7 วิธีแก้ปัญหาสำหรับเจ้าของบ้านที่ดิ้นรนกับการจำนอง

หากคุณกำลังดิ้นรนเพื่อให้ จำนอง การชำระเงิน คุณไม่ได้อยู่คนเดียว ตามรายงานของ RealtyTrac หนึ่งในทุก ๆ 12,448 ครัวเรือนอยู่ใน การยึดสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศสหรัฐอเมริกา ณ วันที่ 26 ธ.ค. 2020. ในฟลอริดา บ้าน 1 หลังในทุก 6,240 หลัง ในขณะที่ในแคลิฟอร์เนีย บ้าน 1,342 หลังถูกยึดสังหาริมทรัพย์

การระบาดใหญ่ของโคโรนาไวรัสสายพันธุ์ใหม่ทำให้ระดับ .เพิ่มสูงขึ้น การว่างงาน และสูญเสียรายได้ หากคุณเชื่อว่าคุณกำลังตกอยู่ในอันตรายจากการยึดบ้านของคุณ โปรดทราบว่ามีโปรแกรมที่ออกแบบมาเพื่อให้ ผ่อนบ้าน แก่ผู้กู้

ตัวเลือกการบรรเทาสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับ COVID-19

หากการจำนองของคุณได้รับการสนับสนุนจากโครงการของรัฐบาล จะมีการเลื่อนการชำระหนี้ หรือเลื่อนออกไป สำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์และการขับไล่สำหรับผู้ที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 การเลื่อนการชำระหนี้จะสิ้นสุดลงในวันที่ม.ค. 31 ต.ค. 2564 แต่ขยายเวลาออกไป อย่างไรก็ตาม วันหมดอายุของการขยายเวลาจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาล

สำหรับท่านที่ต้องการสอบถาม ความอดทนกรมการเคหะและการพัฒนาเมือง กรมกิจการทหารผ่านศึก และกรม เกษตรขยายเวลาลงทะเบียนผู้กู้ขอผ่อนผันได้ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2021. ความอดทนคือการเลื่อนการชำระเงินจำนองระหว่างผู้ให้กู้และผู้กู้ตามที่ตกลงกันไว้เพื่อช่วยป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์

สำหรับสินเชื่อจำนองที่ได้รับการสนับสนุนโดย Fannie Mae และ Freddie Mac, NS สำนักงานการเงินการเคหะแห่งชาติ (FHFA) ได้ขยายเวลาพักการยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์แบบครอบครัวเดี่ยวและ อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ (REO) ขับไล่จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2564 ทรัพย์สิน REO เป็นทรัพย์สินของธนาคารที่ยึดเนื่องจาก ค่าเริ่มต้น หรือไม่ชำระเงินโดยผู้กู้

สำหรับสินเชื่อจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจาก กระทรวงเกษตรของสหรัฐอเมริกา (USDA)การเลื่อนการชำระหนี้การยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยตรงแบบครอบครัวเดี่ยวและแบบมีการรับประกันจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2564

ขยายเวลาไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2564 สินเชื่อจำนองที่ทำผ่านสหรัฐอเมริกา กรมการเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD) ผู้ประกันตนโดย สำนักงานบริหารการเคหะแห่งชาติ (FHA) หรือค้ำประกันโดยสำนักงานโครงการชาวอเมริกันพื้นเมือง (มาตรา 184 และ 184 โครงการค้ำประกันเงินกู้)

สำหรับผู้ที่มีเงินกู้ VA, the กรมกิจการทหารผ่านศึก ยังถูกเลื่อนการพักการขับไล่และการยึดสังหาริมทรัพย์จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2564

โปรดตรวจสอบกับธนาคารของคุณหรือ ผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งรวบรวมการชำระเงินของคุณเพื่อตรวจสอบว่าเงินกู้จำนองของคุณมีคุณสมบัติสำหรับโปรแกรมเลื่อนการชำระหนี้หรือไม่ ไม่ว่าปัญหาในการชำระเงินจำนองของคุณจะเกี่ยวข้องกับโคโรนาไวรัสหรือไม่ก็ตาม สิ่งแรกที่ต้องทำคือโทรหาผู้ให้บริการสินเชื่อของคุณ หากทำได้ ให้ลองทำสิ่งนี้ก่อนที่จะพลาดการชำระเงิน เพราะจะทำให้มีตัวเลือกให้คุณมากที่สุด ในบทความนี้ ผู้เชี่ยวชาญจะนำเสนอตัวเลือกต่างๆ ในเวลาที่คุณไม่สามารถชำระเงินได้ตรงเวลา

1: ขอความอดทนสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้ ทั้ง Freddie Mac และ Fannie May ได้ออกแนวทางปฏิบัติสำหรับ ความอดทนในการจำนอง ที่เกี่ยวข้องกับ COVID-19นั่นหมายความว่าบุคคลทั่วไปสามารถลดหรือระงับการชำระเงินของตนได้ในขณะนั้น นอกจากนี้ที่เกี่ยวข้องใด ๆ ความผิดเกี่ยวกับการจำนอง จะไม่ถูกรายงานไปยังเครดิตบูโร ดังนั้นการชำระเงินที่ขาดหายไปจะไม่ส่งผลกระทบต่อคะแนนเครดิตของคุณ หลังจากการผ่อนปรนสิ้นสุดลง ผู้ให้กู้จะทำงานร่วมกับผู้กู้เพื่อแก้ไขสินเชื่อเพื่อลดการชำระเงินรายเดือนตามความจำเป็น

2: รีไฟแนนซ์เป็นเงินกู้ระยะยาว

การเว้นระยะเงินกู้ของคุณออกเป็นระยะเวลานานเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถลดจำนวนเงินที่ชำระรายเดือนของคุณได้ รีไฟแนนซ์ เงินกู้ระยะยาวเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการลดการชำระเงินจำนองรายเดือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อ กระแสเงินสดเป็นปัญหาตามที่ Al Hensling ประธาน United American Mortgage ใน Irvine กล่าว แคลิฟอร์เนีย

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ .ของคุณ อัตราดอกเบี้ย จะเพิ่มขึ้น. เพื่อชดเชยสิ่งนี้ Matt Hackett ผู้จัดการการจัดจำหน่ายและผู้จัดการฝ่ายปฏิบัติการของ Equity Now ในนิวยอร์ก แนะนำให้ชำระเงินที่สูงขึ้นเพื่อเพิ่มความเร็วในการจ่ายเงินต้น การจำนองส่วนใหญ่ไม่มีค่าปรับการชำระล่วงหน้า (แต่คุณควรตรวจสอบการจำนองของคุณอย่างแน่นอน)

3: การรีไฟแนนซ์เพื่อเปลี่ยนเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยของคุณ

รีไฟแนนซ์ให้กับ an การจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้ (ARM) เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมหากคุณใกล้จะเสร็จสิ้นการชำระเงินจำนองของคุณแล้ว Hensling กล่าวว่า "ผู้บริโภคจำนวนมากขึ้นตระหนักถึงผลประโยชน์ทางการเงินที่การจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้สามารถให้ได้ภายใต้สถานการณ์ที่เหมาะสม ตัวอย่างที่ดีคือเจ้าของบ้านที่คาดว่าจะขายบ้านในอีกสามปีข้างหน้า และปัจจุบันมีเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ $400,000 ที่ 4.25% โดยจ่าย $1,976.76 ต่อเดือน

Hensling กล่าวว่าหากเจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์ให้ การจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบไฮบริด คงที่เป็นเวลาห้าปีที่ 2.875% ซึ่งจะลดการชำระเงินรายเดือนเป็น 1,695.57 ดอลลาร์ต่อเดือนและประหยัดเงินได้ 281.19 ดอลลาร์ต่อเดือน

Jeremy Brandt ซีอีโอของ WeBuyHouses.com เห็นด้วย โดยเสริมว่า "ถ้าบ้านใกล้จะจ่ายเงินแล้ว การจ่ายเงินรายเดือนส่วนใหญ่จะเป็นของผู้ถือหุ้นและไม่ใช่ดอกเบี้ย การรีไฟแนนซ์ให้กับ ARM อาจแก้ปัญหากระแสเงินสดระยะสั้นโดยการลดการชำระเงินรายเดือนที่ค่าใช้จ่ายของการชำระเงินครั้งต่อไป" ที่ถูกกล่าวว่าถ้า อัตราดอกเบี้ย เริ่มเพิ่มขึ้น การชำระเงินรายเดือนอาจเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาหนึ่ง

หรือถ้าคุณมี ARM ให้เปลี่ยนเป็น a จำนองอัตราคงที่ อาจไม่ลดการชำระเงินรายเดือนปัจจุบันของคุณ แต่สามารถหยุดการชำระเงินของคุณไม่ให้เพิ่มขึ้น "สิ่งนี้สมเหตุสมผลหากอัตราดอกเบี้ยคงที่ในปัจจุบันต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย ARM หรือหากคุณคาดว่าจะมีการเคลื่อนไหวช้ากว่าสามปีข้างหน้า" Brandt กล่าว อย่างไรก็ตาม เขาเตือนว่าหากคุณอยู่ใน ARM มาระยะหนึ่งแล้ว อัตราคงที่ที่คุณรีไฟแนนซ์เข้าไปอาจสูงกว่าอัตราที่มีอยู่ และนี่อาจทำให้การชำระเงินรายเดือนของคุณเพิ่มขึ้น

4: ท้าทายภาษีทรัพย์สิน

หากมูลค่าบ้านของคุณลดลง ท้าทายคุณ ภาษีทรัพย์สิน อาจช่วยบรรเทาทางการเงินได้บ้าง Cara Pierce ที่ปรึกษาด้านที่อยู่อาศัยที่ได้รับการรับรองจาก Clearpoint Credit Counseling Solutions ซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงหาผลกำไรระดับชาติกล่าว “คุณจะต้องติดต่อสำนักงานผู้ประเมินภาษีของเคาน์ตีในเคาน์ตีที่บ้านหลังนั้นตั้งอยู่เพื่อ ดูว่าพวกเขาต้องการข้อมูลประเภทใดเพื่อเป็นหลักฐานว่ามูลค่าที่อยู่อาศัยลดลง” เพียร์ซกล่าว

อย่างไรก็ตาม เพียร์ซกล่าวว่านี่เป็นกลยุทธ์ระยะสั้น เธอเตือนว่าเมื่อมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น ภาษีทรัพย์สินก็จะเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ โปรดทราบว่าอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายหลายร้อยเหรียญในการประเมินบ้านของคุณ

5: แก้ไขเงินกู้

NS การปรับเปลี่ยนเงินกู้ เป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ไม่สามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้ได้ แต่ต้องผ่อนบ้านรายเดือนน้อยลง แต่ไม่เหมือนการรีไฟแนนซ์ มันต้องใช้ความยากลำบาก เพียร์ซกล่าวว่าผู้กู้ต้องแสดงให้ผู้ให้กู้เห็นว่าเนื่องจากความยากลำบากทางการเงิน พวกเขาไม่สามารถชำระเงินค่าบ้านรายเดือนตามปกติต่อไปได้ "กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับเอกสารจำนวนมากที่ต้องทำให้เสร็จและส่งไปยังผู้ให้กู้เพื่อตรวจสอบ" เพียร์ซกล่าว

เธอแนะนำให้เจ้าของบ้านรับคำปรึกษาผ่านองค์กรที่ได้รับการรับรองจาก HUD เพื่อทำความเข้าใจทางเลือกของพวกเขาอย่างเต็มที่และรับความช่วยเหลือในการติดต่อผู้ให้กู้ “อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ผู้ให้กู้ทุกรายเสนอการปรับเปลี่ยนเงินกู้หรืออาจเสนอการปรับเปลี่ยนเงินกู้ระยะสั้น” เพียร์ซกล่าว

6: รับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

รับ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อาจให้ความช่วยเหลือในทันทีแก่เจ้าของบ้านที่กำลังดิ้นรน แต่กลยุทธ์นี้จะใช้ได้ก็ต่อเมื่อคุณ มีความเสมอภาคกันมากในบ้านของคุณ ซึ่งหมายความว่าบ้านของคุณมีมูลค่ามากกว่าที่คุณเป็นหนี้อยู่มาก เกี่ยวกับมัน Anthony Pili ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนกลยุทธ์ที่ Greater Hudson Bank ในบาร์โดเนีย รัฐนิวยอร์ก แนะนำให้เจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาในการพิจารณาชำระเงินจำนองด้วยวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย “ธนาคารมักจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิดทั้งหมดในส่วนของบ้าน การประหยัดค่าใช้จ่ายในการปิดสามารถใช้เพื่อชำระยอดคงเหลือต้นเงินได้เร็วขึ้น” Pili กล่าว

เขาเสริมว่ากลยุทธ์นี้มีประสิทธิภาพสูงสำหรับผู้กู้ที่มีวินัยในตนเองที่จะจ่ายมากกว่า ที่ค้างชำระในแต่ละเดือนเนื่องจากการชำระเงินขั้นต่ำมักจะเป็นเพียงดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นระหว่าง เดือน.

7: รับผู้ให้กู้เพื่อยกเลิกการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน

ขึ้นอยู่กับว่าบ้านของคุณมีเงินทุนเท่าไร การกำจัด ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล (PMI) สามารถลดการชำระเงินจำนองของคุณ “ถ้าคุณมีทรัพย์สินอย่างน้อย 20% ผมขอแนะนำให้ติดต่อผู้ให้กู้เกี่ยวกับการยกเลิกการประกันจำนอง” เพียร์ซกล่าว เธออธิบายว่าผู้กู้ที่มักจะไม่จ่ายเงินดาวน์ 20% จะต้องมี PMI เป็นเวลาอย่างน้อยสองปี แต่กล่าวว่าอาจมีข้อยกเว้นสำหรับกฎสองปี ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของบ้านปรับปรุงบ้านที่เพิ่มมูลค่า อาจได้รับการยกเว้นข้อกำหนด

บรรทัดล่าง

หากคุณกำลังดิ้นรนกับการจำนองอย่าโยนผ้าเช็ดตัว มีวิธีแก้ปัญหามากมายที่สามารถช่วยให้คุณอยู่ในบ้านและจัดการการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณได้