Ticari Gayrimenkul Kredisi

Ticari gayrimenkul (CRE) gelir getiren mülk yalnızca iş amaçlı (konut yerine) kullanılır. Örnekler perakende alışveriş merkezleri, alışveriş merkezleri, ofis binaları ve kompleksleri ve otelleri içerir. Finansman - bu mülklerin satın alınması, geliştirilmesi ve inşası dahil - tipik olarak ticari gayrimenkul kredileri yoluyla gerçekleştirilir: ipotek Tarafından emniyete alınmış haciz ticari mülk üzerinde.

Ticari Gayrimenkul Kredisi Nedir?

olduğu gibi ev ipotekleri, bankalar ve bağımsız borç verenler ticari gayrimenkul üzerine kredi vermede aktif olarak yer almaktadır. Ayrıca sigorta şirketleri, emeklilik fonları, özel yatırımcılar ve diğer kaynaklar dahil ABD Küçük İşletme İdaresi'nin 504 Kredi programı, sağlamak Başkent ticari gayrimenkul için.

Burada, bir göz atıyoruz ticari gayrimenkul kredileri, konut kredilerinden nasıl farklı oldukları, özellikleri ve kredi verenlerin ne aradıkları.

Konut Kredisi vs Ticari Gayrimenkul Kredileri: Temel Farklılıklar

bireyler vs varlıklar

Konut ipotekleri tipik olarak bireysel borçlulara yapılırken, ticari gayrimenkul kredileri genellikle ticari kuruluşlara (örneğin şirketler, geliştiriciler, sınırlı ortaklıklar, fonlar ve güvenir). Bu kuruluşlar genellikle ticari gayrimenkul sahibi olmak için özel bir amaç için oluşturulur.

Bir işletmenin finansal geçmişe sahip olması veya herhangi bir kredi notu, bu durumda borç veren talep edebilir müdürler veya işletmenin sahipleri krediyi garanti etmek. Bu, borç verene bir birey (veya bir grup birey) ile bir kredi geçmişi- ve kredi durumunda kimden geri alabilecekleri varsayılan. Borç veren tarafından bu tür bir teminat istenmiyorsa ve kredinin temerrüde düşmesi durumunda mülk tek kurtarma aracı ise, borç denir rücu olmayan kredi, yani borç verenin başvuru maldan başka kimseye veya herhangi bir şeye karşı.

Kredi Geri Ödeme Planları

Konut ipoteği bir tür itfa edilmiş kredi borcun belirli bir süre boyunca düzenli taksitler halinde geri ödenmesidir. En popüler konut ipoteği ürünü 30 yıllık sabit faizli ipotek, ancak konut alıcılarının 25 yıllık ve 15 yıllık ipotekler de dahil olmak üzere başka seçenekleri de var. Uzun amortisman dönemler genellikle daha küçük aylık ödemeleri ve daha yüksek toplamı içerir faiz maliyetleri kredinin ömrü boyunca, daha kısa amortisman süreleri genellikle daha büyük aylık ödemeler ve daha düşük toplam faiz maliyetleri gerektirir.

Konut kredileri, kredinin ömrü boyunca amorti edilir, böylece kredi vadesi sonunda kredi tamamen geri ödenir.

Örneğin, %3'lük 30 yıllık sabit faizli ipotekli 200.000 dolarlık bir evin alıcısı, 360 aylık 1.027 dolarlık ödeme yapacak ve bunun ardından kredinin tamamı ödenecektir. Bu rakamlar, %20 peşinat ödemesi olduğunu varsaymaktadır.

Konut kredilerinin aksine, ticari kredilerin vadeleri tipik olarak beş yıl (veya daha az) ile 20 yıl arasında değişmektedir ve amortisman süresi genellikle kredinin süresinden daha uzundur. Örneğin, bir borç veren, ticari kredi 30 yıllık amortisman süresi ile yedi yıllık bir süre için. Bu durumda, yatırımcı, 30 yıl boyunca ödenmiş olan krediye göre yedi yıl boyunca ödeme yapacak ve ardından bir nihai ödeme yapacaktır. "balon ödeme kalan kredi bakiyesinin tamamı.

Örneğin, %7 oranında 1 milyon dolarlık ticari kredisi olan bir yatırımcı, yedi yıl boyunca aylık 6.653,02 dolarlık ödeme yapacak ve ardından nihai bir ödeme yapacaktır. balon ödeme 918.127.64 $, bu da kredinin tamamını ödeyecektir.

Kredi vadesinin uzunluğu ve amortisman süresi, borç verenin tahsil ettiği oranı etkiler. Yatırımcının kredi gücüne bağlı olarak bu şartlar, pazarlık edilebilir. Genel olarak, kredi geri ödeme planı ne kadar uzun olursa, faiz oranı o kadar yüksek olur.

Kredi-Değer Oranları

Ticari ve konut kredilerinin farklılık gösterdiği bir diğer yol ise, kredi-değer oranı (LTV), bir kredinin değerini mülkün değerine karşı ölçen bir rakam. Bir borç veren, kredi miktarını mülkün daha azına bölerek LTV'yi hesaplar. takdir edilen değer veya onun alış fiyatı. Örneğin, 100.000 ABD Doları tutarındaki bir mülk için 90.000 ABD Doları tutarındaki bir kredinin LTV'si %90 (90.000 ABD Doları ÷ 100.000 ABD Doları = 0,9 veya %90) olacaktır.

Hem ticari hem de konut kredileri için, LTV'leri daha düşük olan borçlular, LTV'leri daha yüksek olanlara göre daha uygun finansman oranlarına hak kazanacaktır. Nedeni: Daha fazlasına sahipler Eşitlik (veya hissesi), daha azına eşit olan mülkte risk borç verenin gözünde.

Belirli konut ipotekleri için yüksek LTV'lere izin verilir: VA ve USDA krediler; için %96,5'e kadar FHA kredileri (Sigortalı krediler Federal Konut İdaresi); ve %95'e kadar geleneksel krediler (garanti edilenler Fannie Mae veya Freddie Mac).

Bunun aksine, ticari kredi LTV'leri genellikle %65 ila %80 aralığına girer.Bazı krediler daha yüksek LTV'lerde verilebilirken, daha az yaygındır. Belirli LTV genellikle kredi kategorisine bağlıdır. Örneğin, maksimum %65'lik bir LTV'ye izin verilebilir: ham toprak, çok aileli bir yapı için %80'e kadar bir LTV kabul edilebilir olabilir.

Ticari kredilerde VA veya FHA programları yoktur ve özel ipotek sigortası. Bu nedenle, borç verenlerin borçlunun temerrüdünü karşılayacak hiçbir sigortası yoktur ve Gayrimenkul olarak taahhüt etti güvenlik.

Borçlanma karşılama oranı

Ticari kredi verenler ayrıca Borçlanma karşılama oranı (DSCR), bir mülkün özelliklerini karşılaştıran yıllık net işletme geliri (NOI) yıllık ipoteğine borç servisi (anapara ve faiz dahil), mülkün borcunu ödeme kabiliyetinin ölçülmesi. NOI'yi yıllık borç servisine bölerek hesaplanır.

Örneğin, NOI'de 140.000 ABD Doları ve yıllık ipotek borç hizmetinde 100.000 ABD Doları olan bir mülkün DSCR'si 1.4 (140.000 ABD Doları ÷ 100.000 ABD Doları = 1.4) olacaktır. Oran, borç verenlerin kredinin maksimum kredi büyüklüğünü belirlemesine yardımcı olur. nakit akımı mülk tarafından oluşturulur.

1'den küçük bir DSCR, negatif bir nakit akışını gösterir. Örneğin, .92'lik bir DSCR, yıllık borç servisinin yalnızca %92'sini karşılayacak kadar yeterli NOI olduğu anlamına gelir. Genel olarak, ticari borç verenler, yeterli nakit akışını sağlamak için en az 1,25'lik DSCR'leri arar.

Daha kısa amortisman süreleri olan krediler ve/veya istikrarlı nakit akışı olan mülkler için daha düşük bir DSCR kabul edilebilir. Değişken nakit akışı olan mülkler için daha yüksek oranlar gerekebilir (örneğin, uzun vadeli (ve dolayısıyla daha öngörülebilir) kiracısı olmayan oteller gibi). kiralama diğer ticari gayrimenkul türleri için ortaktır.

Ticari Gayrimenkul Kredisi Faiz Oranları ve Ücretleri

Ticari kredilerdeki faiz oranları genellikle konut kredilerinden daha yüksektir. Ayrıca, ticari gayrimenkul kredileri genellikle şunları içerir: ücretler dahil olmak üzere kredinin toplam maliyetine katkıda bulunan değerlendirme, yasal, kredi başvurusu, kredi oluşturma ve/veya anket ücretleri.

Bazı masrafların kredi onaylanmadan (veya reddedilmeden) önce ödenmesi gerekirken, diğerleri yıllık olarak uygulanır. Örneğin, bir kredinin bir kerelik kredisi olabilir. köken Kapanış anında ödenmesi gereken %1 ücret ve kredinin tamamı ödenene kadar yıllık yüzde birin dörtte biri (%0,25) ücret. Örneğin 1 milyon dolarlık bir kredi, peşin olarak ödenmek üzere 10.000 dolara eşit %1'lik bir kredi oluşturma ücreti gerektirebilir ve yıllık %0.25'lik bir ücret (faize ek olarak) ödenir.

ön ödeme

Ticari gayrimenkul kredisinde kısıtlamalar olabilir. ön ödeme, borç verenin beklentisini korumak için tasarlanmış teslim olmak bir krediyle. Yatırımcılar borcunu kredinin vadesinden önce kapatırsa vade tarihi, muhtemelen ön ödeme cezaları ödemek zorunda kalacaklar. Bir krediyi erken ödemek için dört ana “çıkış” cezası türü vardır:

• Ön Ödeme Cezası. Bu en temel ön ödeme cezası, mevcut ödenmemiş bakiyenin belirli bir ön ödeme cezası ile çarpılmasıyla hesaplanır.
• Faiz Garantisi. Borç veren, kredi erken ödenmiş olsa bile, belirli bir miktarda faiz alma hakkına sahiptir. Örneğin, bir kredinin 60 ay garantili %10 faiz oranı, %5 faiz oranı olabilir. çıkış ücreti daha sonrasında.
• Kilitleme. Borçlu, krediyi beş yıllık lokavt gibi belirli bir süreden önce ödeyemez.
• savunma. bir ikame teminat. Borç alan, borç verene nakit ödeme yapmak yerine, yeni teminat alışverişinde bulunur (genellikle ABD Hazinesi menkul kıymetler) orijinal kredi teminatı için. Bu ücretleri azaltabilir, ancak bu kredi ödeme yöntemine yüksek cezalar eklenebilir.

Ön ödeme koşulları kredi belgelerinde belirtilir ve ticari gayrimenkul kredilerinde diğer kredi koşulları ile birlikte müzakere edilebilir.

Alt çizgi

Ticari gayrimenkul ile, bir yatırımcı (genellikle bir ticari kuruluş) mülkü satın alır, yer kiralar ve mülk içinde faaliyet gösteren işletmelerden kira toplar. yatırım gelir getirici bir mülk olması amaçlanmıştır.

Ticari gayrimenkul kredilerini değerlendirirken, kredi verenler kredinin teminatını, kredibilite üç ila beş yıl dahil olmak üzere, işletmenin (veya müdürlerinin/sahiplerinin) mali tablolar ve gelir vergisi beyannameleri, ve Finansal oranlarkredi-değer oranı ve borç servisi gibi karşılama oranı.