15-річний проти 30-річна іпотека: у чому різниця?

15-річний проти 30-річна іпотека: огляд

Може бути доступна дивовижна різноманітність іпотечних кредитів, але на практиці для більшості покупців житла існує лише одна. 30-річний іпотека з фіксованою ставкою є практично американським архетипом, яблучним пирогом фінансових інструментів. Це шлях, який пройшли покоління американців до першого власника житла.

Але багатьом із цих покупців було б краще обслуговуватись, якби вони замість цього обрали 15-річну іпотеку з фіксованою ставкою.

Позики за структурою подібні - основною відмінністю є термін. Хоча 30-річна іпотека може зробити ваші щомісячні платежі більш доступними, 15-річна іпотека, як правило, коштує дешевше в довгостроковій перспективі.

Як умови іпотеки впливають на вартість

А. іпотека це просто особливий вид строкової позики - під заставу нерухомого майна. За строкову позику позичальник сплачує відсотки, що розраховуються щорічно, проти непогашеного залишку кредиту. Обидва процентна ставка і щомісячний платіж фіксований.

Оскільки щомісячний платіж є фіксованим, частина буде сплачувати відсотки, а частина - платити довірителя змінюються з часом. На початку, оскільки залишок кредиту настільки високий, більшість платежів складають відсотки. Але в міру того, як залишок стає меншим, процентна частка платежу зменшується, а частка, що переходить на основну суму, зростає.

Короткостроковий кредит означає більший щомісячний платіж, що робить 15-річну іпотеку менш доступною. Але коротший термін робить кредит дешевшим на декількох напрямках. Фактично, протягом усього терміну кредиту 30-річна іпотека коштуватиме більш ніж удвічі більше, ніж 15-річна опція.

30-річна іпотека

Звичайно, в 30-річній іпотеці цей баланс скорочується набагато повільніше-фактично покупець житла позичає таку саму суму грошей більш ніж удвічі довше. Насправді, це більш ніж удвічі довше, аніж удвічі довше, оскільки для 30-річної іпотеки основний залишок не зменшується так швидко, як для 15-річної позики.

Чим вище процентна ставка, тим більший розрив між двома іпотеками. Наприклад, якщо процентна ставка становить 4%, позичальник фактично сплачує майже в 2,2 рази більше відсотків, щоб позичити таку саму суму основного боргу протягом 30 років порівняно з 15-річною позикою.

Головною перевагою 30-річної іпотеки є відносно низька щомісячна виплата. І навіть якщо доступність не є проблемою, є й інші переваги:

• Низький платіж може дозволити позичальнику купити більше житла, ніж він міг би собі дозволити 15-річна позика, оскільки той самий щомісячний платіж дозволить позичальнику взяти більшу позику понад 30 років років.
• Низький платіж дозволяє позичальнику накопичувати заощадження.
• Менший платіж звільняє кошти на інші цілі.

Іпотека на 15 років

Споживачі платять менше за 15-річну іпотеку-десь від чверті відсотка до повного відсотка (або точка) менше, а за десятиліття це дійсно може скластись.

За підтримки уряду установи, які підтримують більшість іпотечних кредитів, наприклад Фанні Мей та Фредді Мак, вводять додаткові збори, які називаються коригуванням цін на рівні позики, що робить подорожчанням 30-річної іпотеки.

Ці збори, як правило, поширюються на позичальників із нижчими розмірами кредитні бали, менші початкові внески або обидва. Файл Федеральне управління житлом також стягує з 30-річних позичальників вищі страхові внески по іпотечному страхуванню.

«Деякі коригування цін на кредит, які існують протягом 30 років, не існують протягом 15 років»,-каже Джеймс Морін, старший віце-президент з кредитування фізичних осіб у Norcom Mortgage в Ейвоні, штат Коннектикут. Більшість людей, за словами Морін, перераховують ці витрати у свою іпотеку як частину вищої ставки, а не платять їх повністю.

Уявіть собі кредит у розмірі 300 000 доларів США, доступний під 4% протягом 30 років або під 3,25% протягом 15 років. Сукупний ефект швидшого амортизація а нижча відсоткова ставка означає, що позика грошей всього на 15 років коштуватиме 79 441 долар, проти 215 609 доларів за 30 років, або майже на дві третини менше.

Звісно, ​​є підступ. Ціна заощадження такої кількості грошей у довгостроковій перспективі - це набагато вищі щомісячні витрати - плата за гіпотетична 15-річна позика становить 2108 доларів США, 676 доларів США (або приблизно 38%) більше, ніж щомісячний платіж за 30-річну позику ($1,432).

Для деяких експертів можливість дозволити собі більшу виплату включає приховання коштів на чорний день. Те, що подобається багатьом фінансовим планувальникам у 15-річній іпотеці, це це фактично "примусова економія" у формі власного капіталу в активі, який зазвичай оцінюється (хоча, як і акції, будинки зростають і падають у вартості).

Особливі міркування

У деяких випадках позичальник може мати стимул інвестувати додаткові гроші, витрачені щомісяця на 15-річну іпотеку в іншому місці, наприклад 529 обліковий запис на навчання в коледжі або з відстроченням сплати податків 401 (k) план, особливо якщо роботодавець відповідає внескам позичальника. І за таких низьких іпотечних ставок, підкований та дисциплінований інвестор міг би обрати 30-річну позику та помістити різницю між 15-річними та 30-річними виплатами у цінні папери з більшою дохідністю.

Використовуючи попередній приклад, якщо 15-річна позика щомісяця складала 2 108 доларів США, а щомісячна виплата 30-річної позики-1432 долари США, позичальник міг би інвестувати ці 676 доларів різниці в іншому місці. Розрахунок задньої частини конверта-це наскільки (або чи) прибуток від зовнішніх інвестицій за вирахуванням приросту капіталу податковий борг, перевищує процентну ставку за іпотекою після обліку відрахування за іпотечні проценти. Для когось із 24 -відсоткового рівня оподаткування відрахування може знизити ефективну процентну ставку за іпотеку, наприклад, з 4% до 3%.

Загалом, позичальник випереджається, якщо прибутковість інвестицій після сплати податків вища за вартість іпотеки за вирахуванням відрахування відсотків.

Однак цей гамбіт вимагає схильності до ризику, за словами Шашина Шаха, сертифікованого фінансового планувальника в Далласі, штат Техас, оскільки позичальнику доведеться інвестувати в нестабільні акції.

"Наразі таких немає інвестиції з фіксованим доходом це дало б достатньо високу віддачу, щоб ця робота працювала », - каже Шах. Цей ризик не завжди може окупитися, якщо він збігається з тим різким падінням фондового ринку, що сталося під час пандемії COVID-19. Це також вимагає дисципліни систематичного інвестування еквівалента цих місячних диференціалів та часу, щоб зосередитися на інвестиціях, яких, додає він, більшості людей не вистачає.

Найкращий варіант з обох світів

Очевидно, що більшість позичальників також не мають (або принаймні вважають, що їм не вистачає) того, щоб здійснити вищі платежі, необхідні для 15-річної іпотеки. Але є просте рішення, щоб залучити більшу частину заощаджень короткої іпотеки: Просто зробіть більші виплати за 15-річним графіком по вашій 30-річній іпотеці, припускаючи, що іпотека не має штраф за передоплату.

Позичальник має право направляти додаткові виплати до основного боргу, і якщо платежі послідовні, іпотека буде виплачена через 15 років. Якщо терміни скорочуються, позичальник завжди може повернутися до нормальних, менших виплат за 30-річним графіком. Однак позичальник, який прискорює виплати, також матиме свої проценти за умови відносно вищої 30-річної ставки коли їм, можливо, було б краще виплатити іпотеку за 15 років у будь -якому випадку за нижчою ставкою, запропонованою за коротшою позика.

Суть

Рішення про 30-річну або 15-річну іпотеку-це те, що вплине на ваші фінанси протягом наступних десятиліть, тому обов'язково хрустіть цифри перш ніж вирішити, що краще. Якщо ваша мета-швидше погасити іпотеку і ви можете дозволити собі вищі щомісячні виплати, кращим вибором може стати 15-річна позика. З іншого боку, менший щомісячний платіж за 30-річну позику може дозволити вам купити більше житла або звільнити кошти на інші фінансові цілі.