5 ประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีความเสี่ยงที่ควรหลีกเลี่ยง

หนึ่งในบทเรียนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่โลกได้เรียนรู้จาก ความผิดพลาดของปี 1987 และ ซับไพรม์ล่มสลาย ปี 2551 เราทุกคนควรระมัดระวังในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อหรือรีไฟแนนซ์บ้าน ประเภทของ จำนอง ที่คุณเลือกอาจหมายถึงความแตกต่างระหว่างการเป็นเจ้าของบ้านของคุณในวันข้างหน้าหรือพบว่าตัวเองอยู่ตรงกลาง การยึดสังหาริมทรัพย์ หรือแม้กระทั่ง การล้มละลาย ในช่วงกลางของระยะเวลาเงินกู้ของคุณ

มีวิธีใดบ้างที่คุณสามารถหลีกเลี่ยงไม่ให้ตกเป็นเหยื่อได้? คุณสามารถทำได้โดยเลือกสินเชื่อจำนองที่เหมาะสม—สินเชื่อที่ไม่เสี่ยงเกินไปสำหรับคุณ ในบทความนี้ เราจะพูดถึงประเภทของการจำนองที่ผู้คนมักประสบปัญหา และเราอธิบายว่าทำไมพวกเขาถึงเป็นความคิดที่ไม่ดีเมื่อจับคู่กับผู้กู้ที่ไม่ถูกต้อง

อะไรทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยง?

พวกเราหลายคนเชื่อว่าการจำนองบางประเภทมีความเสี่ยงโดยเนื้อแท้เพราะ เกิดอะไรขึ้นในช่วงวิกฤตที่อยู่อาศัย. แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองส่วนใหญ่จะบอกคุณว่าไม่จำเป็นต้องเป็นความจริง อันที่จริง การจำนองบางส่วนที่มีอยู่ใน ตลาด ไม่ได้มีความเสี่ยงเป็นพิเศษสำหรับผู้บริโภคที่เหมาะสม การจำนองที่มีความเสี่ยงเป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถของผู้กู้ในการชำระคืน

ในช่วงภาวะถดถอยในปี 2551 จำนองบางประเภทถูกจับคู่กับผู้กู้ที่ไม่ถูกต้องและ ผู้ให้กู้ กำลังหมุนพวกเขาด้วยการรีไฟแนนซ์ นี่อาจเป็นจริงเมื่อราคาบ้านสูงขึ้น แต่ไม่ใช่กรณีที่ค่าลดลง ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลง ARMs เป็นผลิตภัณฑ์จำนองที่มีความเสี่ยงโดยเฉพาะสำหรับผู้กู้ที่มีสถานการณ์ทางการเงินที่ไม่เหมาะ

การจำนองทุกประเภทอาจเป็นความคิดที่ไม่ดีสำหรับ ผู้กู้ซับไพรม์ และ ผู้กู้รายใหญ่ และพวกเขาจะไม่รอดพ้นจากปัญหาหากพวกเขาไม่เข้าใจ ARM อันที่จริงผู้กู้ที่ไม่มีการเงิน เหมาะกับพวกเขาอาจพบว่าการจำนองอัตราคงที่บางปัญหาตามที่เราเห็นในประเภทการจำนองที่มีความเสี่ยงครั้งแรก ด้านล่าง.

สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่ 40 ปี

ผู้กู้ด้วย สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราคงที่ อาจมีอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ต่ำ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าการจำนองเหล่านี้เป็นความคิดที่ดีเสมอไป นั่นเป็นเพราะคุณต้องจ่ายมากขึ้นในระยะยาว มันทำงานอย่างไร? มันง่าย ยิ่งระยะเวลาการกู้ยืมของคุณนานขึ้น คุณก็จะต้องจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นเท่านั้น

นี่เป็นสถานการณ์สมมติที่จะแสดงให้เห็น สมมติว่าคุณต้องการซื้อบ้านมูลค่า $200,000 ด้วย 10% เงินดาวน์. จำนวนเงินที่คุณต้องยืมคือ 180,000 ดอลลาร์ (200,000 ดอลลาร์ ลบ 20,000 ดอลลาร์) ที่ an อัตราดอกเบี้ย 5% นี่คือการชำระเงินรายเดือนและจำนวนเงินทั้งหมดที่คุณจะจ่ายสำหรับบ้านภายใต้เงื่อนไขต่างๆ หากคุณคงเงินกู้ไว้ตลอดชีวิต:

ภาคเรียน	อัตราดอกเบี้ย	ชำระรายเดือน	ต้นทุนตลอดอายุการใช้งาน (รวมเงินดาวน์)	เงินต้น (รวมเงินดาวน์)	ดอกเบี้ยจ่ายทั้งหมด
15 ปี	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 ปี	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 ปี	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 ปี	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

ดังนั้นหากคุณไม่รีไฟแนนซ์และคงเงินกู้ไว้ตามเดิม คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ย $236,617.86 เพียงอย่างเดียวเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 40 ปี แน่นอนว่านี่เป็นการเปรียบเทียบที่ง่ายมาก อัตราดอกเบี้ยอาจจะต่ำกว่าสำหรับเงินกู้ 15 ปีและสูงที่สุดสำหรับเงินกู้ 40 ปี นี่คือการเปรียบเทียบที่สมจริงยิ่งขึ้นโดยใช้อัตราดอกเบี้ยตามระยะเวลาของเงินกู้:

ภาคเรียน	อัตราดอกเบี้ย	ชำระรายเดือน	ต้นทุนตลอดอายุการใช้งาน (รวมเงินดาวน์)	อาจารย์ใหญ่(รวมเงินดาวน์)	ดอกเบี้ยจ่ายทั้งหมด
15 ปี	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 ปี	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 ปี	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 ปี	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

ดังที่คุณเห็นในแผนภูมิที่สอง การจำนอง 40 ปีมีดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 0.6% โดยลดค่าบริการรายเดือนลงเพียง 23 ดอลลาร์ จาก 988 ดอลลาร์ เป็น 965 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม คุณจะต้องเสียเงินเพิ่ม 107,570.82 ดอลลาร์ตลอดอายุเงินกู้ คนส่วนใหญ่ไม่สามารถทิ้งเงินแบบนั้นได้

การจำนอง 40 ปีเพิ่มความเสี่ยงที่จะมีไม่เพียงพอสำหรับ เกษียณอายุ หรือไม่สามารถที่จะจ่ายเงินสำหรับการศึกษาระดับวิทยาลัยของบุตรหลานของคุณ—นับประสาสถานการณ์อื่นๆ อย่างดีที่สุด คุณกำลังสละเงิน $107,570.82 ที่คุณสามารถใช้ไปในวันหยุด เครื่องใช้ไฟฟ้า อาหารค่ำดีๆ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ใครต้องการทำเช่นนั้น?

สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรับได้ (ARMs)

การจำนองแบบปรับได้ (ARMs) มี อัตราดอกเบี้ยคงที่ ในระยะสั้นตั้งแต่หกเดือนถึง 10 ปี นี้ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นเรียกว่า อัตราทีเซอร์มักจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 หรือ 30 ปี หลังจากระยะเริ่มต้น อัตราจะปรับเป็นระยะ อาจเป็นปีละครั้ง ทุกๆ หกเดือน หรือแม้แต่เดือนละครั้ง

สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่น้อยกว่าเงื่อนไขมีแนวโน้มที่จะ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย. ซึ่งหมายความว่าหากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การชำระเงินรายเดือนของคุณจะแพงขึ้นภายใต้ ARM ในบางกรณี นั่นเป็นค่าใช้จ่ายที่คุณไม่สามารถจ่ายได้

ระดับความคาดเดาไม่ได้ที่มาพร้อมกับ ARM นี้เป็นปัญหาสำหรับคนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ในa รายได้คงที่ หรือผู้ที่ไม่คาดหวังว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น ARMs ก็ยิ่งเสี่ยงมากขึ้นด้วย จำนองจัมโบ้ เพราะยิ่งเงินต้นของคุณสูง อัตราดอกเบี้ยก็จะยิ่งเปลี่ยนแปลงมากเท่านั้น จะส่งผลต่อการชำระเงินรายเดือนของคุณ

โปรดจำไว้ว่า อัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้นั้นไม่เพียงแค่เพิ่มขึ้นเท่านั้น พวกเขายังสามารถลดลงซึ่งสามารถลดการชำระเงินรายเดือนของคุณ ARM อาจเป็นตัวเลือกที่ดีหากคุณคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในอนาคต แน่นอน คุณไม่สามารถทำนายอนาคตได้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉพาะดอกเบี้ย

หากคุณนำออก จำนองเฉพาะดอกเบี้ยคุณสามารถกดชำระยอดเงินต้นได้ในภายหลัง ซึ่งหมายความว่าคุณมีหน้าที่รับผิดชอบในการจ่ายดอกเบี้ยใน .เท่านั้น การจำนองครั้งแรกเป็นเวลาห้าถึง 10 ปี ซึ่งจะทำให้คุณสามารถชำระค่าจำนองรายเดือนที่ต่ำกว่าในระหว่างนี้ เวลา.

หากคุณมีแหล่งรายได้ที่ผิดปกติหรือรู้ว่ารายได้ของคุณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต การจำนองเฉพาะดอกเบี้ยอาจเป็นความคิดที่ดีสำหรับคุณ หรือบางทีคุณอาจเป็น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ใครอยากลดของคุณ ค่าขนส่ง และเป็นเจ้าของบ้านเพียงช่วงเวลาสั้นๆ

แน่นอนว่ามีข้อเสียอยู่ อัตราดอกเบี้ยของการจำนองเฉพาะดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะสูงกว่าอัตราที่คุณจะจ่ายในการจำนองอัตราคงที่แบบเดิมเพราะคน ค่าเริ่มต้น เกี่ยวกับเงินกู้เหล่านี้บ่อยขึ้น

ทำไมคุณอาจไม่ต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉพาะดอกเบี้ย

ถ้าคุณไม่มีความซับซ้อนทางการเงิน การจำนองเหล่านี้อาจมีความเสี่ยงอย่างมากจากสาเหตุใดสาเหตุหนึ่งดังต่อไปนี้:

• คุณไม่สามารถจ่ายเงินรายเดือนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเฉพาะดอกเบี้ย คุณจะยังคงจ่ายดอกเบี้ย แต่คุณจะต้องชำระคืน อาจารย์ใหญ่ ในช่วงเวลาที่สั้นกว่าที่คุณทำกับเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
• คุณไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เพราะคุณมีน้อยหรือไม่มีเลย ส่วนของบ้าน.
• คุณไม่สามารถขายได้เนื่องจากคุณมีบ้านเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลย และราคาบ้านที่ลดลง ทำให้คุณอยู่ใต้น้ำ
• ผู้กู้ที่มีสินเชื่อดอกเบี้ยอย่างเดียวตลอดอายุเงินกู้จ่ายดอกเบี้ยมากกว่าที่จ่ายด้วย. อย่างมีนัยสำคัญ จำนองทั่วไป.
• ขึ้นอยู่กับโครงสร้างเงินกู้ คุณอาจต้องเผชิญกับเงินกู้จำนวนมาก การจ่ายบอลลูน ของเงินต้นเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเงินกู้

ปัญหาใด ๆ เหล่านี้อาจทำให้คุณสูญเสียบ้านในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด หากคุณไม่ใช่ผู้สมัครที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการจำนองเฉพาะดอกเบี้ย หากคุณไม่มีความชัดเจนและไม่มีเงื่อนไขใด ๆ เหล่านี้ เงินกู้อาจทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าที่คุณต้องจ่ายเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน

ARM เฉพาะดอกเบี้ย

นอกจากนี้ยังมีผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจอื่นๆ ในตลาดอีกด้วย—the การจำนองอัตราดอกเบี้ยแบบปรับได้เท่านั้น. เช่นเดียวกับ ARM ปกติ อัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามอัตราดอกเบี้ยของตลาด โดยพื้นฐานแล้ว ARM เฉพาะดอกเบี้ยจะใช้ประเภทการจำนองที่มีความเสี่ยงสองประเภทและรวมเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีความเสี่ยงเพียงรายการเดียว

นี่คือตัวอย่างวิธีการทำงานของผลิตภัณฑ์นี้ ผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยในอัตราคงที่สำหรับห้าปีแรกเท่านั้น ผู้กู้ยังคงจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยต่อไปอีกห้าปีข้างหน้า แต่อัตราดอกเบี้ยจะปรับทุกปีตามอัตราดอกเบี้ยในตลาด ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยสามารถขึ้นหรือลงได้ สำหรับระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ เช่น เป็นเวลา 20 ปี ผู้กู้จะชำระคืนเงินต้นเป็นจำนวนคงที่ทุกเดือนพร้อมดอกเบี้ยทุกเดือนตามอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงทุกปี

หลายคนไม่มีการเงินหรืออารมณ์ที่จะทนต่อความไม่แน่นอนของ ARM ที่น่าสนใจเท่านั้น

สินเชื่อเงินดาวน์ต่ำ

การลดหย่อนลงเพียง 3.5% เนื่องจากคุณไม่ต้องการแบ่งเงินสดจำนวนมากอาจดูเหมือนมีความเสี่ยงน้อยที่สุด และนั่นอาจเป็นความจริง อันที่จริง เงินกู้ VA และ สินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (เงินกู้ FHA) ซึ่งมีข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์เป็น 0% และ 3.5% มีอัตราการเริ่มต้นการยึดสังหาริมทรัพย์ต่ำที่สุด แต่ปัญหาของการชำระเงินดาวน์ต่ำก็คือ หากราคาบ้านลดลง คุณอาจติดอยู่ในสถานการณ์ที่คุณไม่สามารถขายหรือรีไฟแนนซ์ได้

หากคุณมีเงินเพียงพอในธนาคาร คุณสามารถซื้อตัวเองจากการจำนองได้ แต่คนส่วนใหญ่ที่จ่ายเงินดาวน์เพียงเล็กน้อยจากบ้านของพวกเขาไม่มีเงินมากพอ เงินสดสำรอง.

บรรทัดล่าง

ในขณะที่เงินกู้ส่วนใหญ่ที่ผู้ให้กู้จำนองบางรายอาจพิจารณาว่ามีความเสี่ยงสูงอย่างแท้จริง เช่น ARM เฉพาะดอกเบี้ยนั้นไม่มี อีกต่อไปในตลาดยังคงมีหลายวิธีที่จะจบลงด้วยการจำนองหมัดถ้าคุณลงทะเบียนสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ไม่ถูกต้อง สำหรับคุณ.