การหักภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
เปิดตัวพร้อมกับภาษีเงินได้ในปี พ.ศ. 2456 การหักภาษีดอกเบี้ยจำนอง นับแต่นั้นมาได้กลายเป็นการลดหย่อนภาษีที่ชื่นชอบสำหรับเจ้าของบ้านในสหรัฐฯ หลายล้านคนในที่นี้ เราจะพิจารณากฎที่มีอยู่ซึ่งอยู่เบื้องหลังการหักเงินนี้ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงใหม่ที่เกิดจากกฎหมายภาษีในเดือนธันวาคม 2017
การหักเงิน: ใครมีคุณสมบัติ
ในกรณีส่วนใหญ่ ดอกเบี้ยจำนองทั้งหมดจนถึงระดับเงินกู้หนึ่งๆ สามารถหักออกจากภาษีรัฐบาลกลางของสหรัฐอเมริกาได้ โดยที่เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดต่อไปนี้:
- พวกเขายื่น แบบฟอร์ม 1040 และ แยกรายการหัก ในตาราง A
- พวกเขาต้องรับผิดตามกฎหมายสำหรับเงินกู้ – คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยได้หากคุณชำระเงินกู้ของคนอื่น
- พวกเขาชำระเงินค่าบ้านที่มีคุณสมบัติครบถ้วน
หนี้ที่ได้มาเทียบกับ ตราสารทุน: ส่วนต่างภาษีขนาดใหญ่
แน่นอนว่าเนื่องจากการหักเงินถูกควบคุมโดยรัฐบาล กฎเกณฑ์ต่างๆ จึงไม่ง่ายอย่างที่คิดในแวบแรก หนี้มีสองประเภทที่สร้างดอกเบี้ยหักลดหย่อนภาษีได้ ประการแรกคือหนี้ที่ถูกนำออกไปเพื่อซื้อ สร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณ หนี้ประเภทนี้เรียกว่า "การได้มาซึ่งหนี้." ประเภทที่สองคือหนี้ที่ถูกนำออกไปเพื่อวัตถุประสงค์อื่นและเรียกว่า "หนี้ตราสารทุน" เพราะมันดึงมาจากส่วนของทรัพย์สินของคุณ ความแตกต่างนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษนับตั้งแต่มีการผ่านกฎหมายภาษีใหม่ในเดือนธันวาคม 2017 (ดู
บิลภาษี GOP ส่งผลต่อคุณอย่างไร).การเรียกเก็บเงินรวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในจำนวนดอกเบี้ยที่ผู้กู้สามารถหักจากเงินให้กู้ยืมจำนองและหนี้ส่วนของบ้าน ทำให้ดอกเบี้ยสามารถหักได้เฉพาะสำหรับเงินกู้ยืมที่มีมูลค่าไม่เกิน 750,000 ดอลลาร์เท่านั้น นอกจากนี้ กฎเกณฑ์ต่างๆ ได้เปลี่ยนแปลงไปสำหรับเงินกู้ยืมเพื่อการซื้อบ้านซึ่งไม่ได้ใช้เป็นหนี้ซื้อกิจการ ตัวอย่างเช่น เพื่อชำระค่าใช้จ่ายทางการแพทย์หรือค่าเล่าเรียน แทนที่จะปรับปรุงบ้านนี่คือรายละเอียดบางส่วน
- หลังต.ค. 13 ต.ค. 2530 จนถึง ธ.ค. 16, 2017, หนี้: ดอกเบี้ยจำนองที่นำออกไปซื้อ สร้าง หรือปรับปรุงบ้านหลังวันที่ 13 ตุลาคม 2530 อาจหักออกจนหมดได้ก็ต่อเมื่อ หนี้ทั้งหมดจากการจำนองทั้งหมด รวมถึงหนี้ปู่จำนวน 1 ล้านเหรียญหรือน้อยกว่า และ 500,000 เหรียญหรือน้อยกว่าสำหรับ คู่สมรสยื่นแยกกัน.
- หลังธ.ค. 16 ต.ค. 2560 ถึง ธ.ค. 31, 2025, หนี้: ดอกเบี้ยในการจำนองใหม่ที่ถูกนำออกไปเพื่อซื้อ สร้าง หรือปรับปรุงบ้านของคุณสามารถหักลดหย่อนได้ทั้งหมดก็ต่อเมื่อ หนี้ทั้งหมดจากการจำนองทั้งหมดเป็นจำนวน $750,000 และ $500,000 หรือน้อยกว่าสำหรับคู่สมรสที่ยื่นฟ้อง แยกจากกัน (ครอบคลุมด้วย: เงินกู้ยืมภายใต้สัญญาที่มีผลผูกพันซึ่งมีผลใช้บังคับก่อนวันที่ 16/12/60 ตราบใดที่การซื้อบ้านปิดก่อนวันที่ 1/4/61) ดอกเบี้ยเงินกู้เก่า – และการรีไฟแนนซ์ใหม่ของสินเชื่อเก่าดังกล่าว – ยังคงหัก 1 ล้านดอลลาร์
- สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังต.ค. 13 ต.ค. 2530 จนถึง ธ.ค. 16, 2017: ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งที่สอง (หรือวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) ที่นำออกด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อ สร้างหรือปรับปรุง บ้านของคุณต้องรวม 100,000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่าสำหรับคู่สมรสและ 50,000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่าสำหรับคนโสดหรือคู่สมรสที่ยื่นฟ้อง แยกจากกัน พวกเขาจะต้องรวมน้อยกว่า มูลค่าตลาดยุติธรรม ของบ้านคุณลบด้วยมูลค่าของหนี้ปู่ทวดทั้งหมด และหลัง 13 ตุลาคม 2530 หนี้จำนองทั้งหมด
- สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังต.ค. 13 ต.ค. 2530 จนถึง ธ.ค. 16, 2017: ดอกเบี้ยจากการจำนองครั้งที่สอง (หรือวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย) ที่นำออกด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อ สร้างหรือปรับปรุงบ้านของคุณจะไม่หักเลย นี่เป็นเรื่องจริง แม้ว่าเงินกู้เดิมจะออกก่อนธ.ค. 16 ต.ค. 2560 จนถึง ธ.ค. 31, 2025. จากนั้นในทางทฤษฎี กฎการกู้ยืมจะเปลี่ยนกลับไปเป็นกฎหลังปี 1987..
หากคุณทำตามตรรกะนั้นได้โดยไม่สับสน แสดงว่าคุณอยู่ในเกณฑ์ดีแล้ว แต่อย่าเพิ่งเริ่มหักเงิน มีข้อกำหนดเพิ่มเติม แม้ว่าคุณจะมีสิทธิ์ได้รับการหักเงินตามเกณฑ์ที่ระบุไว้ข้างต้น คุณไม่สามารถหักเงินได้เว้นแต่การจำนองของคุณจะถูกจัดประเภทเป็น หนี้ที่มีหลักประกันซึ่งหมายความว่าบ้านของคุณต้องทำหน้าที่เป็น หลักประกัน สำหรับหนี้ ถ้ามันเป็น หนี้ไม่มีหลักประกันถือเป็นสินเชื่อส่วนบุคคลและไม่สามารถหักดอกเบี้ยได้
คำจำกัดความของ 'บ้าน'
อุปสรรคต่อไปที่คุณต้องข้ามคือการทำให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของคุณเป็น "บ้านที่มีคุณสมบัติ" เพื่อให้เป็นไปตามคำจำกัดความนี้ ที่พักต้องมีอุปกรณ์สำหรับนอน ประกอบอาหาร และห้องสุขา รายการที่เหมาะสมกับคำจำกัดความนี้อาจรวมถึงที่อยู่อาศัยหลัก บ้านหลังที่สอง คอนโดมิเนียม บ้านเคลื่อนที่ รถพ่วงบ้าน หรือเรือ
หากบ้านของคุณเป็นบ้านหลังที่สอง คุณสามารถหักดอกเบี้ยจากบ้านหลังที่สองได้เพียงหลังเดียวเท่านั้น คุณต้องใช้ทรัพย์สินนั้นอย่างน้อย 14 วันในระหว่างปี หากบ้านหลังที่สองของคุณเป็นทรัพย์สินให้เช่า คุณต้องใช้มากกว่า 10% ของเวลาที่ทรัพย์สินนั้นให้เช่า หากทรัพย์สินให้เช่าของคุณไม่ตรงตามเกณฑ์เหล่านี้ ดอกเบี้ยจะไม่อยู่ในตาราง A และต้องอยู่ในรายการ E แทน
รีไฟแนนซ์
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงได้กระตุ้นให้เจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของตน การรีไฟแนนซ์ให้โอกาสในการลดการชำระเงินจำนองรายเดือน ลดระยะเวลาเงินกู้ หรือทั้งสองอย่าง เมื่อการรีไฟแนนซ์เสร็จสิ้นโดยไม่ต้องรับภาระหนี้เพิ่มเติม ดอกเบี้ยทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการจำนองยังคงสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ เมื่อเจ้าของบ้านใช้บ้านเป็นกระปุกออมสินและรีไฟแนนซ์เพื่อนำทุนออกเพื่อสร้างเงินใช้จ่าย นั่นคือ ด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อ สร้าง หรือปรับปรุงบ้านของพวกเขา – หนี้ตราสารทุนในบ้านหลังวันที่ 13 ตุลาคม 2530 ใช้กฎ: คุณสามารถหักดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 100,000 ดอลลาร์หรือน้อยกว่า ฯลฯ ขึ้นอยู่กับภาษีของคุณ สถานะ. (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ เมื่อไร (และเมื่อไม่) ในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ.)
พิสูจน์ให้ IRS
ในกรณีที่มีการตรวจสอบโดย Internal Revenue Service คุณจะต้องมีสำเนา แบบฟอร์ม 1098, ใบแจ้งยอดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งควรจัดทำทุกปีโดยบริษัทที่ถือจำนองของคุณ หากคุณชำระเงินจำนองให้กับบุคคลธรรมดา คุณจะต้องระบุชื่อ หมายเลขประกันสังคม และที่อยู่ของผู้ถือจำนอง นอกเหนือจากจำนวนดอกเบี้ยที่จ่าย(อ่านเพิ่มเติมได้ที่ รอดจากการตรวจสอบของกรมสรรพากร.)
บรรทัดล่าง
การหักภาษีดอกเบี้ยจำนองบ้านเป็นที่ชื่นชอบของเจ้าของบ้านและดูถูกเหยียดหยามโดยผู้สนับสนุนการปฏิรูปภาษีเงินได้ ภาษีแบน ผู้สนับสนุนสนับสนุนการยุติการหักเงินนี้ และหลายปีที่ผ่านมา สมาชิกสภานิติบัญญัติของสหรัฐฯ ทั้งสองฝ่าย หารือเกี่ยวกับแผนการปฏิรูปภาษีที่หลากหลายซึ่งโดยทั่วไปเกี่ยวข้องกับการยกเลิกภาษีดอกเบี้ยจำนอง การหักเงิน มันอยู่รอดในรูปแบบที่ลดลงในใบกำกับภาษีปี 2017 จะเกิดอะไรขึ้นต่อไปต้องคอยดู
ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ทำความเข้าใจโครงสร้างการชำระเงินจำนอง.