Коли потрібен договір про довіру?

Що таке довірчий договір?

Договір довіри - також відомий як договір довіри - це документ, який іноді використовується при операціях з нерухомістю в США. Це документ, який вступає в дію, коли одна сторона взяла позику у іншої сторони на придбання майна. Довірчий договір являє собою угоду між позичальником та позикодавцем про передачу майна у власність нейтральної та незалежної третьої сторони до погашення позики.

Незважаючи на те, що договори про довіру зустрічаються рідше, ніж колись, близько 20 штатів все ще зобов’язують використовувати один, а не a іпотека, коли фінансування передбачає купівлю нерухомості. Довіри про довіру поширені на Алясці, Арізоні, Каліфорнії, Колорадо, Айдахо, Іллінойсі, Міссісіпі, Міссурі, Монтані, Північній Кароліні, Теннессі, Техасі, Вірджинії та Західній Вірджинії. Деякі штати, такі як Кентуккі, Меріленд та Південна Дакота, дозволяють використовувати як договори довіри, так і іпотечні кредити.

Розуміння справ про довіру

Під час операції з нерухомістю, скажімо, при купівлі житла, позикодавець дає позичальникові гроші в обмін на один або кілька векселів, пов’язаних із договором довіри. Цей акт передає право власності на нерухоме майно неупередженому попечитель, як правило, титульна компанія, ескроу компанії або банку, який утримує її як заставу для векселі. Право власності - право на повне володіння - залишається за позичальником, як і повне використання майна та відповідальність за нього.

Такий стан речей зберігається протягом усього терміну погашення кредиту. Довірений власник володіє юридичним правом до тих пір, поки позичальник не сплатить його борг повністю, після чого право власності на нерухомість стає правом позичальника. Якщо позичальник не виконує зобов’язання щодо кредиту, довірений власник бере повний контроль над майном.

Договір про довіру проти Іпотека

Довірчі договори та іпотечні кредити використовуються як для створення банківських, так і приватних кредитів заставні права щодо нерухомості, і обидва зазвичай реєструються як борг у окрузі, де знаходиться нерухомість.

Однак в іпотеці беруть участь дві сторони: позичальник (або іпотекодавець) та кредитор (або іпотекодержатель). На відміну від цього, у договорі про довіру беруть участь три сторони: позичальник (або довірений особа), позикодавець (або бенефіціар) та довірена особа. Попечитель володіє правом застави на користь кредитора; якщо позичальник не виконує зобов’язання, довірений розпочинає та завершує звернення стягнення процесу на вимогу кредитора.

Повернення стягнення та довірчі акти

Іпотечні кредити та довірчі акти мають різні процеси звернення стягнення. А. судовий стягнення -це процес під наглядом суду, який застосовується, коли кредитор подає позов до позичальника за невиконання зобов’язань щодо іпотеки. Процес трудомісткий і дорогий.

Крім того, якщо аукціон із вилученим майном не приносить достатньо грошей для погашення векселя, кредитор може подати судження про недоліки проти позичальника, пред’являючи позов про залишок коштів. Однак навіть після продажу майна позичальник має право викупу: Вони можуть погасити кредитора протягом встановленого періоду часу та придбати право власності.

Навпаки, договір про довіру дозволяє кредиторові приступити до більш швидкого та менш дорогого судового розгляду звернення стягнення, минаючи судову систему та дотримуючись процедур, визначених у трастовому договорі та державне право. Якщо позичальник не робить кредит поточним, майно виставляється на аукціон шляхом продажу довіреної особи.

Право власності передається від довіреної особи до нового власника шляхом акта довіреної особи після продажу. Якщо учасника у продажу немає, то майно повертається кредитору за актом довірителя. Після продажу майна позичальник не має права викупу.

Крім того, довірений власник несе відповідальність за виплату коштів від продажу позичальнику та позикодавцю після завершення продажу. Попечитель виплатить позикодавцеві суму, що залишилася за боргом, і виплатить позичальнику все, що перевищує цю суму, тим самим дозволивши позичальнику придбати майно.

Плюси та мінуси інвестування у довірчі акти

Інвестори, які шукають соковиту прибутковість, іноді звертаються до сектора нерухомості - зокрема, до договорів про довіру.

При інвестуванні у довірчий договір інвестор позичає гроші забудовнику, який працює над проектом нерухомості. Ім’я інвестора є кредиторським договором. Інвестор стягує проценти за свою позику; коли проект буде завершено, його основний борг повертається йому повністю. Брокер довірчого договору зазвичай сприяє укладанню угоди.

Який розробник вступає в цю угоду? Банки часто неохоче кредитують певні види розвитку, такі як комерційні проекти середнього розміру маленький для великих кредиторів, занадто великий для дрібних кредиторів - або розробників з поганим досвідом роботи або їх занадто багато позики. Обережні кредитори також можуть рухатись занадто повільно для розробників у зв'язку з обмеженим терміном початку або завершення проекту.

Такі розробники часто перебувають у кризі. З цих причин інвестори у довірчі договори часто можуть очікувати високих процентних ставок за свої гроші. Вони можуть скористатися перевагами диверсифікації в інший клас активів, не маючи необхідності бути експертами у будівництві чи управлінні нерухомістю: Це пасивні інвестиції.

Інвестиції у довірчий договір мають певні ризики та недоліки. На відміну від акцій, інвестиції в нерухомість не є рідина, тобто інвестори не можуть отримати свої гроші на вимогу. Крім того, інвестори можуть очікувати лише відсотків, які генерує позика; будь -яке додаткове збільшення капіталу малоймовірно.

Інвестовані сторони можуть використати будь -які юридичні розбіжності у договорі довіри, що спричинить дорогі юридичні переплутування, які можуть поставити під загрозу інвестиції. Типовий інвестор з невеликим досвідом може мати труднощі, оскільки для пошуку надійних розробників, проектів та посередників потрібні спеціальні знання.

Реальний приклад довірчого договору

Коротка форма документ про довіру, що використовується в окрузі Остін, Техас, охоплює вимоги більшості кредиторів. Форма починається з визначення термінів та просторів для позичальника, позикодавця та довірителя для заповнення своїх імен. Також потрібно вказати суму позики та адресу майна.

Після цього розділу документ далі визначає передачу прав на майно та єдині угоди, включаючи:

• Подробиці про сплату основної суми та відсотків
• Ескроу коштів
• Поручні права
• Страхування майна та утримання структури
• Структура зайнятості - передбачає, що позичальник повинен зайняти місце проживання протягом 60 днів

Форма також містить неоднорідні договори, які визначають невиконання або порушення будь -яких умов угоди. І він вказує, що позика, з якою розглядається документ, не є позика на житловий капітал- тобто щось, від чого позичальник отримає готівку, - але одну за придбання нерухомості.

Договір довіри закінчується пробілом для підпису позичальника, що має бути зроблено за наявності нотаріус та двох свідків, які також підписуються.