เจ้าของทรัพย์สินสำนักงานที่ประสบปัญหามากขึ้นเพียงแค่เลือกที่จะเดินจากไป

การชะลอตัวใน ตลาดสำหรับสำนักงานพาณิชย์ อวกาศทำให้เจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากขึ้นตัดสินใจที่จะเดิน ห่างจากการจำนองที่พวกเขาไม่สามารถจ่ายได้ตอนนี้หรือไม่สามารถจ่ายได้หลังจากรีไฟแนนซ์ด้วยดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอย่างมาก ราคา.

เจ้าของตั้งแต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยไปจนถึงบริษัทเอกชนยักษ์ใหญ่ เช่น Blackstone ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการพาณิชย์รายใหญ่ที่สุดในโลก ต่างตัดสินใจเช่นนั้นในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา แนวโน้มดังกล่าวได้เพิ่มริ้วรอยแห่งปัญหาให้กับตลาดสำนักงานพาณิชย์ที่เต็มไปด้วยสินเชื่อที่มีปัญหา การค้างชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้น และมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง

“มีเจ้าของจำนวนมากคุกเข่าลงและไปโบสถ์” Vince Schwab กรรมการผู้จัดการบริหารของ Marcus & Millichap ซึ่งเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานซานฟรานซิสโกกล่าว "ฉันล้อเล่น แต่มันเป็นเรื่องจริง"

"มันจะเป็นการเดินทางที่ยาวนาน มีหลายสิ่งที่ต้องกลับไปที่ธนาคาร" Schwab กล่าว

Darin Mellott รองประธานฝ่ายวิจัยตลาดทุนของ CBRE บริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และบริการการลงทุนเห็นพ้องต้องกัน

“มีผู้เล่นในตลาดบางรายที่ตัดสินใจว่า 'เราจะคืนกุญแจให้'” เมลล็อตต์กล่าว และเสริมว่ามีปัญหาพื้นฐานเกี่ยวกับสิ่งนั้น: “ผู้ให้กู้ไม่ต้องการเป็นผู้จัดการสินทรัพย์”

ซึ่งหมายความว่าการสูญเสียเงินกู้จะไหลเข้าสู่นักลงทุนในหลักทรัพย์อย่างมากโดยมีกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการจำนองเชิงพาณิชย์ ซึ่งมีมูลค่าตลาด 1 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ

สินเชื่อที่ไม่ดีไม่เลือกปฏิบัติ

ในตลาดสำนักงานที่แตกต่างกันซึ่งผันผวนตามประเภทอสังหาริมทรัพย์และสถานที่ตั้ง คุณสมบัติที่น่าสนใจบางแห่งยังคงมีค่าเช่าสูงเป็นประวัติการณ์

อย่างไรก็ตาม พื้นที่อื่น ๆ ของพื้นที่ใจกลางเมืองใหญ่ต้องเผชิญกับการล่มสลายทันที Schwab กล่าวว่ามูลค่าสำนักงานในใจกลางเมืองซานฟรานซิสโกคิดเป็นตารางฟุตลดลง 60-70% จากจุดสูงสุดเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา

แม้ว่าอายุ ประเภท และที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์อาจแตกต่างกัน แต่ขนาดของข้อตกลงหรือสินเชื่อไม่ได้แยกจากกัน Schwab ซึ่งเชี่ยวชาญในข้อตกลงมูลค่าน้อยกว่า 30 ล้านดอลลาร์กล่าวว่าสำนักงานทุกประเภทและทุกขนาดประสบปัญหาเงินกู้ และเมื่อเจ้าของประกันตัว ผลกระทบต่อเนื่องต้องใช้เวลาในการแก้ไข

Schwab กล่าวว่า "มันเป็นพื้นฐานเป็นกรณี ๆ ไป" เขาสังเกตเห็นมากขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ ข้อตกลงการไล่เบี้ยเงื่อนไขของหลักทรัพย์ค้ำประกันหนี้ที่มีการจำนองเพื่อการพาณิชย์ (CMBS) ที่มีบันทึกผิดนัด และผู้จัดการการจัดจำหน่ายและนายหน้าที่เกี่ยวข้องในข้อตกลงเดิม

เขากล่าวว่ามันเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนเสมอ

หมายเหตุที่มีปัญหามากขึ้นเรื่อยๆ

นอกจากนี้ยังเป็นกระบวนการที่กลายเป็นเรื่องธรรมดามากขึ้น อัตราการค้างชำระในอาคารสำนักงานพาณิชย์ของสหรัฐฯ สูงถึง 4% ในเดือนพฤษภาคม มากกว่าสองเท่าของอัตรา 1.7% เมื่อหกเดือนก่อน

ในขณะเดียวกัน จำนวนสินเชื่อหลักทรัพย์ที่มีการจดจำนองเพื่อการพาณิชย์ที่โอนไปยังสิ่งที่เรียกว่า "ผู้ให้บริการพิเศษ" ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ให้บริการพิเศษเข้าควบคุมสินเชื่อที่มีปัญหาหรือสินเชื่อที่ผิดนัดจากผู้ให้บริการหลักของสินเชื่อ CMBS ซึ่งโดยปกติจะจัดการการชำระเงินและสื่อสารกับผู้กู้

ในเดือนพฤษภาคม สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานคิดเป็น 41% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ทั้งหมดที่โอนไปยังสินเชื่อพิเศษ พนักงานบริการ และจำนวนสินเชื่อสำนักงานในบริการพิเศษเพิ่มขึ้นเป็น 6.2% ของทรัพย์สินสำนักงานทั้งหมด สินเชื่อ ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 3.6% เมื่อหกเดือนที่แล้ว และเป็นครั้งแรกในรอบ 13 ปีที่อัตราค่าบริการพิเศษเกิน 6%

เช่นเดียวกับที่พวกเขาทำในช่วงที่สินเชื่อบ้านซับไพรม์พุ่งกระฉูดจนทำให้เกิดวิกฤตการเงินโลกในปี 2551-2552 สินเชื่อที่มีดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวกำลังตามหลอกหลอนตลาดอยู่ในขณะนี้ สินเชื่อดังกล่าวคิดเป็น 88% ของการออก CMBS ในปี 2564 เพิ่มขึ้นจาก 51% ในปี 2556

แบล็กสโตนประกันตัว

อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นทำให้การรีไฟแนนซ์สินเชื่อเหล่านั้นกลายเป็นเรื่องเสียเปรียบสำหรับเจ้าของทรัพย์สินในสำนักงาน ในปีนี้เพียงปีเดียว สมาคมธนาคารสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Bankers Association) คาดการณ์ว่าหนี้นอกสำนักงานที่ไม่ใช่ธนาคารจะครบกำหนด 92,000 ล้านดอลลาร์ ผู้กู้จะต้องรีไฟแนนซ์หนี้นั้น ผิดนัดชำระหนี้หรือขายทรัพย์สินอ้างอิง

Blackstone ยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ระดมทุนได้ 30,400 ล้านดอลลาร์เมื่อต้นปีนี้ได้เลือกที่จะเดินออกไปมากกว่าหนึ่งครั้ง

บริษัทหยุดชำระเงินในเดือนมีนาคม ทั้งเงินกู้ 325 ล้านดอลลาร์สำหรับอาคารสำนักงานในลาสเวกัสที่เป็นเจ้าของ และอาคารสำนักงานใจกลางเมืองแมนฮัตตันที่ซื้อในปี 2557 ในราคา 605 ล้านดอลลาร์

นอกจากนี้ มีรายงานว่าบริษัทได้พิจารณาที่จะเลิกใช้เงินกู้จำนวน 274 ล้านดอลลาร์ในปี 2560 เพื่อซื้อโรงแรม Club Quarters ในชิคาโก ซานฟรานซิสโก บอสตัน และฟิลาเดลเฟีย เจ้าหน้าที่พิเศษเข้ารับเงินกู้ดังกล่าวในเดือนมิถุนายน 2563 เนื่องจากการเดินทางหยุดกะทันหันในช่วงการระบาดของโควิด-19 แบล็กสโตนไม่ได้ชำระเงินกู้ตั้งแต่นั้นมา

การแก้ไข—27 มิถุนายน 2023: บทความฉบับก่อนหน้าสะกดชื่อผู้เชี่ยวชาญจาก CBRE ผิด ดาริน เมลล็อตต์.