Що таке пункти знижок?
Що таке пункти знижок?
Пункти знижок - це тип передплачені відсотки або плату за це іпотека позичальники можуть придбати, щоб зменшити розмір процентів за їх наступні щомісячні виплати - фактично витрачаючи більше, щоб пізніше платити менше. Пункти знижок не підлягають оподаткуванню.
Ключові висновки
- Пункти дисконтування - це форма передплачених відсотків, які іпотечні позичальники можуть придбати, щоб знизити процентну ставку при їх наступних щомісячних виплатах.
- Пункти знижки-це одноразова плата, яка сплачується заздалегідь або під час першого оформлення іпотеки, або під час рефінансування.
- Кожна дисконтна точка, як правило, коштує 1% від загальної суми кредиту та знижує процентну ставку кредиту на одну восьму до однієї чверті відсотка.
- Очки не завжди потрібно виплачувати з кишені покупця; іноді вони можуть бути перераховані на баланс позики або сплачені продавцем.
- Пункти дисконту є хорошим варіантом, якщо позичальник має намір утримувати іпотеку протягом тривалого періоду часу, але менш корисним, якщо позичальник має намір продати своє майно або рефінансувати до погашення терміну кредиту.
Розуміння пунктів знижок
Тип іпотечні пункти, дисконтні пункти-це одноразова, попередня вартість закриття іпотеки, яка надає позичальнику доступ до дисконтованої процентної ставки протягом усього терміну кредиту. Кожна дисконтна точка зазвичай коштує 1% від загальної суми кредиту, і кожна точка знижує процентну ставку кредиту на одну восьму до однієї чверті відсотка.
Наприклад, за кредит у розмірі 200 000 доларів США кожна точка буде коштувати 2000 доларів. Припустимо, що процентна ставка за іпотекою становить 4,5%, і кожна точка знижує процентну ставку на 0,25%, купівля двох балів коштує 4 000 доларів США, а процентна ставка - 4,0%. Залежно від тривалості іпотечного кредиту під цю процентну ставку це може призвести до значної економії з плином часу. Давайте подивимось, як відбуваються виплати за таким кредитом-припускаючи класичну 30-річну іпотеку:
| Ефект виплати балів на 200-річну іпотеку на 30 років | |||
|---|---|---|---|
| Без балів | 1 бал (2000 доларів) | 2 бали (4000 доларів) | |
| Річна процентна ставка (КВН) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Щомісячний платіж | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Економія щомісячних платежів | -- | $29.49 | $58.54 |
| Час безперебійного відшкодування витрат на очко | -- | 68 місяців | 68 місяців |
| Загальна економія за весь строк позики | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Чим довший термін кредиту, тим більше ви сплачуєте за нього відсотків - так фінансування працює загалом. Отже, точки ідеально підходять для a фіксована ставка, довгострокова іпотека (від 20 до 30 років), яку швидше за все не буде рефінансовано найближчим часом.
Як оплатити очки зі знижкою
Позичальник, який сплачує дисконтні бали, швидше за все, повинен буде покрити ці витрати з власної кишені. Однак існує багато сценаріїв, особливо на ринках нерухомості покупця, коли продавець пропонує виплатити до певної суми долара витрати на закриття. Якщо інші витрати на закриття, такі як комісія за видачу кредиту та страховий збір, не відповідають цьому поріг, часто покупець може додати дисконтні бали та ефективно безкоштовно знизити свою процентну ставку.
Зниження процентної ставки за іпотекою за допомогою дисконтних балів не завжди вимагає оплати з вашої кишені, особливо у форматі рефінансування ситуація, в якій кредитор може перерахувати дисконтні пункти, а також інші витрати на закриття у новий баланс кредиту. Це запобігає позичальнику відкашляти більше грошей за закритим столом; звичайно, це також зменшує їх позиція власного капіталу у їхньому домі.
Тому що Служба внутрішніх доходів (IRS) вважає дисконтні пункти попередньо сплаченими іпотечними відсотками, вони, як правило, не підлягають оподаткуванню протягом строку дії кредиту. Якщо вони та покупка будинку відповідають певним умовам, вони можуть бути повністю відраховані за рік, у якому вони були виплачені.
Чи можна домовлятися про іпотечні бали?
Пункти, безумовно, відкриті для переговорів. Кількість балів, які ви купуєте - або навіть якщо ви купуєте взагалі - залежить від вас. Як правило, коли кредитори відображають варіанти іпотеки, на які ви маєте право, вони показують вам декілька різних ставок, включаючи ті, які ви можете отримати, якщо придбаєте пункти знижки.
Строго кажучи, ви обговорюєте не самі пункти, а нижчу процентну ставку протягом строку кредиту. Умови балів - вартість кожної точки, наскільки вона знижує річну процентну ставку (КВР) - практично фіксуються фінансовою установою. Але вони не закладені в камені. Якщо ви по магазинах (це завжди гарна ідея під час пошуку іпотеки), і вони можуть показати їм вигідніші пропозиції в інших місцях, вони можуть відповідати цьому, особливо якщо у вас сильна кредитна історія і ви здаєтеся відповідальним, бажаним клієнтом.
Хоча обидва типи іпотечних пунктів, не плутайте дисконтні пункти з точки походження. Початкові пункти - це збори, які кредитори стягують за оформлення іпотеки - частина витрат на закриття покупки житла. По суті, надбавка, яка не стосується процентної ставки, точок походження, як правило, не є необов’язковою, не підлягає обговоренню чи не підлягає оподаткуванню.
Чи варто купувати очки зі знижкою?
Для кредиторів дисконтні бали мають явну перевагу: вони отримують готівку заздалегідь, замість того, щоб з часом чекати грошей у вигляді виплати відсотків. Це може покращити фінансові установи ліквідність.
Позичальники також отримують переваги від дисконтних балів - головна з них - менші виплати протягом терміну дії вашої позики. В основному, ви сплачуєте певні відсотки наперед - на початку вашої іпотеки - в обмін на зниження процентної ставки в подальшому. Однак ця пільга застосовується лише в тому випадку, якщо ви плануєте утримувати іпотеку досить довго, щоб заощадити гроші від менших відсотків.
Наприклад, позичальник, який сплачує 4000 доларів дисконтних балів, щоб заощадити 80 доларів на місяць у вигляді процентних зборів, повинен утримувати кредит протягом 50 місяців, або чотирьох років і двох місяців, щоб досягти беззбитковості. Якщо позичальник вважає, що може продати майно або рефінансувати позику до закінчення 50 місяців, їм слід розглянути можливість зменшення суми, яку вони сплачують у дисконтних пунктах, і взяти трохи вищу процентну ставку.
Загалом, чим довше ви плануєте володіти будинком, тим більше балів допоможе вам заощадити на процентах протягом усього терміну кредиту. Зрештою, переваги знижкових балів залежать від математики. Якщо ви можете дозволити собі викласти ще кілька тисяч заздалегідь, це може призвести до значної економії коштів у довгостроковій перспективі, особливо якщо будинок потребує ремонту. Або вони можуть бути непотрібними витратами, яких позичальник міг би уникнути за допомогою більш структурованого планування.