ข้อห้ามในการโฆษณาจำนองย้อนกลับคืออะไร?
ย้อนกลับการจำนอง สามารถจัดหาเงินสดที่จำเป็นมากสำหรับผู้สูงอายุที่มูลค่าสุทธิส่วนใหญ่ผูกติดอยู่กับมูลค่าบ้านของพวกเขา การจำนองย้อนกลับคือ เงินกู้ สำหรับเจ้าของบ้านที่อายุ 62 ปีขึ้นไปและมีส่วนของบ้านมาก ช่วยให้ผู้สูงอายุเหล่านี้สามารถกู้ยืมเงินกับมูลค่าของบ้านและรับเงินเป็นก้อน การชำระเงินรายเดือนคงที่ หรือวงเงินสินเชื่อ ยอดเงินกู้ทั้งหมดจะถึงกำหนดชำระเมื่อผู้กู้เสียชีวิต ย้ายออกไปอย่างถาวร หรือขายบ้าน
มีปัญหาบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการจำนองย้อนกลับอย่างไรก็ตาม นอกจากโอกาสที่จะหลอกลวงผู้สูงอายุแล้ว การจำนองย้อนกลับมีความเสี่ยงที่ถูกต้องตามกฎหมาย. แม้จะมีการปฏิรูปเมื่อเร็วๆ นี้ แต่ก็ยังมีสถานการณ์ที่ แม่หม้ายหรือแม่หม้ายอาจเสียบ้านได้ เมื่อคู่สมรสเสียชีวิต นอกจากนี้ยังมีกรณีที่มีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับโดยใช้การอ้างสิทธิ์ที่เป็นเท็จ
ตัวอย่างเช่น. นายหน้าจำนองย้อนกลับในแคลิฟอร์เนียบอกกับผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าอย่างไม่ถูกต้องว่าการจำนองย้อนกลับหมายความว่าไม่มีการชำระเงิน พวกเขาอ้างว่าผู้กู้ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์จำนองย้อนกลับ ความจริงก็คือ คนที่เอาการจำนองย้อนกลับจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายหลายส่วน ต้องทำช่วงของ ค่าใช้จ่าย รวมทั้งค่าธรรมเนียมในการปิด การประเมิน การประกันกรรมสิทธิ์ และทรัพย์สิน การประกันภัย และการบำรุงรักษา ค่าธรรมเนียม
ด้วยเหตุนี้ บางรัฐได้ผ่านกฎหมายที่ห้ามสิ่งที่ผู้ให้กู้สามารถและไม่สามารถพูดได้เมื่อพวกเขากำลังส่งเสริมการจำนองย้อนกลับ กฎเหล่านี้เป็นส่วนเพิ่มเติมจากข้อบังคับของรัฐบาลกลางที่กำหนดวิธีการโฆษณาการจำนอง
- กฎหมายของรัฐบาลกลางหลายฉบับ รวมถึงกฎหมายว่าด้วยการโฆษณาจำนองและแนวปฏิบัติ (กฎของแผนที่) ความจริงในการให้ยืม พระราชบัญญัติ (TILA) และพระราชบัญญัติคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภคปี 2010—ควบคุมวิธีที่การจำนองย้อนกลับสามารถทำได้ โฆษณา
- กฎเหล่านี้ห้ามการเรียกร้องที่หลอกลวงในการโฆษณาจำนองและการสื่อสารเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่ส่งถึงผู้บริโภคโดยนายหน้าจำนอง ผู้ให้กู้ บริการ และตัวแทนโฆษณา
- หลายรัฐได้ผ่านกฎหมายเพื่อควบคุมการโฆษณาจำนองย้อนกลับ
- แม้จะมีกฎเหล่านี้ สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) ได้แสดงความกังวลเกี่ยวกับวิธีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับ
- ผู้บริโภคควรระวังโฆษณาสำหรับการจำนองย้อนกลับที่นำเสนอผลิตภัณฑ์นี้เป็นแหล่งรายได้หรือเพื่อประโยชน์ของรัฐบาล การจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้และควรได้รับการปฏิบัติเช่นนี้
กฎหมายของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการโฆษณาจำนองย้อนกลับ
การโฆษณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นส่วนที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวดในตลาดบริการทางการเงิน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นการซื้อที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวที่คนส่วนใหญ่จะทำในช่วงชีวิตของพวกเขา เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้ไร้ยางอายใช้ประโยชน์จากผู้กู้ การโฆษณาจำนองถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง กฎหมายที่สำคัญที่สุดคือกฎหมายว่าด้วยการโฆษณาจำนองและแนวปฏิบัติ (กฎของแผนที่) พระราชบัญญัติความจริงในการให้ยืม (TILA), และ พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน พ.ศ. 2553.
ในกฎหมายเหล่านี้ กฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการโฆษณาจำนองแบบย้อนกลับคือกฎ MAP หรือที่เรียกว่า ระเบียบN. พระราชบัญญัตินี้กำหนดวิธีการที่ผู้ให้กู้จำนอง, ผู้ให้บริการ, โบรกเกอร์, เอเจนซี่โฆษณา และอื่นๆ สามารถโฆษณาบริการจำนองได้ กฎห้ามการเรียกร้องที่หลอกลวงในการโฆษณาจำนองและการสื่อสารเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่ส่งถึงผู้บริโภคโดยนายหน้าจำนอง ผู้ให้กู้ บริการ และตัวแทนโฆษณา
นอกจากนี้ยังมีกฎเกณฑ์ที่ใช้เฉพาะกับการจำนองย้อนกลับ การจำนองย้อนกลับส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกานั้น การจำนองการแปลงส่วนของบ้าน (HECMs)ซึ่ง สำนักงานบริหารการเคหะแห่งชาติ (FHA) ประกัน FHA ควบคุมการโฆษณาสินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนจาก FHA และมีกฎเกณฑ์เฉพาะสำหรับการจำนองย้อนกลับ ภายใต้กฎของ FHA ผู้ให้กู้ต้องอธิบายข้อกำหนดและคุณลักษณะทั้งหมดของโปรแกรม HECM ด้วยภาษาที่ชัดเจนและสม่ำเสมอแก่ผู้บริโภค
CFPB ได้แสดงความกังวลซ้ำแล้วซ้ำเล่าเกี่ยวกับวิธีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับ ในรายงานปี 2015 หน่วยงานระบุว่าหลังจากดูโฆษณาสำหรับการจำนองย้อนกลับ "ผู้บริโภคสับสนเกี่ยวกับการจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้และพวกเขา ถูกทิ้งไว้ด้วยความรู้สึกผิด ๆ ว่าพวกเขาเป็นผลประโยชน์ของรัฐบาลหรือว่าการจำนองย้อนกลับจะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถอยู่บ้านได้ตลอดช่วงเวลาที่เหลือ ชีวิต."
กฎหมายของรัฐบาลกลางที่เกี่ยวข้องกับการโฆษณาจำนองย้อนกลับได้รับการดูแลโดย คณะกรรมาธิการการค้าแห่งสหพันธรัฐ (FTC) และ CFPB ซึ่งได้ดำเนินการกับผู้ให้กู้จำนองหลายรายสำหรับการเรียกร้องเท็จที่เกี่ยวข้องกับการโฆษณาจำนองย้อนกลับ
สำนักงานคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภค (CFPB) ได้แสดงความกังวลซ้ำแล้วซ้ำเล่าเกี่ยวกับวิธีการโฆษณาจำนองย้อนกลับ หน่วยงานได้เรียกร้องให้ชาวอเมริกันที่มีอายุมากกว่าให้ระวังโฆษณาจำนองย้อนกลับที่ทำให้เข้าใจผิดหรือสับสน ลูกค้าควรระลึกไว้เสมอว่าการจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้ โฆษณาอาจทำให้เข้าใจผิดได้ และหากไม่มีแผนที่ดี คุณอาจ อายุยืนกว่าเงินกู้ยืม.
กฎหมายของรัฐเกี่ยวกับการโฆษณาจำนองย้อนกลับ
นอกเหนือจากกฎหมายของรัฐบาลกลางแล้ว หลายรัฐได้ผ่านกฎหมายที่จำกัดวิธีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับ
บางส่วนของกฎหมายเหล่านี้ เช่น กฎหมายในนอร์ธแคโรไลนาและเทนเนสซี มีเป้าหมายที่จะจำกัดความสามารถของผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับเพิ่มเติมเพื่อบิดเบือนวิธีการทำงานของเงินกู้เหล่านี้ อื่นๆ เช่น กฎหมายที่มีผลบังคับใช้ในรัฐโอเรกอน ได้กำหนดการเปิดเผยข้อมูลจำนวนหนึ่ง—ข้อมูลสำคัญ ที่ผู้ให้กู้ต้องสื่อสารกับผู้ที่อาจกู้ได้—และระบุสิ่งเหล่านี้จะต้องโดดเด่นและไม่ใช่แค่เพียง ปรากฏใน พิมพ์ดี.
รัฐหลายแห่งพยายามปกป้อง แทนที่จะห้ามโฆษณาบางประเภท ผู้บริโภคโดยการเพิ่มช่วงการให้คำปรึกษาที่ผู้กู้จำนองย้อนกลับที่มีศักยภาพทั้งหมดต้อง เข้าร่วม. สหรัฐอเมริกา. กรมการเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD) กำหนดให้ผู้กู้จำนองย้อนกลับที่คาดหวังทั้งหมดเพื่อจบช่วงการให้คำปรึกษานี้ พวกเขาระบุว่าที่ปรึกษาจำเป็นต้องให้รายละเอียด ข้อดีและข้อเสียของการจำนองย้อนกลับ.
การละเมิดการโฆษณาจำนองย้อนกลับคืออะไร?
การโฆษณาจำนองย้อนกลับมีการควบคุมอย่างเข้มงวด และกฎหมายของรัฐบาลกลางจำนวนหนึ่งห้ามมิให้ผู้ให้กู้อ้างสิทธิ์ในการโฆษณาที่เป็นการหลอกลวง ซึ่งรวมถึงกฎหมายว่าด้วยการโฆษณาจำนองและแนวปฏิบัติในการโฆษณา (กฎของแผนที่) หรือที่เรียกว่าระเบียบ N— พระราชบัญญัติความจริงในการให้ยืม (TILA) และพระราชบัญญัติการคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภคปี 2010
ตัวอย่างการโฆษณาเท็จสำหรับการจำนองย้อนกลับคืออะไร?
สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB) ได้แสดงความกังวลเกี่ยวกับวิธีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับ ในการศึกษาวิจัยปี 2015 หน่วยงานพบว่าหลังจากดูโฆษณาจำนองย้อนกลับ ผู้บริโภคสับสนเกี่ยวกับการจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้และ พวกเขาถูกทิ้งไว้ด้วยความรู้สึกผิด ๆ ว่าพวกเขาเป็นผลประโยชน์ของรัฐบาลหรือว่าพวกเขาจะให้แน่ใจว่าผู้บริโภคสามารถอยู่ในบ้านของพวกเขาได้ตลอดช่วงเวลาที่เหลือ ชีวิต.
ใครเป็นผู้ควบคุม บริษัท สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ?
ในระดับรัฐบาลกลาง กรมการเคหะและการพัฒนาเมือง สำนักงานคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภค และคณะกรรมการการค้าแห่งสหพันธรัฐควบคุมกิจกรรมของผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับ อย่างไรก็ตาม หลายรัฐได้ผ่านกฎหมายที่ควบคุมวิธีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับ
บรรทัดล่าง
มีกฎหมายของรัฐบาลกลางหลายฉบับที่ควบคุมวิธีการโฆษณาการจำนองย้อนกลับ ซึ่งรวมถึงกฎหมายว่าด้วยการโฆษณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยและหลักปฏิบัติ (กฎของแผนที่) พระราชบัญญัติความจริงในการให้ยืม (TILA) และพระราชบัญญัติคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภคปี 2010 กฎเหล่านี้ห้ามการเรียกร้องที่หลอกลวงในการโฆษณาจำนองและการสื่อสารเชิงพาณิชย์อื่น ๆ ที่ส่งถึงผู้บริโภคโดยนายหน้าจำนอง ผู้ให้กู้ บริการ และตัวแทนโฆษณา หลายรัฐได้ผ่านกฎหมายที่ควบคุมวิธีการโฆษณาจำนองย้อนกลับ
แม้จะมีกฎเหล่านี้ แต่สำนักคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภคได้แสดงความกังวลเกี่ยวกับวิธีการโฆษณาจำนองย้อนกลับ ผู้บริโภคจึงควรระวังโฆษณาสำหรับการจำนองย้อนกลับที่นำเสนอผลิตภัณฑ์นี้เป็นแหล่งรายได้หรือเพื่อประโยชน์ของรัฐบาล การจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้และควรได้รับการปฏิบัติเช่นนี้