може постати глупа куповина и не смеју дозволити да догађај, место или њихове емоције поколебају њихову одлуку “, саветује Рон Хумес, агент за некретнине од 2000. године и тренутни потпредседник операција за Пост Модерн Маркетинг у Лекингтону, Ки.

Приступ некретнини

Аукцијске некретнине ретко пружају потенцијалним купцима исти ниво приступа као традиционално продате некретнине. Највероватније вам неће бити дозвољено да прошетате имањем са својим агентом када вам то одговара, иако неке аукцијске компаније нуде отворене куће.

„Ја лично никада не бих препоручио клијенту да купи некретнину на даљину без претходног тестирања очне јабучице“, каже Давид Роберсон, адвокат за некретнине и посредник у Сан Јосеу, Калифорнија. Он и његова супруга поседују 22 некретнине за изнајмљивање у три државе, а он је власник и оператер Група за управљање имовином у Силицијумској долини. Ви или ваш поуздани инвестициони тим требали бисте темељно процијенити и некретнине које разматрате и људе са којима имате посла прије него што се законски или финансијски обавежете.

Слично, Хумес упозорава да извори који извештавају о тренутној или будућој вредности имовине могу бити нетачни осим ако није било евалуације на лицу места од стране професионалаца који знају како да прикупе и процене све потребно детаљи. Најбољи начин за процену аукцијске имовине је рад са професионалцима - агентима за некретнине, проценитељима и извођачима радова - који разумеју трошкове изградње и преуређења и који могу тачно проценити садашњу и будућу вредност имовине и цену радова на њој потребе.

Имовинско стање и прегледи

Кућа би могла имати разне проблеме - запамтите, некада је припадала некоме ко то није могао себи приуштити хипотеку или порез на имовину, па власник вероватно није могао да приушти никакво рутинско одржавање или поправке, било. Штавише, када је губитак куће постао неизбежан, власник га је можда намерно занемарио или чак озбиљно оштетио. Такође, неко упражњено имање могло је бити уништено или заузето од стране сквотера.

Претпоставимо да ако имање изгледа страшно споља, вероватно изгледа страшно изнутра. Некретнине на аукцији се продају такве какве јесу, па ћете морати да приуштите све поправке. Иако је примамљиво, не бисте требали упадати у иностранство да бисте стекли бољу слику о стању имовине. Можда сте видели пераје на ТВ -у како улазе у дворишта, завирују или се чак пењу кроз прозоре, али то је незаконито и дефинитивно не желите да ометате никога ко станује у дому, не само из љубазности, већ и због вас безбедност. Тражите информације о историји власништва над некретнином из евиденције локалне управе, разговарајте са локалним агентима за некретнине и с поштовањем затражите информације од комшија.

Некретнине на аукцијама често не дозвољавају кућну инспекцију или било који законит начин да се лично погледа унутрашњост. Ако не можете приуштити ризик куповине некретнине у лошем стању, држите се аукција које вам омогућавају да прегледате некретнину прије лицитирања. Без ових података може бити тешко знати у шта се упуштате, колики ће бити трошкови поправке некретнине и њена права вредност све док не постанете власник.

Чак и ако можете идите на кућну инспекцију, то и даље има своје границе. Проблеми иза зидова, плафона и подова можда неће бити видљиви све док не преузмете посјед. Ако су комуналне услуге искључене, можда нећете моћи открити цурење, електричне проблеме, покварене апарате или неисправну ХВАЦ опрему.

Опције плаћања: Планирајте унапред

За куповину некретнине на аукцији обично је потребно много новца. Свака аукцијска компанија и жупанијска влада имају своје услове за плаћање, али вероватно ће вам требати готовина само да бисте осигурали своје право на лицитирање. Износи аванса и начини куповине често зависе од имовине и аукцијске куће. Флексибилније опције финансирања могу бити доступне куповином а имовина у власништву банке на традиционалан начин. Аукције нису једини начин куповине оврха.

Што се тиче плаћања, понуђачи на аукцији треба да донесу готовину, упутницу или а благајника чек за износ који захтева носилац аукције. Обично ћете морати да платите имовину у целости одмах након победе на аукцији. Повремено ћете можда морати да извршите уплату до следећег дана. Неуспех плаћања може довести до одузимања вашег депозита и забране за будуће аукције. Будите спремни да доставите доказ о средствима да покажете да можете довршити куповину. Ако лицитирате као правно лице, као што је ЛЛЦ, труст или командитно друштво уместо као појединац, можда ћете морати да покажете документе свог ентитета.

Победници пролазе есцров и завршни баш као што би то учинили са било којом другом куповином куће. Понуђачи на аукцијама некретнина често су инвеститори у некретнине који могу себи приуштити да плате готовину. За аукције које дозвољавају финансира куповине, морате да набавите преквалификовано испред времена. Неке аукцијске куће више воле да радите са њиховим повезаним зајмодавцима и да ће те зајмодавце имати на лицу места на аукцији. Међутим, претходно истражите да бисте утврдили каматне стопе доступне од конкурентских зајмодаваца. Ове информације вам могу дати одређену снагу.

Такође, уверите се да разумете аукцијске накнаде које ћете очекивати да покријете. „Куће које се често купују на аукцијама имају трошкове и таксе од аукционара, банака, адвоката и других компанија које су потребне за изношење имовине на аукцију“, каже Хумес. „Није неуобичајено пронаћи 10% аукцијских надокнада, банкарских камата и казни, адвокатских такси, 12% такси за продају и накнаде за припрему имовине које се преносе на купца.“

Проверите да ли има потраживања, залога и станара

Пре него што понудите, хтели бисте да ангажујете а претрага наслова компанија да види ко би могао имати заложно право на имовини. Као власник, ви ћете постати одговорни за било које заложно право, што значи више новца из вашег џепа.

Могу постојати и други захтеви против куће - не само пореско заложно право, већ и заложно право уговарача или а друга хипотека. Понуђачи би требало да провере код аукцијске компаније да се увере да имовина има јасан наслов. Ако победите на аукцији, пожелећете да је купите осигурање власништва током депозита или одмах након затварања како бисте се заштитили од залога који нису откривени током претраживања наслова.

У неким случајевима (бивши) власник или сквотер ће заузети имовину, па ћете морати да их иселите-често дуготрајан процес који у најбољем случају може бити непријатан, а у најгорем скуп. Могло би бити повољније једноставно понудити им неколико хиљада долара унапред да се иселе и предају кључеве.

Уздржите се од било чега док не задржите титулу. Избегните потребу да започињете реновирање или да се уселите у некретнину одмах након добијања потврде о продаји. И даље ћете морати да чекате око 10 дана да бисте примили своју потврда наслова. Некретнина није ваша док не поседујете ту потврду; власник је и даље могао задржати своје право на дом подношењем приговора на продају суду или отплатом кредита.

Доња граница

Затворене куће могу бити финансијски привлачне, али постоје многе препреке које треба размотрити пре куповине. Такође, само зато што се кућа продаје на аукцији не значи да ћете је моћи купити по повољној цени (или да је кућа повољна по сваку цену - то би могла да буде рупа новца). Међутим, за паметне, интелигентне и мотивисане појединце, аукције некретнина вреди истражити као начин да повољно покупе кућу или инвестициону некретнину.

С обзиром на то, сматрајте алтернативу некретнине које се не продају на аукцији. „Могуће је пронаћи бољи посао када преговарате са продавцем који има удела у некретнини и могу преговарати у своје име без свих повезаних казни и такси за аукцију “, рекао је Хумес саветује. „Можда ћете имати и већу конкуренцију на аукцијама компанија које купују некретнине како би постале пословни модел. Куће на аукцији нису увек најбоља понуда за просечног купца куће. "

Ако сте заинтересовани да покушате да покупите повољну имовину на аукцији, можете много тога да научите. Аукције су ризичнији начин куповине некретнине него преко посредника за некретнине. Важно је да будете изузетно добро образовани о процесу и имовини за коју сте заинтересовани да лицитирате. Рад са локалним агентом за некретнине или посредником на идентификацији потенцијалних некретнина може помоћи, иако они можда неће бити заинтересовани осим ако не можете постићи споразум о компензацији.

Коначно, пре него што дате понуду, пажљиво прегледајте сва аукцијска правила и спроведите дубинску анализу имовине. Потражите савет адвоката за некретнине - идеално ако имате искуства са продајом оврхе - како бисте били сигурни да разумете које ће ваше одговорности и обавезе бити ако победите на тендеру.