นิยามทรัพย์สินเครดิตภาษี

ทรัพย์สินเครดิตภาษีคืออะไร?

ทรัพย์สินเครดิตภาษีเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์หรือโครงการบ้านจัดสรรที่เป็นเจ้าของโดยนักพัฒนาหรือเจ้าของบ้านที่เข้าร่วมใน เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำของรัฐบาลกลาง (LIHTC) โปรแกรม

นักพัฒนาและเจ้าของบ้านเหล่านี้สามารถขอเครดิตภาษีสำหรับอาคารที่เข้าเงื่อนไขเพื่อแลกกับการเช่าอพาร์ทเมนท์บางส่วนหรือทั้งหมดให้กับผู้เช่าที่มีรายได้ต่ำโดยมีค่าเช่าจำกัด

วิธีการทำงานของคุณสมบัติเครดิตภาษี

เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยที่มีรายได้ต่ำ (LIHTC) ได้รับการออกแบบมาเพื่อลดค่าเช่าที่ผู้เช่าที่มีรายได้ต่ำต้องจ่าย รัฐบาลให้เงินอุดหนุนเจ้าของทรัพย์สินที่ได้มา ก่อสร้าง และฟื้นฟูที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพง LIHTC ถูกตราขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของพระราชบัญญัติปฏิรูปภาษี พ.ศ. 2529

ตามรายงานของศูนย์นโยบายภาษี ตั้งแต่กลางทศวรรษ 1990 ค่าเช่าที่ไม่แพงประมาณ 110,000 หน่วยถูกสร้างขึ้นภายใต้ LIHTC ในแต่ละปีโดยมีจำนวนรวม 2 ล้านหน่วยตั้งแต่ การเริ่มต้น

รัฐบาลกลางออกเครดิตภาษีให้กับรัฐบาลของรัฐ เครดิตจะได้รับรางวัลผ่านที่อยู่อาศัยให้กับนักพัฒนาเอกชนของโครงการบ้านเช่าราคาไม่แพง โดยปกตินักพัฒนาจะขายสินเชื่อให้กับนักลงทุนเอกชนเพื่อแลกกับเงินทุน นักลงทุนหรือนักพัฒนาสามารถขอเครดิตภาษีได้เมื่อมีการเช่าที่อยู่อาศัยและในระยะเวลา 10 ปี

เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิ์ได้รับเครดิตอย่างไร

อาคารอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และดูเพล็กซ์สามารถมีสิทธิ์ได้รับเครดิต เจ้าของและนักพัฒนาต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์รายได้และค่าเช่ารวมดังต่อไปนี้

1. อย่างน้อย 20% ของยูนิตจะต้องถูกครอบครองโดยผู้เช่าที่มีรายได้ 50% หรือน้อยกว่าของรายได้เฉลี่ยของพื้นที่ที่ปรับตามขนาดครอบครัว (AMI)
2. อย่างน้อย 40% ของยูนิตถูกครอบครองโดยผู้เช่าที่มีรายได้ 60% หรือน้อยกว่าของ AMI
3. อย่างน้อย 40% ของยูนิตจะต้องถูกครอบครองโดยผู้เช่าที่มีรายได้เฉลี่ยไม่เกิน 60 เปอร์เซ็นต์ของ AMI และไม่มียูนิตใดที่สามารถครอบครองโดยผู้เช่าที่มีรายได้มากกว่า 80% ของ AMI

การทดสอบค่าเช่ารวมกำหนดให้ค่าเช่าไม่เกิน 30% ของ 50 หรือ 60% ของ AMI ขึ้นอยู่กับส่วนแบ่งของหน่วยเช่าเครดิตภาษีในโครงการ โครงการ LIHTC ทั้งหมดต้องสอดคล้องกับรายได้และการทดสอบค่าเช่าเป็นเวลา 15 ปี มิฉะนั้นจะเรียกคืนเครดิต นอกจากนี้ โดยทั่วไปจะมีการกำหนดระยะเวลาการปฏิบัติตามที่ขยายออกไปอีกสามสิบปี

นักลงทุนในโครงการ LIHTC มักจะเป็นบริษัทที่มีภาระภาษีเงินได้เพียงพอที่จะใช้ประโยชน์จาก เครดิตภาษีที่ไม่สามารถขอคืนได้. สถาบันการเงิน เช่น มีภาระภาษีเงินได้มาก มีระยะการวางแผนที่ยาวนาน และมักได้รับ พระราชบัญญัติการลงทุนซ้ำของชุมชน สินเชื่อเพื่อการลงทุน LIHTC

ต้นทุนและประโยชน์ของทรัพย์สินเครดิตภาษี

LIHTC คาดว่าจะมีราคาประมาณ 9.5 พันล้านดอลลาร์ต่อปีตามข้อมูลของศูนย์นโยบายภาษี ออกแบบมาเพื่อสร้างบ้านเช่าราคาไม่แพงสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยผู้สนับสนุนโครงการเน้นย้ำถึงการขาดที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในชุมชนที่มีรายได้น้อยและความจำเป็นในการสร้างแรงจูงใจเพื่อส่งเสริมให้เจ้าของทรัพย์สินสร้างที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและราคาไม่แพง

นักวิจารณ์ของ LIHTC โต้แย้งว่าเงินอุดหนุนของรัฐบาลกลางต่อหน่วยของการก่อสร้างใหม่นั้นสูงเกินไปเพราะมัน ชดเชยและให้เงินแก่ผู้เล่นมากเกินไป—ผู้จัด, syndicators, หุ้นส่วนทั่วไป, ผู้จัดการ, และ นักลงทุน

เป็นผลให้นักวิจารณ์ระบุว่าเงินอุดหนุนภาษีของรัฐบาลกลางส่วนสำคัญของเงินอุดหนุนไม่ได้ไปสู่การสร้างบ้านเช่าใหม่โดยตรง นักวิจารณ์ยังระบุด้วยว่ากฎเกณฑ์และระเบียบข้อบังคับนั้นซับซ้อนเกินไป

ประการสุดท้าย โครงการ LIHTC มักจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีโอกาสทางเศรษฐกิจจำกัด มากกว่าในพื้นที่ที่ร่ำรวยกว่าซึ่งประชาชนสามารถเข้าถึงงานที่ได้เงินดีกว่าและโรงเรียนที่ดีกว่า ซึ่งอาจทำให้ปัญหาความไม่เท่าเทียมกันในสังคมรุนแรงขึ้น ในที่สุด อาจเป็นเรื่องยากสำหรับเจ้าของบ้านที่จะรักษาราคาที่อยู่อาศัยไว้ได้เมื่อหมดระยะเวลาการปฏิบัติตามที่กำหนด