การรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับ การจ่ายเงินสด: อะไรคือความแตกต่าง?

การรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับ การจ่ายเงินสดเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวม

ความผิดพลาดของที่อยู่อาศัยทำให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของอเมริกาปรับโครงสร้างใหม่ทั้งหมด ส่วนหนึ่งของการพัฒนานั้นรวมถึงการจำกัดการจำนองที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ควบคู่ไปกับการขายบ้านใหม่จำนวนมาก ส่งผลให้นักลงทุนบางส่วนสามารถ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สองเพื่อการลงทุนและให้เช่า.

มีสองโรงเรียนหลักแห่งความคิดเมื่อพิจารณาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และวิธีการเข้าถึง พวกเขา: คนหนึ่งเชื่อว่าเป็นการฉลาดกว่าที่จะจ่ายเงินสดทั้งหมดเพื่อสร้างบ้านหลังที่สอง ในขณะที่อีกฝั่งถือสิ่งนั้น สิ่งมีชีวิต เลเวอเรจ ในทรัพย์สินที่สองหรือสามหรือสี่นั้นมีกำไรมากกว่า ด้านล่างนี้เป็นกรณีสำหรับทั้งคู่

รับจำนอง

การอภิปรายนี้มีเนื้อหาครอบคลุมอย่างกว้างขวางทางออนไลน์ และเว็บไซต์ข่าวการเงินและบล็อกหลายแห่งระบุว่าการใช้ประโยชน์นั้นเหมาะสมกว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ตัวอย่างเช่น,

Ali Boone จาก BiggerPockets.com โต้แย้งว่าผลตอบแทนสูงกว่าและความเสี่ยงต่ำกว่าเมื่อใช้ประโยชน์จากการลงทุนประเภทนี้ เหตุผลเบื้องหลังคือถ้าทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น นักลงทุนจะลดน้อยลง แต่ก็สามารถรับมากกว่าทุนเดิมได้มาก

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณลดราคาบ้าน 15% มูลค่า 500,000 ดอลลาร์ การลงทุนครั้งแรกของคุณจะเท่ากับ $75,000 สองปีต่อมา หากบ้านหลังนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 650,000 ดอลลาร์ คุณสามารถขายและรับเงินได้มากกว่า 75,000 ดอลลาร์เริ่มต้นของคุณ ในสถานการณ์สมมตินี้. ของคุณ การลงทุนหลัก รับคืน 75,000 ดอลลาร์ บวกเพิ่มอีก 75,000 ดอลลาร์ ในกรณีนั้น คุณจะเสี่ยงน้อยกว่านักลงทุนที่ซื้อเงินสดในสถานการณ์นี้ แต่ก็ยังทำกำไรได้มาก

คูณสูตรและกลยุทธ์นี้กับอสังหาริมทรัพย์สามหรือสี่แห่ง แล้วนักลงทุนที่รอบรู้สามารถทำกำไรได้ค่อนข้างมาก นักลงทุนที่มีเลเวอเรจมีโอกาสมากกว่าคู่หูที่ซื้อเงินสดในสถานการณ์ประเภทนี้ ผู้ซื้อเงินสดมักจะซื้อบ้านด้วยเงินส่วนใหญ่ที่มีเพื่อการลงทุน ในทางตรงกันข้าม นักลงทุนที่มีเลเวอเรจสามารถกระจายการจัดสรรเงินนั้นไปยังอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ ซึ่งอาจเพิ่มอัตราผลตอบแทนในระยะยาว

ความเสี่ยงของการถูกเลเวอเรจ

การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงโดยธรรมชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องรับมือกับความไม่แน่นอนในตลาดที่อยู่อาศัย ประการแรกและสำคัญที่สุด การกระจายเงินในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นแนวทางที่ควรพิจารณาอย่างจริงจังโดยนักลงทุนที่มีข้อมูลดีเท่านั้น ความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน สุขภาพโดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป และพื้นที่ที่คุณกำลังซื้อโดยเฉพาะเป็นสิ่งจำเป็น

แม้ว่าจะมีข้อดีหลายประการในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่สิ่งต่าง ๆ อาจผิดพลาดได้ สมมติว่าทรัพย์สินให้เช่าแต่ละแห่งมีค่าเสื่อมราคาอย่างรวดเร็ว นักลงทุนที่มีเลเวอเรจตอนนี้เป็นหนี้มากกว่าที่เคยเป็นมา หากคุณก้าวพลาดตลาดแม้เพียงเล็กน้อย คุณอาจสูญเสียมหาศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับอสังหาริมทรัพย์สองสามแห่งในพอร์ตของคุณ

แม้ว่าข้อดีที่นี่คือธนาคารจะสูญเสียมากกว่าที่คุณจะเสียอย่างแน่นอน แต่ คะแนนเครดิต อาจได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ศักยภาพที่สำคัญ ผลตอบแทน ดึงดูดกลยุทธ์ประเภทนี้ได้มากมาย แต่ควรเข้าหาด้วยการพิจารณาความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน แน่นอนว่ากลยุทธ์นี้จะทำให้คุณต้องผ่านกระบวนการจำนอง—ในหลายกรณี หลายครั้ง—ซึ่งเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องพิจารณา

จ่ายเงินสดเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนเงินสดสามารถหลีกเลี่ยงขั้นตอนการสมัครจำนองทั้งหมดและลงทุนอย่างรวดเร็วหากเห็นโอกาสซึ่งเป็นข้อได้เปรียบอย่างมาก ข้อดีอีกอย่างของการจ่ายเงินสดสำหรับทรัพย์สินล่วงหน้าคือคุณไม่ต้องจ่ายดอกเบี้ย แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำเหมือนตอนนี้ แต่ก็มักจะมีราคาแพงกว่าในระยะยาวในการจ่ายดอกเบี้ยประเภทใดก็ตามมากกว่าที่จะไม่มีเลย

สำหรับนักลงทุนหลายท่านที่มีเงินทุน ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเชื่อว่าตลาดจะปรับตัวขึ้นอย่างมากในอีกสองสามปีข้างหน้า

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้อบ้านในราคา $400,000 และนั่งดูจนกว่าคุณจะเห็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการขาย หากคุณพูดถูกเกี่ยวกับขาขึ้นและบ้านมีมูลค่าถึง 500,000 ดอลลาร์ นั่นคือกำไรโดยตรงของ $ 100,000 ให้กับนักลงทุนโดยไม่ต้องพิจารณาจ่ายดอกเบี้ยธนาคารหรือจำนวนเงินที่คุณยืมใน จำนอง. การมีส่วนได้เสีย 100% ในบ้านยังช่วยให้นักลงทุนสามารถกู้ยืมเงินในอนาคตได้ง่ายขึ้นหากจำเป็น การซื้อบ้านด้วยเงินสดสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันทีสำหรับนักลงทุน

นักลงทุนบางรายมองหาการสร้างรายได้หมุนเวียนด้วยอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา และผู้เช่าประเภทที่เหมาะสมสามารถจัดหาสิ่งนี้ได้

ข้อพิจารณาพิเศษ: ความเสี่ยงในการจ่ายเงินสด

การผูกทรัพย์สินทั้งหมดของคุณในการลงทุนครั้งเดียวนั้นมีความเสี่ยงสูง แนวทางนี้อาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่มีเงินจำกัดเพื่อใช้ในระยะยาว

แม้ว่าบ้านสามารถเพิ่มมูลค่าได้ แต่ก็สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน และเงินที่คุณเสียไปก็หมดไป การกระจายการลงทุน เป็นหนึ่งในบัญญัติพื้นฐานของการลงทุน การรวมสินทรัพย์ส่วนใหญ่ไว้ในประเภทสินทรัพย์เดียวสามารถทำให้เกิดการสูญเสียจำนวนมากได้ การใส่เงินหลายแสนดอลลาร์ในสินทรัพย์ประเภทเดียวยังผูกมัด สภาพคล่อง จนกว่าคุณจะมีผู้ขาย

ความแตกต่างที่สำคัญ

กลยุทธ์ทั้งสองมีข้อดี แต่สำหรับนักลงทุนประเภทต่างๆ สิ่งสำคัญประการหนึ่งที่ควรทราบคือกลยุทธ์ใดกลยุทธ์หนึ่งต้องใช้รายได้จากการลงทุนจำนวนมาก แม้แต่ผู้ซื้อที่มีเลเวอเรจที่กระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ก็ยังต้องรับความเสี่ยงที่อสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นทั้งหมดจะเสื่อมค่าลง นอกจากนี้ เมื่อซื้อบ้านใหม่ด้วยเงินสด อย่าใช้เงินออมเพื่อการเกษียณอายุหรือกองทุนฉุกเฉินของคุณ

สำหรับนักลงทุนที่มีเงินจำนวนมากพร้อมที่จะลงทุน แนวโน้มความเสี่ยงคือสิ่งที่จะขับเคลื่อนทิศทางการตัดสินใจอย่างแท้จริง ตำแหน่งที่มีเลเวอเรจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะให้ผลตอบแทนสูงกว่าอย่างไม่ต้องสงสัย แต่สำหรับ นักลงทุนที่มีส่วนร่วมน้อยหรือไม่สนใจที่ยังคงแสวงหาทุนและผลตอบแทน การซื้อเงินสดอาจจะดีกว่า ตัวเลือก.