นิยามอนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์

อนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

อนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ บางครั้งเรียกว่า อนุพันธ์ของทรัพย์สินเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนได้สัมผัสกับสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีอาคารจริง แต่จะแทนที่อสังหาริมทรัพย์ด้วยประสิทธิภาพของดัชนีผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีนี้นักลงทุนสามารถลงทุนในส่วนของอสังหาริมทรัพย์หรือตราสารหนี้โดยไม่ต้องซื้อสินทรัพย์จริงหรือใช้อสังหาริมทรัพย์เป็น หลักประกัน.

ประโยชน์ของอนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์

อนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้นักลงทุนลดล่วงหน้า เงินทุน ความมุ่งมั่นและปกป้องพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในด้านลบในขณะที่ให้กลยุทธ์การจัดการความเสี่ยงทางเลือก

ในอดีต อสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์ที่ต่ำ ในแง่ของประสิทธิภาพ ต่อสต็อก และ

พันธบัตร การลงทุนทำให้เป็นพอร์ตการลงทุนที่น่าพึงพอใจ ความหลากหลาย เครื่องมือ. เสียดายซื้อไปขายจริง คุณสมบัติ ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนกับการซื้อขายหลักทรัพย์

ดัชนี NPI

The National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) เป็นดัชนีที่ได้รับการยอมรับซึ่งสร้างขึ้นเพื่อวัดประสิทธิภาพการลงทุนของ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตลาด. เดิมทีพัฒนาขึ้นในปี 2520 ดัชนีที่ไม่มีเลเวอเรจมีมูลค่ารวมประมาณ 702 พันล้านดอลลาร์ (ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2020) จากทั่วสหรัฐอเมริกา

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์แบ่งออกเป็นประเภทการลงทุนดังต่อไปนี้:

• ไพรเวทอิควิตี้
• หนี้ภาคเอกชน
• ทุนสาธารณะ
• หนี้สาธารณะ

วิธีการทำงานของอนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์

อนุพันธ์ของดัชนี NCREIF ที่พัฒนาขึ้นสำหรับกลุ่มไพรเวทอิควิตี้อิงตาม แลกเปลี่ยน ที่มาในรูปแบบต่างๆ ทำให้นักลงทุนสามารถแลกเปลี่ยนความเสี่ยงได้ทั้งบน ชื่นชม หรือ ผลตอบแทนรวม ของดัชนีเองหรือโดยการแลกเปลี่ยนความเสี่ยงจากการใช้ประโยชน์ที่ดินหนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง

วิธีหนึ่งคือ "ไป ยาว" (จำลองการเปิดเผยของการซื้ออสังหาริมทรัพย์) หรือ "go สั้น" (จำลองการเปิดเผยการขายทรัพย์สิน) อีกวิธีหนึ่งคือการสลับผลตอบแทนรวมของดัชนี NCREIF แยกตามภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ให้ผู้ลงทุนแลกเปลี่ยนผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานเป็นอสังหาริมทรัพย์รายย่อยได้ ตัวอย่าง.

การแลกเปลี่ยนผลตอบแทนช่วยให้นักลงทุนสองคนในทั้งสองฝ่ายของการแลกเปลี่ยนสามารถดำเนินการตามกลยุทธ์ที่ไม่สามารถทำได้ด้วยสินทรัพย์จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว สวอปช่วยให้นักลงทุนสามารถ กลยุทธ์การเปลี่ยนแปลงหรือปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนของพวกเขา ตามระยะเวลาที่กำหนดโดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปยังทรัพย์สินที่อยู่บน งบดุล. สัญญานานถึงสามปีมักจะจัดการโดย an วาณิชธนกิจซึ่งทำหน้าที่เป็น สำนักหักบัญชี สำหรับกองทุน

ในกรณีของนักลงทุนที่ซื้อผลตอบแทนรวมของดัชนี NCREIF ในระยะยาว พวกเขาจะยอมรับผลตอบแทนรวมของ NPI (จ่ายเป็นรายไตรมาส) ตามที่กำหนดไว้ล่วงหน้า จำนวนเงินตามสัญญา และตกลงที่จะจ่ายอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นมาตรฐาน บวกส่วนต่าง (ส่วนต่าง) ในจำนวนเงินตามสัญญาเดียวกัน อีกฝ่ายหนึ่งที่แลกเปลี่ยนจะได้รับกระแสเงินสดแบบเดียวกันในทางกลับกัน จ่ายผลตอบแทนดัชนีรายไตรมาส และรับอัตราเปรียบเทียบบวกกับสเปรด

สมมติว่ามีผู้ลงทุนทั้งสองฝ่ายในการซื้อขาย ผู้ลงทุนสองคนประสงค์จะซื้อขายหนึ่งราย การเปิดเผยทรัพย์สินสำหรับผู้อื่นสามารถแลกเปลี่ยนผลตอบแทนของ NPI สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ๆ ได้ อื่น. ตัวอย่างเช่น ผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอที่รู้สึกว่ากองทุนของตนได้รับการจัดสรรมากเกินไปสำหรับทรัพย์สินสำนักงานและไม่ได้รับการจัดสรรให้ อุตสาหกรรมสามารถเปลี่ยนส่วนหนึ่งของการเปิดเผยสำนักงานสำหรับอุตสาหกรรมโดยไม่ต้องซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีหุ้นสาธารณะ

แทนที่จะใช้ NPI อนุพันธ์สำหรับเปิดเผยต่อภาคส่วนสาธารณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใช้ผลตอบแทนรวมของ สมาคมทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAREIT) เพื่อคำนวณค่า กระแสเงินสด รับ (สำหรับนักลงทุนระยะยาว) หรือจ่าย (โดยนักลงทุนระยะสั้น)

ดัชนีนี้ให้ผลตอบแทนจากผลการดำเนินงานของตลาดหลักทรัพย์สาธารณะ ค้ำประกัน โดยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตัวอย่างเช่น ผู้รับสวอปจ่ายอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นอ้างอิง บวกด้วย a แพร่กระจายเพื่อเข้าสู่การแลกเปลี่ยนดัชนีหนึ่งปีด้วยจำนวนเงินตามสัญญา 50 ล้านดอลลาร์ และพวกเขาจะได้รับการชำระเงินรายไตรมาสจากดัชนี NAREIT เป็นจำนวน 50 ล้านดอลลาร์ อีกครั้งที่นักลงทุนสามารถรับความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์สาธารณะที่มีความหลากหลายอย่างเต็มที่โดยไม่ต้องซื้อสินทรัพย์เพียงตัวเดียว

ตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากความกว้างและความลึกของ ชุดของโปรไฟล์ความเสี่ยงที่แตกต่างกัน จากแหล่งรวมของการจำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่พบใน หลักทรัพย์ค้ำประกันเชิงพาณิชย์ (CMBS) ตลาดอนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ก็มีอยู่ในสถานะหนี้อสังหาริมทรัพย์ ค่าสวอปสำหรับหนี้อสังหาริมทรัพย์สาธารณะนั้นอิงตามดัชนีของตลาด CMBS

ด้วยความกว้างและความลึกของข้อมูลจากธุรกรรมจำนวนมาก (เทียบกับอสังหาริมทรัพย์ในตราสารทุน) the ดัชนี CMBS เป็นตัวบ่งชี้ประสิทธิภาพที่ดีกว่ามากสำหรับตลาดที่เกี่ยวข้องมากกว่าสำหรับตราสารทุน คู่หู ความแตกต่างที่โดดเด่นที่สุดระหว่างการแลกเปลี่ยนหุ้นและการแลกเปลี่ยนหนี้คือผู้รับการชำระเงินตามอัตราดอกเบี้ยจะได้รับอัตราอ้างอิง ลบ สเปรด ตรงข้ามกับการแลกเปลี่ยนหุ้น ซึ่งมักจะขึ้นอยู่กับอัตราอ้างอิง บวก การแพร่กระจาย นี้เป็นเพราะ หลักทรัพย์อ้างอิง มักจะได้รับเงินทุนหมุนเวียนระยะสั้น repo หนี้ระยะยาว ซึ่งมักจะอยู่ที่อัตราระยะสั้นเปรียบเทียบลบด้วยสเปรด ดังนั้นอัตราดังกล่าวจึงส่งต่อไปยังคู่สัญญาแลกเปลี่ยน

ตราสารอนุพันธ์ด้านหนี้อสังหาริมทรัพย์ของเอกชน เช่น สัญญาแลกเปลี่ยนเครดิตเริ่มต้น (CDSs) มักใช้เพื่อ ป้องกันความเสี่ยง ความเสี่ยงด้านเครดิต. อนุพันธ์เช่นสัญญาแลกเปลี่ยนเงินกู้ให้คู่สัญญากับทั้งอัตราดอกเบี้ยและ ความเสี่ยงด้านเครดิตในขณะที่สินทรัพย์ (สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์) ยังคงอยู่ในงบดุลของคู่สัญญา ดังนั้น a ผู้ให้กู้จำนอง อาจป้องกันความเสี่ยงบางส่วนของพอร์ตหนี้ตามเงื่อนไขการลงทุนต่างๆ โดยไม่ต้องขายเงินกู้เอง ด้วยวิธีนี้นักลงทุนสามารถย้ายออกจากบางภาคส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อรู้สึกว่าไม่ได้ผลตอบแทน ให้เหมาะสมกับความเสี่ยงแล้วค่อยกลับมาเปิดตลาดอีกครั้งเมื่อตลาดสำหรับภาคนั้นโดยเฉพาะ ดีขึ้น

ข้อพิจารณาพิเศษ

เพราะทรัพย์สินเชิงพาณิชย์คือ ทุนเข้มข้น และค่อนข้าง ของเหลวนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์พบว่ามันยากที่จะป้องกันความเสี่ยงหรือดำเนินการ อัลฟ่า กลยุทธ์ ต้นทุนการทำธุรกรรมที่สูงและตลาดมีประสิทธิภาพน้อยกว่าหุ้นและพันธบัตรได้เพิ่มความยากลำบากในการปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนเพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด

เมื่อข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น และข้อมูลการทำธุรกรรมกลายเป็นเรื่องง่ายและเสียค่าใช้จ่ายน้อยลง ดัชนีอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องมากขึ้น นำไปสู่การสร้างตลาดอนุพันธ์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น อนุพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้นักลงทุนเปลี่ยนความเสี่ยงและโอกาสที่เฉพาะเจาะจงโดยไม่ต้องซื้อและขายสินทรัพย์ อนุพันธ์เหล่านี้อนุญาตให้ลงทุนในภาคอื่นของตลาดตราสารทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยอัตราดอกเบี้ยผันแปรบวกหรือลบพรีเมี่ยม

ความสามารถในการแลกเปลี่ยนความเสี่ยงช่วยให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีกลยุทธ์ในการลงทุนมากขึ้น ขณะนี้พวกเขาสามารถย้ายเข้าและออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งสี่ด้าน ซึ่งช่วยให้การบริหารความเสี่ยงดีขึ้นและมีศักยภาพในการเพิ่ม ช่วงเวลาสั้น ๆ หรือ ระยะยาว ผลตอบแทนจากการลงทุนของพวกเขา