มาตรา 1031 แห่งประมวลกฎหมายภาษีอากรคืออะไร?

มาตรา 1031 คืออะไร?

มาตรา ๑๐๓๑ เป็นบทบัญญัติของ ประมวลรัษฎากร (IRC) ที่อนุญาตให้ธุรกิจหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเลื่อนภาษีของรัฐบาลกลางในการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์บางส่วน

บทบัญญัตินี้ใช้โดยนักลงทุนที่ขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งและนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นอย่างน้อยหนึ่งแห่ง ผู้ซื้อหรือผู้ขายบ้านส่วนตัวไม่สามารถใช้ได้

การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ที่เข้าเงื่อนไขเรียกว่าการแลกเปลี่ยน 1031 การแลกเปลี่ยนที่คล้ายคลึงกันหรือการแลกเปลี่ยนสตาร์เกอร์ มาตรา 1031 บางครั้งเรียกว่า Starker Loophole

ทำความเข้าใจมาตรา 1031

ชื่อ Starker Loophole ติดอยู่กับกฎหมายตั้งแต่คำตัดสินของศาลในปี 2522 ได้ข้อสรุปว่าข้อตกลง การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยพื้นฐานแล้วเหมือนกับการโอน คุณสมบัติ.

ช่องโหว่ที่เคยถูกกำหนดอย่างไม่เห็นแก่ตัวมากขึ้น ก่อนเดือนธันวาคม 31 ต.ค. 2560 ทรัพย์สินที่คล้ายกันอาจเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลที่มีตัวตนจริงและจับต้องได้หลากหลายประเภทที่ถือไว้เพื่อธุรกิจหรือการลงทุน วัตถุประสงค์ ได้แก่ แฟรนไชส์ ​​ศิลปะ อุปกรณ์ หุ้นในการค้า หลักทรัพย์ ผลประโยชน์ของหุ้นส่วน หนังสือรับรองความเชื่อถือ และผลประโยชน์ ความสนใจ

สำหรับการแลกเปลี่ยน 1,031 รายการสรุปหลังจากธ.ค. 31 ต.ค. 2560 ทรัพย์สินที่อนุญาตเพียงอย่างเดียวคือธุรกิจหรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

กฎการใช้มาตรา 1031

มาตรา ๑๐๓๑ งดเว้นภาษีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันซึ่งกระทำได้ทันท่วงที มีขั้นตอนสำคัญหลายประการในการแลกเปลี่ยน 1031 ที่มีโครงสร้างอย่างเหมาะสม:

• อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อด้วยเงินที่ได้จะต้องเป็นแบบเดียวกัน
• จะต้องชำระภาษีใน "การบูต" ใด ๆ ในปีที่ 1031 การแลกเปลี่ยน การบูตคือการเพิ่มมูลค่าให้กับการแลกเปลี่ยนที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
• เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจหรือเพื่อการลงทุนแล้ว อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันจะต้องระบุภายใน 45 วันและได้มาภายใน 180 วัน

เกี่ยวกับ ไลค์-ไคนด์ เรียล เอสเตท

มาตรา 1031 ให้นิยาม ใจดี เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้เพื่อผลประโยชน์ทางการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน มาตรา ๑๐๓๑ งดเว้นภาษีเมื่ออสังหาริมทรัพย์นี้ถูกแลกเปลี่ยนเป็นโครงสร้างที่เหมาะสม ๑,๐๓๑ แลกเปลี่ยนเป็น อสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันซึ่งยังคงถือไว้เพื่อประโยชน์ในการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อ การลงทุน.

เกี่ยวกับ "บูต"

มาตรา 1031 ให้ผู้ลงทุนให้หรือรับเงินสดหรือทรัพย์สินอื่นที่มิใช่ประเภทเดียวกัน นอกเหนือไปจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันที่แลกเปลี่ยนกัน การเพิ่มดังกล่าวในข้อตกลงเมื่อได้รับหรือได้รับในการแลกเปลี่ยน 1031 เรียกว่า "บูต"

การบูตทำให้เกิดกำไรหรือขาดทุนที่ต้องเสียภาษีในปีที่ทำการแลกเปลี่ยน จำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีที่ไม่ได้รอการตัดบัญชีตามมาตรา 1031 คือจำนวนเงินที่บูต

จำนวนที่ต้องเสียภาษีที่ถูกเลื่อนออกไปตามมาตรา 1031 คือกำไรหรือขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันที่แลกเปลี่ยนกัน

ระยะเวลาของการแลกเปลี่ยน

มาตรา 1031 ให้ผู้เสียภาษีขายกิจการหรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 45 วันตามปฏิทินนับแต่วันปิดทำการ ระบุถึงสาม (และภายใต้สถานการณ์บางอย่าง สี่หรือมากกว่า) อสังหาริมทรัพย์ทดแทนที่คล้ายกัน คุณสมบัติ.

ต้องได้รับสินค้าทดแทนและการแลกเปลี่ยน 1031 จะเสร็จสิ้นภายใน 180 วันตามปฏิทินก่อนหน้านี้หรือวันครบกำหนด (พร้อมส่วนขยาย) ของการคืนภาษีของผู้เสียภาษี

การรายงานการแลกเปลี่ยน 1031

แม้ว่าภาษีจะถูกรอการตัดบัญชีและไม่มีการรับรู้กำไรหรือขาดทุน แต่ต้องรายงานการแลกเปลี่ยน 1031 บน แบบฟอร์ม 8824, การแลกเปลี่ยน Like-Kid คำแนะนำของแบบฟอร์มจะอธิบายวิธีการรายงานรายละเอียดของการแลกเปลี่ยน 1031

กำไรที่รับรู้จากการบู๊ตจะถูกรายงานเมื่อ แบบฟอร์ม 8949, ตาราง D (แบบฟอร์ม 1040), หรือ แบบฟอร์ม 4797ตามความเหมาะสม ถ้า ค่าเสื่อมราคาจะต้องถูกเรียกคืนกำไรที่รับรู้นี้อาจต้องรายงานเป็นรายได้ปกติ

มีความซับซ้อนสูงในกระบวนการแลกเปลี่ยน 1,031 และความผิดพลาดอาจส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายจำนวนมาก ด้วยเหตุนี้จึงมีข้อดีในการทำงานกับผู้ให้บริการที่มีชื่อเสียงและครบวงจร 1031 บริษัทแลกเปลี่ยน. โดยทั่วไป บริษัทเหล่านี้มีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าทนายความที่เรียกเก็บเป็นรายชั่วโมง และทำสัญญากับบริษัทที่มี บันทึกการติดตามที่มีการทำธุรกรรมเหล่านี้สามารถมั่นใจได้ว่าการแลกเปลี่ยนที่คล้ายคลึงกันของคุณเป็นไปตามข้อกำหนดของ รหัสภาษี.