วิธีการคำนวณเงินต้นและดอกเบี้ย

หากคุณเป็นเจ้าของบ้าน คุณอาจรู้ว่าส่วนหนึ่งของสิ่งที่คุณจ่ายให้กับผู้ให้กู้ในแต่ละเดือนจะนำไปรวมกับวงเงินกู้เดิมในขณะที่บางส่วนถูกนำไปใช้กับดอกเบี้ย แต่การค้นหาว่าธนาคารแบ่งกลุ่มเหล่านี้ออกไปจริง ๆ ได้อย่างไรอาจดูสับสน

คุณอาจสงสัยว่าเหตุใดการชำระเงินของคุณจึงมีความสม่ำเสมออย่างมาก แม้ว่ายอดค้างชำระของคุณจะลดลงเรื่อยๆ หากคุณเข้าใจแนวคิดพื้นฐานของวิธีที่ผู้ให้กู้คำนวณการชำระเงินของคุณ กระบวนการนี้ง่ายกว่าที่คุณคิด

เงินต้นและดอกเบี้ย

การชำระเงินจำนองแต่ละครั้งที่คุณทำประกอบด้วยสององค์ประกอบหลัก: เงินต้นและดอกเบี้ย

เงินต้นคือจำนวนเงินกู้เดิม สมมติว่าคุณซื้อบ้านมูลค่า 350,000 ดอลลาร์และจ่ายเงินสด 50,000 ดอลลาร์ นั่นหมายความว่าคุณกำลังยืมเงินต้น 300,000 เหรียญจากผู้ให้กู้ซึ่งแน่นอนว่าต้องการให้คุณจ่ายเงินคืน

แต่ธนาคารยังเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับการให้กู้ยืมเงินแก่คุณ ซึ่งแสดงโดยส่วนดอกเบี้ยของการชำระเงินของคุณ สมมติว่าคุณชำระค่าจำนอง 30 ปีพร้อมอัตราดอกเบี้ย 4% ต่อปี

เนื่องจากคุณชำระเงินเป็นรายเดือนแทนที่จะเป็นรายปีตลอดทั้งปี อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวจึงถูกหารด้วย 12 และคูณด้วยเงินต้นคงค้างในเงินกู้ของคุณ

ในตัวอย่างนี้ การชำระเงินรายเดือนครั้งแรกของคุณจะรวมดอกเบี้ย 1,000 ดอลลาร์ (อัตราดอกเบี้ย 300,000 ดอลลาร์ x 0.04 ต่อปี ÷ 12 เดือน)

ค่าตัดจำหน่ายทำงานอย่างไร

คุณอาจสงสัยว่าทำไมการชำระเงินจำนองของคุณ - ถ้าคุณมี เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่- เหมือนเดิมจากหนึ่งเดือนไปอีก ตามทฤษฎีแล้ว อัตราดอกเบี้ยนั้นกำลังถูกคูณด้วยยอดเงินต้นที่ลดลง ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณไม่ควรน้อยลงเมื่อเวลาผ่านไป?

ที่ไม่เป็นอย่างนั้นก็เพราะผู้ให้กู้ใช้ ค่าตัดจำหน่าย เมื่อคำนวณการชำระเงินของคุณ ซึ่งเป็นวิธีรักษาค่ารายเดือนของคุณให้สม่ำเสมอ ดิ ผู้ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ชดเชยความจริงที่ว่าคุณจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในช่วงสองสามปีแรกของคุณโดยอนุญาตให้คุณชำระเงินต้นน้อยกว่า

หากคุณเสียบราคาซื้อ เงินดาวน์ ระยะเวลาเงินกู้ และ APR ของคุณ (ดูข้อมูลเพิ่มเติมด้านล่างในหัวข้อ "อัตราดอกเบี้ยเทียบกับ เมษายน") ลงใน Investopedia เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยคุณจะเห็นว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณให้กับผู้ให้กู้จะเท่ากับ $1,432.25 (คุณอาจจ่ายสำหรับสิ่งต่าง ๆ เช่น ประกันจำนอง และภาษีทรัพย์สินที่ถือใน สัญญาแม้ว่าจะไม่ได้ไปที่ผู้ให้กู้จริงก็ตาม) ดังที่เราได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ $1,000 ของการชำระเงินครั้งแรกของคุณครอบคลุมต้นทุนดอกเบี้ยอย่างเคร่งครัด นั่นหมายความว่าส่วนที่เหลืออีก 432.25 ดอลลาร์กำลังชำระยอดเงินกู้หรือเงินต้นคงค้างของคุณ

สมมติว่าคุณไม่รีไฟแนนซ์ เงินกู้ของคุณจะจ่ายเท่าเดิมในอีก 15 ปีต่อมา แต่ตอนนี้คุณได้หักเงินต้นของคุณไปแล้ว ตอนนี้คุณเป็นหนี้เงินต้นประมาณ 193,000 ดอลลาร์สำหรับเงินกู้ของคุณ เมื่อคุณคูณยอดดุลนั้นด้วยอัตราดอกเบี้ยของคุณ (0.04 ÷ 12 เดือน) คุณจะพบว่าส่วนดอกเบี้ยของการชำระเงินของคุณตอนนี้เหลือเพียง 643.43 ดอลลาร์เท่านั้น แต่คุณกำลังจ่ายเงินต้นส่วนใหญ่ของคุณ: 786.82 ดอลลาร์

ในช่วงสองสามปีสุดท้ายของการจำนอง คุณจะต้องจ่ายเงินต้นจำนวนมากขึ้นในแต่ละเดือนเมื่อดอกเบี้ยของคุณลดลง โดยการปรับระดับการชำระเงินของคุณเช่นนี้ ผู้ให้กู้จะทำให้การชำระเงินของคุณสามารถจัดการได้มากขึ้น หากคุณจ่ายเงินต้นเท่ากันตลอดระยะเวลาเงินกู้ คุณจะต้องทำเงินให้สูงขึ้นทุกเดือน การชำระเงินทันทีหลังจากนำเงินกู้ออก แล้วดูจำนวนเงินที่ลดลงที่ส่วนท้ายของ การชำระคืน

หากคุณสงสัยว่าคุณจะจ่ายเงินต้นกับดอกเบี้ยเป็นจำนวนเท่าใดเมื่อเวลาผ่านไป Investopedia Mortgage Calculator ยังแสดงรายละเอียดการชำระเงินของคุณตลอดระยะเวลาเงินกู้ของคุณ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรับอัตราได้

หากคุณจำนองที่มีอัตราคงที่และชำระเฉพาะจำนวนเงินที่ถึงกำหนดชำระ การชำระเงินรายเดือนทั้งหมดของคุณจะยังคงเท่าเดิมตลอดระยะเวลาเงินกู้ของคุณ ส่วนของการชำระเงินของคุณที่มีสาเหตุมาจากดอกเบี้ยจะค่อยๆ ลดลง เนื่องจากมีการจัดสรรเงินต้นให้กับคุณมากขึ้น แต่จำนวนเงินทั้งหมดที่คุณค้างชำระจะไม่เปลี่ยนแปลง

อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ใช้ไม่ได้กับผู้กู้ที่ถอนเงิน การจำนองแบบปรับได้หรือ ARM. พวกเขาจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดในช่วงเริ่มต้นของเงินกู้ แต่หลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง—เช่น หนึ่งปีหรือห้าปี ขึ้นอยู่กับเงินกู้ การจำนอง “รีเซ็ต” เป็นอัตราดอกเบี้ยใหม่ บ่อยครั้ง อัตราเริ่มต้นตั้งไว้ต่ำกว่าอัตราตลาด ณ เวลาที่คุณยืม แล้วเพิ่มขึ้นหลังจากการรีเซ็ต

ทันใดนั้น คุณจะสังเกตเห็นว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณเปลี่ยนไป นั่นเป็นเพราะเงินต้นที่ค้างชำระของคุณกำลังถูกคูณด้วยอัตราดอกเบี้ยอื่น (มักจะสูงกว่า)

อัตราดอกเบี้ยเทียบกับ เมษายน

เมื่อได้รับข้อเสนอเงินกู้ คุณอาจพบคำที่เรียกว่า อัตราร้อยละต่อปีหรือAPR. APR และอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจากคุณเป็นสองสิ่งที่แยกจากกัน ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะเข้าใจความแตกต่าง

ต่างจากอัตราดอกเบี้ยที่ APR ปัจจัยในต้นทุนรวมรายปีของเงินกู้ รวมทั้งค่าธรรมเนียมเช่นประกันจำนอง คะแนนส่วนลด, เงินกู้ ค่าธรรมเนียมการกำเนิด และบางส่วน ค่าปิด. เป็นค่าเฉลี่ยต้นทุนรวมของการกู้ยืมตลอดระยะเวลาเงินกู้

สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย ไม่ใช่อัตราร้อยละต่อปี อย่างไรก็ตาม กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้กู้ต้องเปิดเผย APR บน ประมาณการสินเชื่อ พวกเขาให้หลังจากที่คุณส่งใบสมัครเพื่อให้คุณสามารถมีภาพที่ถูกต้องมากขึ้นว่าคุณจ่ายเงินเพื่อยืมเงินนั้นจริง ๆ เท่าไหร่

ผู้ให้กู้บางรายอาจคิดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า แต่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่วงหน้าที่สูงขึ้น ดังนั้นการรวม APR จะช่วยให้การเปรียบเทียบข้อเสนอเงินกู้ต่างๆ เป็นไปอย่างครอบคลุมมากขึ้น เนื่องจาก APR รวมค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง จึงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง

บรรทัดล่าง

คุณน่าจะรู้จำนวนเงินที่คุณจ่ายให้กับผู้ให้บริการจำนองในแต่ละเดือน แต่การหาว่าเงินนั้นถูกแบ่งระหว่างเงินต้นและดอกเบี้ยอย่างไรนั้นอาจดูลึกลับ อันที่จริง การหาจำนวนเงินที่คุณจ่ายเป็นดอกเบี้ยนั้นง่ายพอๆ กับการคูณอัตราดอกเบี้ยด้วยยอดค้างชำระแล้วหารด้วย 12 เป็นเพียงเพราะผู้ให้กู้ปรับจำนวนเงินที่เครดิตไปยังยอดเงินกู้เดิมของคุณเพื่อให้การชำระเงินของคุณมีความสม่ำเสมออย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา