Kiracılarla Ev Satın Almak: Hızlı Bir Kılavuz

Bir ev olarak kullanmak için bir ev satın almakla ilgilenip ilgilenmediğinizi birincil ikametgah veya bir yatırım amaçlı gayrimenkul ise, mülkün şu anda kiracılar tarafından kullanılıyor olması mümkündür. Durum buysa, satın almaya karar vermeden önce göz önünde bulundurmanız gereken birkaç şey var. Kiracı haklarına, ev sahibi yükümlülüklerine ve kiracıları yerindeyken bir ev satın alırken risklerin nasıl sınırlandırılacağına hızlı bir giriş için okumaya devam edin.

Kiracı Hakları

Yeni başlayanlar için, bir mülk satışının kiracı kiralama şartlarını değiştirmediğini anlamak önemlidir. Tıpkı irtifak hakkı (ve diğeri antlaşmalar) "araziyle birlikte çalışan" -yani, mülk sahibine değil, toprağa bağlılar - mülkiyet el değiştirse bile, kontratlar eve “bağlı” kalır. Paket servis: Mülkü satın almadan önce geçerli olan kira, siz onu kapattıktan sonra bile yürürlükte kalır, bu nedenle mülkü satın alamazsınız. kirayı yasal olarak artırın, maddeleri veya sözleşmeleri değiştirin veya bir kiracıyı kira süresi sona ermeden önce sırf sizsiniz diye yeni sahibi.

Kiracıların kesinlikle taşınmasını istiyorsanız, birkaç seçeneğiniz var. Biri, kapattığınızda evin boş olması (yani kiracı olmaması) şartına bağlı olarak ev için bir teklif sunmaktır. Bu, satıcıya ya kira sözleşmesini bozma yükünü yükler ya da kiracılara erken ayrılmaları için bir teşvik sunar. Satıcı bunu yapamıyorsa (veya istemiyorsa), uzaklaşabilir ve başka bir ev aramaya başlayabilirsiniz. Diğer seçenek ise mülkü satın almak ve ardından kira sözleşmesini (kiraları) bozmak, şartları yeniden müzakere etmek veya kiracıyı (kiracıları) kendiniz “satın almaktır”. Ancak bu senaryoda, kiracının herhangi bir yeni şartı kabul etme zorunluluğunun bulunmadığını unutmayın. geçerli bir kira sözleşmesi var - ve kira sözleşmesini bozarsanız veya bir sözleşmeyi zorlamaya çalışırsanız, kendinizi bir davaya açabilirsiniz. tahliye.

Ev Sahibinin Yükümlülükleri

Yeni mal sahibi olarak, ev sahibinin yükümlülüklerini devralırsınız. Ev sahibi olmanın büyük bir kısmı, kiracılarınız için güvenli ve yaşanabilir bir mülkü korumaktır. Genel olarak şunları yapmalısınız (en azından):

• Koridorlar ve merdivenler gibi tüm ortak alanları güvenli ve temiz durumda tutun.
• Yapısal elemanların (zeminler, duvarlar, merdivenler, asansörler, çatılar) güvenli ve sağlam olduğundan emin olun.
• Elektrik, sıhhi tesisat, ısıtma/klima (HVAC), havalandırma ve sıhhi sistemlerin uygun şekilde bakımının yapıldığından emin olun.
• Kiracıların makul zamanlarda makul miktarlarda akan suya, sıcak suya ve ısıya erişimi olduğundan emin olun.
• Çöp konteynırları sağlayın ve çöplerin çıkarılmasını sağlayın.
• Kurşun boya tozu ve asbest dahil olmak üzere bilinen çevresel toksinleri yönetin.
• Kemirgenleri ve diğer haşere istilalarını yok edin.

Yerel yasalarınız, yaşanabilirlikle ilgili ek gereksinimler gerektirebilir; uyumlu olduğunuzdan emin olmak için bunları gözden geçirin. Ayrıca, çim biçmek veya kamu hizmetleri için ödeme yapmak gibi diğer özel yükümlülüklerinizi öğrenmek için kira sözleşmesini okumanız çok önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Değiştirilmesi veya Sonlandırılması

Genel olarak, kiracının bir aylık kiralama, siz (yeni ev sahibi olarak) yeni bir ay başlamadan önce kiracılığı feshedebilir veya kirayı artırabilirsiniz. uygun bildirim (genellikle 30 gün, ancak bu, eyalete ve kiracının mülkü işgal ettiği ay sayısına göre değişir). Bununla birlikte, sabit vadeli bir kiralama mevcutsa (örneğin, altı ay veya 12 ay), kiracının yasal bir (çoğu durumda) kira kontratı devam ettiği sürece, evin sahibi kim olursa olsun, evde oturma hakkı (çoğu durumda) ev.

Kira sözleşmesinin erken feshedilebileceği birkaç durum vardır. Birincisi, kira sözleşmesinde mal sahibinin (satıcının) mülkü satması veya devretmesi halinde kiralamayı feshetme hakkına sahip olduğunu belirten bir dil varsa; bu durumda, evi satın aldığınızda kira sözleşmesi yasal olarak feshedilebilir. Diğer istisna, mülkü bir sonucu olarak satın almanızdır. haciz, bu durumda eyaletinizin tahliye bildirimiyle ilgili kurallarına uyabilirsiniz. Örneğin Washington eyaletinde, tahliye eylemine başlamadan önce kiracılara hacizli bir mülkü boşaltmaları için 60 gün önceden bildirimde bulunmalısınız. Bazı durumlarda, kiracılar yeni mal sahibi, mütevelli heyeti veya bankadan bir "anahtar karşılığı nakit" teklifiyle erken taşınmayı kabul edeceklerdir.

Son olarak, evi birincil ikametgahınız olarak kullanmayı planlıyorsanız (kiralık mülk olarak değil), bir kiracının taşınmasını sağlamak için bir mal sahibi taşınma tahliyesi (OMI) kullanabilirsiniz. Bunun için kurallar eyalete göre değişir, ancak genel olarak, eve taşınmanız gereken gün sayısı kadardır. tahliye (genellikle 60 ila 90 gün) ve en az yıl boyunca (genellikle bir ila beş).

Alt çizgi

Önemli bir ilk adım, kapatmadan önce kiralama belgelerini gözden geçirmektir, böylece ne olduğunuzu bilirsiniz. kira sözleşmesinin iyi yazıldığından ve yerel yasalara uygun şekilde yapılandırıldığından emin olabilirsiniz. kiralama yasaları. Bir şey ters görünüyorsa, satıcıdan kapanışınızın bir koşulu olarak dili düzeltmesini isteyin. Sadece ön ödemeli kira ve güvenlik depozitolarının kayıtlarını değil, aynı zamanda parayı da (kapanış beyannamesinde size aktarılmalıdır) almak da önemlidir. Muhtemelen güvenlik depozitosunu bir güven hesabında tutmanız gerekecek (eyaletinize bağlı olarak) ve kapanış aracısı orantısız siz ve satıcı arasındaki mevcut kira ödemesi.

Ayrıca satıcının mülkün durumu ile ilgili belgeleri kiracıdan önce sağladığından emin olun. taşındı—hasar varsa, check-in yapmadan kiracının sorumlu olduğunu kanıtlamakta zorlanacaksınız bildiri. Mümkünse, evin mevcut durumunu doğrulayabilmeniz ve kiralama koşullarını tartışabilmeniz için kapanıştan önce kiracılarla görüşün.

Son olarak, uygun şekilde sigortalı olduğunuzdan emin olun. Bir standart ev sahibi politikası genellikle işi yapmaz. Kiracının yaralanması, ihmali ve diğer zararları karşılayabilmeniz için sigortacınıza evin kiralandığını bildirin.