แก้ไขอัตราผลตอบแทนภายใน – คำจำกัดความของ MIRR

อัตราผลตอบแทนภายในที่แก้ไข (MIRR) คืออะไร?

อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับเปลี่ยน (MIRR) ถือว่ากระแสเงินสดที่เป็นบวกถูกนำกลับมาลงทุนใหม่ด้วยต้นทุนของเงินทุนของบริษัท และค่าใช้จ่ายเริ่มต้นจะได้รับการจัดหาเงินทุนด้วยต้นทุนทางการเงินของบริษัท ในทางตรงกันข้าม ประเพณี อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ถือว่า กระแสเงินสด จากโครงการลงทุนซ้ำกับ IRR เอง ดังนั้น MIRR จึงสะท้อนต้นทุนและความสามารถในการทำกำไรของโครงการได้แม่นยำยิ่งขึ้น

สูตรและการคำนวณของ MIRR

จากตัวแปร สูตรสำหรับ MIRR จะแสดงเป็น:



​NSผมNSNS=NSNSวี(ค่าใช้จ่ายเบื้องต้น×ต้นทุนทางการเงิน)NSวี(กระแสเงินสดเป็นบวก×ต้นทุนทุน)​​−1ที่ไหน:NSวีคNS(ค)=มูลค่าในอนาคตของกระแสเงินสดที่เป็นบวกในราคาทุนของบริษัทNSวีคNS(NSค)=มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดติดลบที่ต้นทุนทางการเงินของบริษัทNS=จำนวนงวด​

ในขณะเดียวกัน อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เป็นอัตราคิดลดที่ทำให้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของกระแสเงินสดทั้งหมดจากโครงการหนึ่งๆ เท่ากับศูนย์ ทั้งการคำนวณ MIRR และ IRR ขึ้นอยู่กับสูตรสำหรับ NPV

MIRR บอกอะไรคุณได้บ้าง

MIRR ใช้เพื่อจัดอันดับการลงทุนหรือโครงการที่มีขนาดไม่เท่ากัน การคำนวณเป็นวิธีแก้ปัญหาหลักสองปัญหาที่เกิดขึ้นกับการคำนวณ IRR ที่ได้รับความนิยม ปัญหาหลักประการแรกกับ IRR คือสามารถพบวิธีแก้ปัญหาได้หลายทางสำหรับโครงการเดียวกัน ปัญหาที่สองคือสมมติฐานที่ว่ากระแสเงินสดที่เป็นบวกนำกลับมาลงทุนใหม่กับ IRR นั้นถือว่าทำไม่ได้ในทางปฏิบัติ ด้วย MIRR มีเพียงโซลูชันเดียวที่มีอยู่สำหรับโครงการที่กำหนด และอัตราการลงทุนซ้ำของกระแสเงินสดที่เป็นบวกนั้นใช้ได้จริงมากกว่าในทางปฏิบัติ

MIRR ช่วยให้ผู้จัดการโครงการเปลี่ยนอัตราสันนิษฐานของการเติบโตที่ลงทุนซ้ำจากขั้นตอนหนึ่งไปอีกขั้นในโครงการ วิธีที่พบบ่อยที่สุดคือการป้อนต้นทุนเฉลี่ยโดยประมาณของเงินทุน แต่มีความยืดหยุ่นในการเพิ่มอัตราการลงทุนซ้ำที่คาดการณ์ไว้โดยเฉพาะ

ความแตกต่างระหว่าง MIRR และ IRR

แม้ว่าตัววัดอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) จะได้รับความนิยมในหมู่ผู้จัดการธุรกิจ แต่ก็มีแนวโน้มที่จะพูดเกินจริงในการทำกำไรของโครงการและอาจนำไปสู่ การจัดทำงบประมาณทุน ข้อผิดพลาดจากการประมาณการในแง่ดีมากเกินไป อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับเปลี่ยน (MIRR) จะชดเชยข้อบกพร่องนี้และช่วยให้ผู้จัดการควบคุมอัตราการลงทุนซ้ำที่สันนิษฐานได้มากขึ้นจากกระแสเงินสดในอนาคต

การคำนวณ IRR ทำหน้าที่เหมือนอัตราการเติบโตแบบทบต้นกลับด้าน ต้องลดการเติบโตจากการลงทุนเริ่มแรกนอกเหนือจากกระแสเงินสดที่นำกลับมาลงทุนใหม่ อย่างไรก็ตาม IRR ไม่ได้วาดภาพเหมือนจริงว่ากระแสเงินสดถูกสูบกลับเข้าสู่โครงการในอนาคตอย่างไร

กระแสเงินสดมักจะถูกนำกลับมาลงทุนใหม่ด้วยต้นทุนของเงินทุน ไม่ใช่อัตราเดียวกันกับที่มันสร้างขึ้นตั้งแต่แรก IRR ถือว่าอัตราการเติบโตคงที่จากโครงการหนึ่งไปอีกโครงการหนึ่ง มันง่ายมากที่จะคุยโวศักยภาพ มูลค่าในอนาคต ด้วยตัวเลข IRR พื้นฐาน

ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งของ IRR เกิดขึ้นเมื่อโครงการมีช่วงเวลาของกระแสเงินสดที่เป็นบวกและลบต่างกัน ในกรณีเหล่านี้ IRR จะสร้างตัวเลขมากกว่าหนึ่งตัว ทำให้เกิดความไม่แน่นอนและความสับสน MIRR แก้ปัญหานี้ได้เช่นกัน

ความแตกต่างระหว่าง MIRR และ FMRR

NS อัตราผลตอบแทนการจัดการทางการเงิน (FMRR) เป็นตัวชี้วัดที่ใช้บ่อยที่สุดในการประเมินประสิทธิภาพของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และเกี่ยวข้องกับa ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (กองทรัสต์). อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับเปลี่ยน (MIRR) ช่วยเพิ่มค่าอัตราผลตอบแทนภายในมาตรฐาน (IRR) โดย ปรับปรุงส่วนต่างของอัตราการลงทุนใหม่ที่สันนิษฐานของเงินสดจ่ายเริ่มแรกและเงินสดที่ตามมา ไหลเข้า FMRR ก้าวไปอีกขั้นด้วยการระบุกระแสเงินสดไหลออกและกระแสเงินสดรับในสองอัตราที่แตกต่างกันซึ่งเรียกว่า "อัตราที่ปลอดภัย" และ "อัตราการลงทุนซ้ำ"

อัตราที่ปลอดภัยถือว่าเงินทุนที่จำเป็นเพื่อให้ครอบคลุมกระแสเงินสดติดลบจะได้รับดอกเบี้ยในอัตราได้อย่างง่ายดาย ทำได้และสามารถถอนออกได้เมื่อจำเป็นโดยแจ้งให้ทราบล่วงหน้า (เช่น ภายในวันที่ฝากเงินเข้าบัญชี) ในกรณีนี้ อัตราจะ “ปลอดภัย” เพราะเงินทุนสูง ของเหลว และใช้ได้อย่างปลอดภัยโดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุดเมื่อจำเป็น

อัตราการลงทุนใหม่รวมถึงอัตราที่จะได้รับเมื่อมีการนำกระแสเงินสดที่เป็นบวกไปลงทุนในการลงทุนระยะกลางหรือระยะยาวที่คล้ายคลึงกันซึ่งมีความเสี่ยงที่ใกล้เคียงกัน อัตราการลงทุนซ้ำจะสูงกว่าอัตราที่ปลอดภัยเนื่องจากไม่เป็นสภาพคล่อง (เช่น เกี่ยวข้องกับการลงทุนอื่น) จึงต้องมีความเสี่ยงสูง อัตราส่วนลด.

ข้อจำกัดของการใช้ MIRR

ข้อจำกัดประการแรกของ MIRR คือ คุณต้องคำนวณประมาณการต้นทุนของเงินทุนใน เพื่อประกอบการตัดสินใจ การคำนวณที่อัตนัยและแปรผันตามสมมติฐาน ทำ.

เช่นเดียวกับ IRR MIRR สามารถให้ข้อมูลที่นำไปสู่การตัดสินใจที่ไม่เหมาะสมซึ่งไม่ได้เพิ่มมูลค่าสูงสุดเมื่อพิจารณาตัวเลือกการลงทุนหลายตัวพร้อมกัน MIRR ไม่ได้วัดปริมาณผลกระทบต่างๆ ของการลงทุนที่แตกต่างกันในแง่สัมบูรณ์ NPV มักจะให้พื้นฐานทางทฤษฎีที่มีประสิทธิภาพมากขึ้นในการเลือกการลงทุนที่ แยกออกจากกัน. นอกจากนี้ยังอาจล้มเหลวในการสร้างผลลัพธ์ที่ดีที่สุดในกรณีของ การปันส่วนทุน.

MIRR อาจเป็นเรื่องยากที่จะเข้าใจสำหรับผู้ที่ไม่มีพื้นฐานทางการเงิน นอกจากนี้ พื้นฐานทางทฤษฎีสำหรับ MIRR ยังเป็นที่ถกเถียงกันในหมู่นักวิชาการอีกด้วย

ตัวอย่างวิธีการใช้ MIRR

การคำนวณ IRR พื้นฐานมีดังนี้ สมมติว่าโครงการสองปีที่มีค่าใช้จ่ายเริ่มต้น $195 และต้นทุนของเงินทุน 12% จะให้ผลตอบแทน $121 ในปีแรกและ $131 ในปีที่สอง เพื่อหา IRR ของโครงการเพื่อให้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) = 0 เมื่อ IRR = 18.66%:

$\mathrm{NS.}\mathrm{NS.}\mathrm{วี}=0.=-1.9.5.+\frac{1.2.1.}{(1.+\mathrm{ผม.}\mathrm{NS.}\mathrm{NS.})}+\frac{1.3.1.}{(1.+\mathrm{ผม.}\mathrm{NS.}\mathrm{NS.}{)}^{2.}}$NSNSวี=0=−195+(1+ผมNSNS)121​+(1+ผมNSNS)2131​

ในการคำนวณ MIRR ของโครงการ สมมติว่าค่าบวก กระแสเงินสด จะนำไปลงทุนใหม่ในราคาทุน 12% ดังนั้น มูลค่าในอนาคต ของกระแสเงินสดเป็นบวกเมื่อ NS = 2 คำนวณเป็น:

$\$1.2.1.\times 1..1.2.+\$1.3.1.=\$2.6.6..5.2.$$121×1.12+$131=$266.52

ต่อไป หารมูลค่าในอนาคตของกระแสเงินสดด้วย มูลค่าปัจจุบัน ของค่าใช้จ่ายเริ่มต้น ซึ่งเท่ากับ 195 ดอลลาร์ และหาผลตอบแทนทางเรขาคณิตสำหรับสองช่วงเวลา สุดท้าย ปรับอัตราส่วนนี้สำหรับช่วงเวลาโดยใช้สูตรสำหรับ MIRR, ที่ให้ไว้:

$\mathrm{NS.}\mathrm{ผม.}\mathrm{NS.}\mathrm{NS.}={\frac{\$2.6.6..5.2.}{\$1.9.5.}}^{1./2.}-1.=1..1.6.9.1.-1.=1.6..9.1.\%$NSผมNSNS=$195$266.52​1/2−1=1.1691−1=16.91%

ในตัวอย่างนี้ IRR ให้ภาพที่มองโลกในแง่ดีเกินไปเกี่ยวกับศักยภาพของโครงการ ในขณะที่ MIRR ให้การประเมินโครงการที่สมจริงยิ่งขึ้น