กำไรจากหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับ MBS

จากข้อมูลของธนาคารกลางสหรัฐแห่งนิวยอร์ก ยอดจำนองเป็นองค์ประกอบที่ใหญ่ที่สุดของหนี้ครัวเรือนในไตรมาสแรกของปี 2564 ณ วันที่ 31 มีนาคม พ.ศ. 2564 รายงานสินเชื่อผู้บริโภคพบว่ามีหนี้เกี่ยวกับการจำนองรวมทั้งสิ้น 10.16 ล้านล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 117 พันล้านดอลลาร์จากไตรมาสก่อนหน้า แม้ว่าอัตราการจำนองคาดว่าจะเพิ่มขึ้น แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยควบคู่ไปกับอัตราการว่างงานต่ำอาจยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย นั่นหมายความว่าการกู้ยืมนี้ถูกผูกไว้เพื่อขยาย สถานการณ์นี้สร้างโอกาสให้กับนักลงทุนที่ชาญฉลาดที่สามารถใช้ หลักทรัพย์ค้ำประกัน (MBS) เพื่อเป็นเจ้าของหนี้ชิ้นนี้

โปรดทราบว่าสินทรัพย์เหล่านี้มีบทบาทสำคัญในวิกฤตการเงินในปี 2551 ธนาคารต่างๆ ได้ยกเลิกข้อจำกัดหลายประการในการปล่อยสินเชื่อจำนอง โดยที่บางธนาคารไม่มีเงินดาวน์ และให้เงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยเต็มจำนวน แต่เจ้าของบ้านใหม่จำนวนมากไม่สามารถจ่ายเงินได้ ซึ่งดูเหมือนจะไม่รบกวนผู้ให้กู้ พวกเขายังสามารถสร้างรายได้ด้วยการบรรจุเงินกู้และขายให้กับนักลงทุน ในทางกลับกัน ทำให้เกิดฟองสบู่ ซึ่งจบลงด้วยการแตกออกในปี 2550 ผลกระทบที่หยดลงมากระทบ Lehman Brothers ทำให้ธนาคารพังทลาย และส่งคลื่นช็อกไปทั่วทั้งเศรษฐกิจโลก

คุณยังคงสามารถลงทุนในสินทรัพย์เหล่านี้ได้หรือไม่? ในบทความนี้ เราจะแสดงให้คุณเห็นว่าคุณสามารถใช้ MBS เพื่อเสริมสินทรัพย์ถาวรอื่นๆ ของคุณได้อย่างไร

ก่อตัวอย่างไร

หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นตราสารหนี้ที่ซื้อจากธนาคาร จำนอง บริษัท สหภาพเครดิตและสถาบันการเงินอื่น ๆ แล้วรวมเข้าด้วยกันโดยหน่วยงานของรัฐ กึ่งรัฐบาล หรือเอกชน หน่วยงานเหล่านี้จึงขายหลักทรัพย์ให้กับนักลงทุน กระบวนการนี้แสดงไว้ด้านล่าง:

1. ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน
2. สถาบันการเงินขายการจำนองให้กับหน่วยงาน MBS
3. หน่วยงาน MBS จัดตั้งกลุ่มสินเชื่อจำนองและออกหลักทรัพย์ค้ำประกัน
4. บุคคลทั่วไปลงทุนในกลุ่ม MBS

ประเภทของ MBS

MBS มีสองประเภท NS ทะลุผ่าน หรือใบรับรองการมีส่วนร่วมแสดงถึงความเป็นเจ้าของโดยตรงในกลุ่มสินเชื่อจำนอง คุณจะได้รับ ตามสัดส่วน ส่วนแบ่งของเงินต้นและดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่ายลงในกลุ่มเนื่องจากผู้ออกได้รับการชำระเงินรายเดือนจากผู้กู้ กลุ่มสินเชื่อจำนองมักจะมีระยะเวลาห้าถึง 30 ปี อย่างไรก็ตาม กระแสเงินสดสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละเดือน ขึ้นอยู่กับจำนวนการจำนองที่ชำระก่อนกำหนด นี่คือที่ที่ ความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้า โกหก เมื่ออัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันลดลง ผู้กู้อาจ รีไฟแนนซ์ และชำระเงินกู้ล่วงหน้า นักลงทุนจะต้องพยายามหาผลตอบแทนที่ใกล้เคียงกับการลงทุนเดิมในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันต่ำกว่า ในทางกลับกัน นักลงทุนสามารถเผชิญ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้ยืมจะอยู่กับเงินกู้ยืมของพวกเขา ปล่อยให้นักลงทุนติดอยู่กับผลตอบแทนที่ต่ำกว่าในสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันที่เพิ่มขึ้น

MBS ประเภทที่สองคือ ภาระจำนองค้ำประกัน (ซีเอ็มโอ). นี่คือแหล่งรวมของการจำนองแบบพาส-ทรู

CMO มีหลายประเภทที่ออกแบบมาเพื่อลดความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าของนักลงทุน ใน CMO จ่ายตามลำดับ, ผู้ออก CMO จะกระจายกระแสเงินสดให้กับผู้ถือหุ้นกู้จากชุดชั้นที่เรียกว่า งวด. แต่ละชุดมีหลักทรัพย์ค้ำประกันซึ่งมีระยะเวลาเท่ากันและ กระแสเงินสด รูปแบบ แต่ละชุดจะแตกต่างจากส่วนอื่นๆ ภายใน CMO ตัวอย่างเช่น CMO อาจมีสี่งวดที่มีการจำนองซึ่งเฉลี่ยแต่ละปีสอง, ห้า, เจ็ดและ 20 ปี เมื่อการชำระเงินจำนองเข้ามา ผู้ออก CMO จะจ่ายอัตราดอกเบี้ยคูปองที่ระบุไว้ให้กับผู้ถือพันธบัตรในแต่ละงวดก่อน การชำระเงินต้นตามกำหนดเวลาและไม่ได้กำหนดไว้จะตกเป็นของนักลงทุนในงวดแรกก่อน เมื่อได้รับเงินแล้ว นักลงทุนในงวดต่อไปจะได้รับเงินต้น แนวคิดคือการโอนความเสี่ยงการชำระเงินล่วงหน้าจากชุดหนึ่งไปยังอีกชุดหนึ่ง CMO บางแห่งอาจมี 50 คราวขึ้นไป ดังนั้น คุณควรเข้าใจลักษณะของส่วนอื่นๆ ใน CMO ก่อนตัดสินใจลงทุน มีสองประเภทของงวด:

• PAC งวด ใช้ กองทุนจม แนวคิดที่จะช่วยให้นักลงทุนลดความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าและรับกระแสเงินสดที่มีเสถียรภาพมากขึ้น NS ความผูกพัน จัดตั้งขึ้นเพื่อดูดซับเงินต้นส่วนเกินเนื่องจากการจำนองจะจ่ายออกก่อนกำหนด จากนั้นด้วยรายได้จากสองแหล่ง (PAC และ Companion Bond) นักลงทุนมีโอกาสได้รับการชำระเงินมากกว่ากำหนดเวลาเดิม
• Z-tranches เป็นที่รู้จักกันว่าพันธบัตรคงค้างหรือพันธบัตรส่วนเพิ่ม ในช่วง เงินคงค้าง ระยะเวลาไม่จ่ายดอกเบี้ยให้กับผู้ลงทุน แต่เงินต้นจะเพิ่มขึ้นในอัตราทบต้น สิ่งนี้ช่วยขจัดความเสี่ยงของนักลงทุนที่จะต้องลงทุนใหม่ด้วยผลตอบแทนที่ต่ำกว่าหาก อัตราตลาดปัจจุบันลดลง. หลังจากชำระงวดก่อนหน้าแล้ว ผู้ถือ Z-tranche จะได้รับ คูปอง การชำระเงินตามยอดเงินต้นที่สูงขึ้นของพันธบัตร นอกจากนี้ พวกเขายังจะได้รับเงินต้นจากการจำนองพื้นฐานอีกด้วย เนื่องจากดอกเบี้ยที่ฝากระหว่างงวดคงค้างนั้นต้องเสียภาษี แม้ว่าผู้ลงทุนจะไม่ได้รับจริงก็ตาม—Z-tranch อาจจะดีกว่า เหมาะสำหรับ บัญชีรอตัดบัญชีภาษี.

หลักทรัพย์ค้ำประกัน คือ MBS ที่จ่ายเงินต้นนักลงทุนเท่านั้น (PO) หรือดอกเบี้ยเท่านั้น (IO) แถบถูกสร้างขึ้นจาก MBS หรืออาจเป็นชุดใน CMO

• เงินต้นเท่านั้น (PO): นักลงทุนจ่ายราคาที่มีส่วนลดมากสำหรับ PO และรับเงินต้นจากการจำนองพื้นฐาน มูลค่าตลาดของ PO สามารถผันผวนอย่างมากตามอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง การชำระล่วงหน้าจะเพิ่มขึ้น และมูลค่าของ PO อาจเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน เมื่ออัตราปัจจุบันสูงขึ้นและการชำระเงินล่วงหน้าลดลง PO อาจมีมูลค่าลดลง
• ดอกเบี้ยเท่านั้น (IO): IO จ่ายดอกเบี้ยอย่างเคร่งครัดตามจำนวนเงินต้นคงค้าง เป็นการจำนอง ค่าตัดจำหน่าย และการชำระเงินล่วงหน้าจะลดยอดเงินต้น กระแสเงินสดของ IO ก็ลดลง มูลค่าของ IO ผันผวนตรงข้ามกับ PO เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันลดลงและการชำระเงินล่วงหน้าเพิ่มขึ้น รายได้ก็อาจลดลงได้ และเมื่ออัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันสูงขึ้น นักลงทุนมักจะได้รับการชำระดอกเบี้ยในระยะเวลานานขึ้น ซึ่งจะเป็นการเพิ่มมูลค่าตลาดของ IO

ผู้ออก MBS

คุณสามารถซื้อ MBS ได้จากผู้ออกบัตรหลายราย วาณิชธนกิจ สถาบันการเงิน และบริษัทรับสร้างบ้านออกหลักทรัพย์ที่มีฉลากส่วนตัวและมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ความน่าเชื่อถือและอันดับความปลอดภัยของพวกเขาอาจต่ำกว่าหน่วยงานของรัฐและองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลมาก

Freddie Mac เป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลกลางซึ่งซื้อการจำนองจากผู้ให้กู้ทั่วประเทศ จากนั้นจึงบรรจุใหม่เป็นหลักทรัพย์ที่สามารถขายให้กับนักลงทุนได้หลากหลายรูปแบบ Freddie Macs ไม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสหรัฐฯ แต่บริษัทมีอำนาจพิเศษในการยืมเงินจาก กระทรวงการคลังสหรัฐ.

แฟนนี่ เม เป็นบริษัทของผู้ถือหุ้นซึ่งปัจจุบันซื้อขายผ่านเคาน์เตอร์ มันถูกลบออกจาก S&P 500 ในปี 2008 และถูกเพิกถอนจาก New York Stock Exchange ในปี 2010 หลังจากที่ตกลงต่ำกว่าข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ ไม่ได้รับเงินทุนหรือการสนับสนุนจากรัฐบาล ในเรื่องความปลอดภัย MBS ของ Fannie Mae ได้รับการสนับสนุนจากสุขภาพทางการเงินของบริษัท ไม่ใช่โดยรัฐบาลสหรัฐฯ

จินนี่ เมส เป็น MBS เพียงแห่งเดียวที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสหรัฐฯ ส่วนใหญ่ประกอบด้วยเงินกู้ที่ประกันโดย Federal Housing Administration หรือค้ำประกันโดย Veterans Administration

กองทุนรวม

หากคุณชอบแนวคิดในการหากำไรจากการเติบโตของสินเชื่อจำนองที่เพิ่มขึ้นแต่ไม่ได้ศึกษา MBS ประเภทต่างๆ ทั้งหมด คุณอาจสบายใจขึ้นกับการจำนอง กองทุนรวม. มีกองทุนที่ลงทุนใน MBS ประเภทเดียวเท่านั้น เช่น Ginnie Maes ในขณะที่มีกองทุนอื่นๆ ที่รวม MBS ประเภทต่างๆ ไว้ในพันธบัตรรัฐบาลอื่นๆ

นอกจากการกระจายสินเชื่อที่มากขึ้นแล้ว กองทุนรวมสามารถนำไปลงทุนใหม่ได้ ผลตอบแทนของเงินต้นทั้งหมดใน MBS อื่น ๆ ช่วยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่เปลี่ยนแปลงตามอัตราปัจจุบันและจะลดความเสี่ยงในการชำระล่วงหน้าและอัตราดอกเบี้ย

บรรทัดล่าง

MBS สามารถให้การสนับสนุนแก่รัฐบาลกลาง รายได้ต่อเดือน และอัตราดอกเบี้ยคงที่ อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือระยะเวลาอาจไม่แน่นอนและอาจไม่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเหมือนพันธบัตรอื่น ๆ เมื่ออัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันลดลง นอกจากนี้ อย่าลืมว่าคุณสามารถรับเงินต้นของคุณคืนได้เมื่อชำระเงินทุกเดือน ดังนั้น เมื่อครบกำหนด คุณอาจไม่มีเงินต้นเหลือให้คุณนำกลับมาลงทุนใหม่